توافق، بلاتكليفي يا تنش، كدام برنده ميشود؟
بازار مسكن در حالي وارد پنجمين سال ركود معاملاتي شده كه از يك سو قيمت مسكن در بسياري از شهرها طي سالهاي اخير چندين برابر شده و از سوي ديگر قدرت خريد خانوارها به پايينترين سطوح خود رسيده است.
بازار مسكن در حالي وارد پنجمين سال ركود معاملاتي شده كه از يك سو قيمت مسكن در بسياري از شهرها طي سالهاي اخير چندين برابر شده و از سوي ديگر قدرت خريد خانوارها به پايينترين سطوح خود رسيده است.
در اين شرايط، هر بار كه نشانهاي از احتمال توافق سياسي يا كاهش تنشهاي خارجي مطرح ميشود، انتظار عمومي براي افت قيمت مسكن نيز افزايش مييابد؛ انتظاري كه بسياري از كارشناسان آن را با واقعيتهاي اقتصادي همخوان نميدانند.
بررسي سناريوهاي مختلف نشان ميدهد حتي اگر فضاي سياسي كشور به سمت ثبات حركت كند، احتمال كاهش محسوس قيمت مسكن بسيار كمتر از احتمال افزايش حجم معاملات است؛ زيرا بازار مسكن برخلاف بسياري از بازارهاي ديگر، از چسبندگي قيمتي، محدوديت عرضه و هزينههاي بالاي توليد تأثير ميپذيرد.
در اين ميان با مطرح شدن سناريوهاي مختلف درباره آينده روابط خارجي و اقتصاد كشور، دوباره اين پرسش مطرح شده است كه آيا توافق جامع ميتواند قيمت مسكن را كاهش دهد يا خير؟
هوشنگ فروغمند اعرابي، پژوهشگر حوزه معماري و شهرسازي، در گفتوگو با برنا معتقد است پاسخ اين پرسش چندان اميدواركننده نيست.
فروغمند اعرابي مهمترين ويژگي بازار مسكن را «چسبندگي قيمتي» ميداند؛ ويژگياي كه باعث ميشود برخلاف بسياري از كالاها، قيمت ملك بهسادگي كاهش پيدا نكند. او ميگويد: كاهش قيمت مسكن مانند ساير كالاها بهسادگي اتفاق نميافتد؛ زيرا اين بازار از چسبندگي قيمتي بالايي برخوردار است و محدوديت زمين، شرايط منطقهاي و ويژگيهاي هر ملك، مانع از افت شديد قيمتها ميشود.
اين تحليل با واقعيتهاي بازار نيز همخواني دارد. بخش مهمي از قيمت مسكن به زمين اختصاص دارد؛ كالايي كه عرضه آن محدود است و حتي در دورههاي ركودي نيز مالكان تمايل چنداني به كاهش قيمت ندارند. علاوه بر آن، رشد مداوم هزينه ساخت، قيمت تمامشده واحدهاي جديد را افزايش داده و امكان كاهش نرخ فروش را براي سازندگان محدود كرده است.
توافق سياسي؛ كاهش قيمت يا كاهش سرعت گراني؟
يكي از مهمترين محورهاي اين تحليل، بررسي اثر توافق جامع بر بازار مسكن است.پژوهشگر حوزه معماري و شهرسازي در اين باره تأكيد ميكند: حتي در صورت دستيابي به توافق جامع، انتظار كاهش شديد قيمت مسكن چندان منطقي نيست؛ مگر اينكه عرضه گستردهاي وارد بازار شود و تعداد زيادي از فروشندگان و سازندگان جديد، تعادل عرضه و تقاضا را تغيير دهند.به اعتقاد او، اثر اصلي توافق احتمالي در جاي ديگري نمايان خواهد شد.
او ميگويد: اثر اصلي توافق احتمالي بايد در كاهش سرعت رشد قيمتها، افزايش قدرت خريد خانوارها و بهبود شرايط تأمين مالي ديده شود، نه در كاهش ناگهاني قيمت ملك. اين ديدگاه نشان ميدهد بسياري از تحليلگران معتقدند توافق سياسي بيش از آنكه قيمتها را پايين بياورد، ميتواند شرايط اقتصادي را باثباتتر كند؛ موضوعي كه در نهايت زمينه بازگشت خريداران واقعي به بازار را فراهم خواهد كرد.
