آيا سوداگري عقبنشيني ميكند؟
مقايسه تجربه گذشته بازار با سياست جديد مالياتي نشان ميدهد كنترل سوداگري تنها با اخذ ماليات ممكن نيست و بدون افزايش عرضه و مهار تورم، بازار همچنان مستعد التهاب خواهد بود.
مقايسه تجربه گذشته بازار با سياست جديد مالياتي نشان ميدهد كنترل سوداگري تنها با اخذ ماليات ممكن نيست و بدون افزايش عرضه و مهار تورم، بازار همچنان مستعد التهاب خواهد بود. بازار مسكن ايران طي دو دهه گذشته بيش از آنكه محلي براي تأمين نياز خانوارها باشد، به بستري براي حفظ ارزش سرمايه و كسب سودهاي كوتاهمدت تبديل شده است. در سالهايي كه تورم، كاهش ارزش پول ملي و نبود فرصتهاي مطمئن سرمايهگذاري اقتصاد را فرا گرفته بود، خريد و فروش مكرر مسكن به يكي از سودآورترين فعاليتهاي اقتصادي تبديل شد. اكنون اما با اجراي قانون ماليات بر عايدي سرمايه، سياستگذار اميدوار است مسير سوداگري را پرهزينه كند و سرمايهها را از معاملات كوتاهمدت دور سازد. با اين حال، تجربه كشورهاي مختلف و حتي تجربه سالهاي گذشته ايران نشان ميدهد كه موفقيت اين ابزار، بيش از آنكه به متن قانون وابسته باشد، به نحوه اجرا و وجود سياستهاي مكمل بستگي دارد .
از بازار رهاشده تا تنظيمگري
علي فرنام، پژوهشگر مسكن و شهرسازي، معتقد است سياستگذاري جديد نبايد بر ممنوعيت معاملات استوار باشد، بلكه بايد بر تنظيمگري حرفهاي تكيه كند. او در اين باره گفت: ساماندهي اين بازار به معناي برخوردهاي قهري، ممنوعيت يا بستن مسيرهاي معاملاتي نيست، بلكه نيازمند تنظيمگري دقيق، منطقي و حرفهاي است تا ضمن حفظ كاركرد بازار، زمينه سوءاستفاده، سوداگري و التهاب قيمتي كنترل شود. اين ديدگاه در مقايسه با سياستهاي سالهاي گذشته كه عمدتاً بر محدوديتهاي مقطعي، بخشنامههاي بازدارنده و مداخلات مستقيم استوار بود، تغيير محسوسي در ادبيات سياستگذاري محسوب ميشود. اما پرسش اصلي اينجاست كه آيا تغيير واژه «ممنوعيت» به «تنظيمگري» به تنهايي ميتواند رفتار بازار را تغيير دهد؟ كارشناسان معتقدند تنظيمگري زماني معنا پيدا ميكند كه دولت علاوه بر وضع قانون، ابزارهاي لازم براي اجراي آن، شفافيت اطلاعات، نظارت موثر و افزايش عرضه را نيز فراهم كند؛ در غير اين صورت، بازار تنها شكل جديدي از دور زدن قوانين را تجربه خواهد كرد.
تفاوت امروز با سالهاي جهش قيمت چيست؟
فرنام با اشاره به تغيير شرايط بازار پس از تصويب قانون ماليات بر عايدي سرمايه اظهار كرد: اگرچه برخي رشد قيمتها را ناشي از ماهيت سرمايهاي بازار مسكن ميدانند، اما پس از تصويب قانون ماليات بر عايدي سرمايه و مقابله با سوداگري، شرايط نسبت به گذشته تغيير كرده است. اين اظهارات در حالي مطرح ميشود كه در سالهاي ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۳، بسياري از سرمايهگذاران تنها طي چند ماه سودهاي چند صددرصدي از خريد و فروش املاك كسب كردند. در آن دوره، تقريباً هيچ هزينه بازدارندهاي براي معاملات مكرر وجود نداشت و همين موضوع باعث شد تقاضاي سرمايهاي بر تقاضاي مصرفي غلبه كند. اما اكنون دولت تلاش ميكند با دريافت ماليات از سود معاملات كوتاهمدت، هزينه فعاليت دلالان را افزايش دهد. با اين حال، اقتصاددانان معتقدند تا زماني كه نرخ تورم عمومي بالا باشد، حتي پرداخت ماليات نيز ممكن است جذابيت سرمايهگذاري در بازار مسكن را بهطور كامل از بين نبرد؛ زيرا سود ناشي از رشد قيمتها همچنان ميتواند بيش از هزينه ماليات باشد .