رونق از واحدهاي كوچك آغاز ميشود
اين پژوهشگر حوزه شهرسازي معتقد است اگر ثبات اقتصادي ايجاد شود، نخستين بخشي كه از ركود خارج خواهد شد، واحدهاي كوچكمتراژ هستند.
او ميگويد: در صورت ايجاد ثبات اقتصادي، نخستين نشانههاي رونق در بخش معاملات مصرفي و بهويژه واحدهاي كوچكمتراژ و ارزانتر نمايان خواهد شد.
اين موضوع نيز با رفتار سالهاي اخير بازار همخواني دارد. افزايش قيمتها باعث شده بخش بزرگي از متقاضيان به سمت واحدهاي كوچكتر حركت كنند؛ واحدهايي كه به دليل قيمت پايينتر، نقدشوندگي بيشتري دارند و دامنه وسيعتري از خريداران توان ورود به آنها را دارند.
ساختوساز؛ بازاري كه ديرتر واكنش نشان ميدهد
برخلاف معاملات، ساختوساز معمولاً با فاصله زماني نسبت به تغييرات اقتصادي واكنش نشان ميدهد .فروغمند اعرابي در اين باره توضيح ميدهد: رونق توليد مسكن برخلاف معاملات، فرآيندي زمانبر است. سازندگان براي آغاز پروژه جديد بايد نسبت به ثبات بازار، امكان فروش واحدها، قيمت زمين، هزينه مصالح ساختماني و شرايط تأمين مالي اطمينان پيدا كنند.
اين نكته از آن جهت اهميت دارد كه حتي اگر معاملات افزايش پيدا كند، عرضه واحدهاي جديد به سرعت رشد نخواهد كرد و همين موضوع ميتواند مانع كاهش قيمتها شود.
سناريوي تداوم وضعيت موجود بازار در حالت انتظار
به اعتقاد اين كارشناس، اگر نه توافق جامعي حاصل شود و نه تنشها افزايش يابد، بازار همچنان در وضعيت انتظار باقي خواهد ماند.او ميگويد: اگر شرايط فعلي و تفاهمهاي موقت ادامه پيدا كند، بازار مسكن همچنان در وضعيت انتظار باقي خواهد ماند. به گفته پژوهشگر حوزه معماري و شهرسازي، در چنين شرايطي افزايش اسمي قيمتها دور از انتظار نيست؛ اما اين رشد بيشتر ناشي از تورم خواهد بود تا رونق واقعي بازار. او اضافه ميكند: در اين سناريو، احتمال رشد اسمي قيمتها وجود دارد، اما اين افزايش بيشتر نقش حفظ ارزش دارايي را خواهد داشت و به معناي رونق واقعي بازار نيست. معاملات نيز محدود به خريدهاي ضروري خواهد بود و سرمايهگذاران براي ورود گسترده، منتظر روشنتر شدن چشمانداز اقتصادي ميمانند.
تشديد تنشها؛ افزايش قيمت بدون رونق
سناريوي سوم مربوط به افزايش تنشهاي سياسي است؛ وضعيتي كه به باور اين پژوهشگر ميتواند قيمتهاي اسمي را افزايش دهد، اما معاملات را بيش از گذشته كاهش دهد.
او ميگويد: در صورت افزايش تنشهاي سياسي، بازار مسكن ممكن است با افزايش قيمتهاي اسمي مواجه شود، اما اين موضوع لزوماً به معناي رونق نيست.
به گفته فروغمند اعرابي در چنين شرايطي احتمال كاهش عرضه از سوي فروشندگان، خروج خريداران مصرفي، افزايش هزينه مصالح ساختماني و دشوارتر شدن تأمين مالي، بازار را وارد ركودي عميقتر خواهد كرد. در چنين فضايي، افزايش قيمت بيشتر ناشي از انتظارات تورمي خواهد بود تا افزايش تقاضاي واقعي.
تورم؛ سرمايهگذاران را نگه ميدارد خريداران را دور ميكند
فروغمند اعرابي درباره رفتار سرمايهگذاران نيز توضيح ميدهد: تقاضاي سرمايهاي در شرايط تورمي ميتواند افزايش پيدا كند، اما اين موضوع به معناي رونق گسترده نيست.
او تأكيد ميكند: سرمايهگذاران در چنين شرايطي بيشتر به دنبال حفظ ارزش دارايي خود هستند. از سوي ديگر، افزايش هزينه ساخت و مصالح ساختماني باعث رشد قيمت تمامشده مسكن ميشود، اما تا زماني كه درآمد خانوارها افزايش پيدا نكند، اين رشد نميتواند به افزايش پايدار معاملات منجر شود.
اين تحليل نشان ميدهد افزايش قيمت هميشه به معناي رونق نيست؛ زيرا ممكن است تعداد معاملات همچنان در سطح پاييني باقي بماند.
رونق واقعي چگونه تعريف ميشود؟
يكي از مهمترين نكات مطرحشده در اين گفتوگو، تفاوت ميان افزايش قيمت و رونق بازار است. فروغمند اعرابي تأكيد ميكند: رونق بازار لزوماً به معناي كاهش قيمتها نيست؛ بلكه نشانه اصلي رونق، افزايش تعداد معاملات، بهبود نقدشوندگي و خروج بازار از وضعيت قفلشدگي است. او همچنين ميگويد: در صورت بازگشت ثبات، ابتدا بازار خريد و فروش فعال ميشود و پس از آن با فاصله زماني، ساختوساز رونق خواهد گرفت؛ زيرا توليد مسكن نيازمند تصميمهاي بزرگتري مانند خريد زمين، دريافت مجوز، تأمين سرمايه و اطمينان از فروش آينده است.
آيا همه واقعيت بازار در سياست خلاصه ميشود؟
هرچند نقش تحولات سياسي در بازار مسكن انكارناپذير است، اما تقليل تمام مشكلات اين بازار به مذاكرات يا تنشهاي خارجي نيز ميتواند گمراهكننده باشد. بازار مسكن ايران با مجموعهاي از چالشهاي ساختاري روبروست؛ از كمبود عرضه موثر و رشد هزينه ساخت گرفته تا ضعف نظام تأمين مالي، نرخ پايين تسهيلات خريد نسبت به قيمت واقعي واحدهاي مسكوني، فرسودگي بافتهاي شهري، احتكار زمين و نبود سياستهاي پايدار براي توليد مسكن. در چنين شرايطي حتي اگر توافق سياسي نيز محقق شود، بدون اصلاح اين عوامل، انتظار كاهش محسوس قيمتها چندان واقعبينانه نيست. در واقع آنچه از مجموع اين تحليل برميآيد آن است كه آينده بازار مسكن بيش از آنكه به كاهش قيمتها وابسته باشد، به بازگشت اعتماد، افزايش قدرت خريد و خروج بازار از ركود معاملاتي گره خورده است. فروغمند اعرابي نيز بر همين موضوع تأكيد دارد و معتقد است ساختار بازار مسكن به گونهاي است كه كاهش شديد قيمتها بهسادگي رخ نميدهد. از اين منظر، حتي بهترين سناريوي سياسي نيز احتمالاً ابتدا خود را در افزايش معاملات، بهبود تأمين مالي و رونق تدريجي ساختوساز نشان خواهد داد، نه در كاهش ناگهاني قيمت واحدهاي مسكوني. در مقابل، اگر بيثباتي اقتصادي و سياسي ادامه پيدا كند يا تشديد شود، احتمال افزايش قيمتهاي اسمي، كاهش عرضه، افت بيشتر قدرت خريد و تداوم ركود معاملاتي بسيار بيشتر از احتمال شكلگيري رونق واقعي خواهد بود. بنابراين، مهمترين شاخص سلامت بازار مسكن در ماهها و سالهاي آينده نه كاهش قيمت، بلكه افزايش معاملات، رشد سرمايهگذاري مولد در ساختوساز و بهبود توان خريد خانوارها خواهد بود؛ شاخصهايي كه تحقق آنها نيازمند ثبات اقتصادي، اصلاح سياستهاي بخش مسكن و افزايش اعتماد فعالان اين بازار است.