بازار بايد بماند؛ اما بدون قيمتسازي
فرنام در ادامه تأكيد كرد: در اين راستا بايد جايگاه بازارهاي مبادلاتي حفظ شود، اما همزمان با ابزارهاي مناسب از ايجاد قيمتهاي كاذب، سفتهبازي و رفتارهاي سوداگرانه جلوگيري كرد. در اين زمينه ظرفيتهاي متعددي براي مديريت بازار وجود دارد كه بايد از آنها استفاده شود. اين سخنان به يكي از مهمترين چالشهاي بازار مسكن اشاره دارد؛ يعني تفكيك ميان «بازار» و «سوداگري». در اقتصادهاي پيشرفته نيز اصل خريد و فروش آزاد پذيرفته شده است، اما دولتها با ابزارهايي مانند ماليات، سامانههاي شفاف معاملات، كنترل احتكار و ماليات بر خانههاي خالي، اجازه شكلگيري حبابهاي قيمتي را نميدهند. در ايران نيز اگرچه ماليات بر عايدي سرمايه ميتواند بخشي از اين وظيفه را انجام دهد، اما بدون تكميل بانك اطلاعاتي املاك، شفافيت معاملات و اتصال سامانههاي اطلاعاتي، امكان فرار از قانون همچنان وجود خواهد داشت.
دوران معاملات چندماهه رو به پايان است؟
اين پژوهشگر مسكن تصريح كرد: افرادي كه با هدف كسب سود كوتاهمدت وارد بازار مسكن ميشوند، بايد توجه داشته باشند در صورت فروش ملك در فاصله زماني كوتاه، بخش قابل توجهي از سود حاصل از معامله مشمول ماليات خواهد شد؛ بنابراين لازم است اطلاعرساني دقيقي در اين زمينه انجام شود تا متقاضيان با آگاهي تصميمگيري كنند.
او همچنين افزود: اگر فردي قصد نگهداري بلندمدت ملك را داشته باشد، خريد مسكن ميتواند توجيهپذير باشد، اما كساني كه با تصور افزايش سريع قيمتها و فروش در بازههاي ششماهه يا يكساله وارد بازار ميشوند، بايد ريسك كاهش سود و هزينههاي ناشي از ماليات را مدنظر قرار دهند . در واقع، فلسفه قانون جديد تغيير رفتار سرمايهگذاران است؛ به اين معنا كه سرمايهگذاري بلندمدت از سفتهبازي كوتاهمدت تفكيك شود. اما اين هدف زماني محقق خواهد شد كه نرخ ماليات به اندازهاي بازدارنده باشد كه انگيزه معاملات مكرر را كاهش دهد، نه اينكه صرفاً هزينهاي قابل تحمل براي دلالان محسوب شود.
پايان معاملات قولنامهاي امنيت بيشتر يا چالش جديد؟
فرنام درباره معاملات غيررسمي نيز گفت: با اجراي قوانين جديد، اعتبار حقوقي معاملات غيررسمي بهتدريج از بين ميرود و اين موضوع ميتواند ريسك از دست رفتن سرمايه را براي خريداران افزايش دهد؛ از اين رو متقاضيان بايد با دقت بيشتري وارد بازار شوند. اين موضوع از منظر حقوقي ميتواند به كاهش دعاوي ملكي و افزايش امنيت معاملات كمك كند، اما از سوي ديگر، دولت بايد فرآيند ثبت رسمي معاملات را نيز تسهيل كند. اگر هزينههاي ثبت، زمان انجام امور اداري و پيچيدگيهاي قانوني كاهش پيدا نكند، بخشي از فعالان بازار همچنان به سمت معاملات غيررسمي سوق داده خواهند شد.
تنظيمگري بدون افزايش عرضه سياستي ناقص
فرنام در پايان تأكيد كرد: وزارت راه و شهرسازي بايد در شيوه مديريت و ساماندهي بازار بازنگري كند. هرچند مداخله مستقيم دولت محدوديتهايي دارد، اما تنظيمگري از وظايف ذاتي دولت است و عقبنشيني از اين مسووليت ميتواند به رهاشدگي بازار منجر شود؛ وضعيتي كه بيشترين آسيب آن متوجه خانوارها خواهد بود، زيرا مسكن سهم قابل توجهي از هزينههاي زندگي مردم را به خود اختصاص ميدهد. اين اظهارات اگرچه بر نقش دولت در تنظيم بازار تأكيد دارد، اما واقعيت آن است كه تنظيمگري بدون افزايش عرضه، توسعه ساختوساز، اصلاح نظام تأمين مالي، كنترل تورم و ايجاد ثبات اقتصادي، نميتواند بحران مسكن را بهطور كامل حل كند. تجربه كشورهايي كه توانستهاند سوداگري را مهار كنند نشان ميدهد ماليات بر عايدي سرمايه تنها يكي از حلقههاي زنجيره سياستگذاري است. در كنار آن، افزايش توليد مسكن، توسعه بازار اجاره، ماليات بر خانههاي خالي، شفافيت اطلاعات و ثبات اقتصاد كلان نيز نقش تعيينكنندهاي دارند. ماليات بر عايدي سرمايه بدون ترديد ميتواند هزينه سوداگري را افزايش دهد و بخشي از معاملات كوتاهمدت را كاهش دهد، اما نبايد از آن انتظار معجزه داشت. همانگونه كه در گذشته نبود اين ابزار، زمينه جهشهاي پيدرپي قيمت را فراهم كرد، امروز نيز وجود آن بدون اصلاح ريشههاي اصلي بحران مسكن، از جمله تورم، كمبود عرضه و ضعف سياستهاي توليد، تنها بخشي از مشكل را حل خواهد كرد. موفقيت اين قانون نه در متن آن، بلكه در اجراي دقيق، شفاف و همزمان با ساير اصلاحات ساختاري رقم خواهد خورد.
