فرار خريداران از تهران، گراني را به حومه صادر كرد
بحران مسكن از تهران عبور كرده و به شهرهاي اطراف رسيده است؛ جايي كه قرار بود پناهگاه خانوارهاي كمدرآمد باشد، اكنون با رشد قيمتهايي حتي بيشتر از پايتخت روبرو شده است. انتقال تقاضا از تهران به حومه، بيش از آنكه نشانه رونق بازار باشد، تصويري روشن از كاهش قدرت خريد، شكست سياستهاي تأمين مسكن و گسترش دامنه بحران به مناطق پيراموني است؛ بحراني كه اگر براي آن چارهاي انديشيده نشود، فاصله خانهدار شدن خانوارها را بيش از گذشته افزايش خواهد داد.
بحران مسكن از تهران عبور كرده و به شهرهاي اطراف رسيده است؛ جايي كه قرار بود پناهگاه خانوارهاي كمدرآمد باشد، اكنون با رشد قيمتهايي حتي بيشتر از پايتخت روبرو شده است. انتقال تقاضا از تهران به حومه، بيش از آنكه نشانه رونق بازار باشد، تصويري روشن از كاهش قدرت خريد، شكست سياستهاي تأمين مسكن و گسترش دامنه بحران به مناطق پيراموني است؛ بحراني كه اگر براي آن چارهاي انديشيده نشود، فاصله خانهدار شدن خانوارها را بيش از گذشته افزايش خواهد داد. مهاجرت خريداران از تهران به شهرهاي اطراف پايتخت؛ اگرچه در ظاهر به دليل تفاوت قيمتها شكل گرفته، اما در عمل باعث انتقال موج گراني به شهرهايي شده كه تا چند سال پيش گزينههاي مقرونبهصرفه براي خانهاوليها محسوب ميشدند. كارشناسان معتقدند رشد قيمت مسكن در شهرهاي پيراموني تهران اكنون از خود پايتخت نيز پيشي گرفته و اين موضوع زنگ خطري جدي براي آينده بازار مسكن به شمار ميرود.
حومه ديگر ارزان نيست
رسول قرباننژاد، كارشناس ارشد بازار مسكن، در اين خصوص ميگويد: رشد قيمت مسكن در اين مناطق از تهران بيشتر بوده است. علت اصلي اين موضوع، كاهش قدرت خريد خانوارها و مهاجرت بخشي از تقاضا به شهرهايي است كه امكان خريد مسكن با هزينه كمتر در آنها وجود دارد. او ميافزايد: اين تغيير الگوي تقاضا باعث شده شهرهايي مانند پرند، پرديس، انديشه، هشتگرد و ساير شهرهاي پيراموني تهران نيز با افزايش قيمت قابل توجهي روبرو شوند. به گفته قرباننژاد، در واقع، فشار تقاضايي كه زماني در تهران متمركز بود، اكنون به حومه منتقل شده و بازار اين مناطق را نيز تحت تأثير قرار داده است؛ اتفاقي كه نشان ميدهد بحران مسكن نه حل شده و نه كنترل، بلكه صرفاً از نقطهاي به نقطه ديگر منتقل شده است.
بازار مسكن با تأخير واكنش نشان ميدهد
كارشناس ارشد بازار مسكن، درباره شرايط اخير اين بازار ميگويد: بازار مسكن همواره از شرايط اقتصادي، سياسي و اجتماعي اثر ميپذيرد، اما همزماني بحرانهاي اخير، فضاي متفاوتي را بر اين بازار حاكم كرد. اين تحولات اگرچه ريشه سياسي و امنيتي داشتند، اما پيامد اصلي آنها ايجاد شوك اقتصادي، افزايش نااطميناني و اختلال در جريان سرمايه بود؛ عواملي كه بازار مسكن را نيز بهشدت تحت تأثير قرار داد. او با اشاره به تفاوت رفتار بازار مسكن با ساير بازارهاي سرمايهاي ادامه ميدهد: برخلاف بازارهايي مانند ارز و بورس كه به سرعت به اخبار و تحولات واكنش نشان ميدهند، بازار مسكن با تأخير تغيير مسير ميدهد، اما آثار اين تغييرات ماندگارتر است. به گفته اين كارشناس، خريد مسكن نيازمند سرمايه قابل توجهي است و خانوارها معمولاً زماني وارد اين بازار ميشوند كه از ثبات نسبي اقتصاد اطمينان داشته باشند؛ بنابراين هرگونه نااطميناني، پيش از هر چيز حجم معاملات را كاهش ميدهد.
سه عامل اصلي ركود بازار مسكن
قرباننژاد سه عامل را در تغيير وضعيت بازار موثر ميداند.او نخستين عامل را افزايش نااطميناني و تغيير رفتار سرمايهگذاران عنوان كرده و ميگويد: در چنين شرايطي، بسياري از سرمايهها به سمت بازارهاي نقدشوندهتر مانند ارز و طلا حركت كرد و تقاضا براي خريد مسكن كاهش يافت، هرچند برخي مناطق كمريسكتر همچنان مورد توجه خريداران قرار گرفتند. به گفته او، دومين عامل، اختلال در روند ساختوساز بوده است.دشواري تأمين مصالح، محدوديت دسترسي به منابع و كند شدن اجراي پروژهها موجب شد بخشي از طرحهاي ساختماني با تأخير مواجه شوند و عرضه مسكن كاهش يابد. اين كارشناس بازار مسكن همچنين تأكيد ميكند كه محدوديتهاي مالي نيز سهم مهمي در ركود معاملات داشته است، بانكها در شرايط بحراني تمايل كمتري به پرداخت تسهيلات نشان دادند و كاهش قدرت خريد خانوارها نيز باعث شد بازار وارد ركود معاملاتي شود.
شوك سنگين به معاملات و توقف پروژهها
به گفته اين كارشناس، در ابتداي سال گذشته و همزمان با تشديد تنشها، بازار تقريباً قفل شد. قرباننژاد ميگويد: همزمان با تشديد تنشها، خريد و فروش مسكن تقريباً متوقف شد و بسياري از پروژههاي ساختماني يا متوقف شدند يا با سرعت بسيار پايين ادامه يافتند. از سوي ديگر، تعداد فايلهاي عرضهشده نيز بهشدت كاهش پيدا كرد كه نشاندهنده شوك سنگين واردشده به بازار بود. او معتقد است در آن مقطع، سرمايهگذاران ترجيح دادند سرمايه خود را از بازار مسكن خارج كنند.بسياري از سرمايهگذاران به دليل افزايش ريسك و نقدشوندگي پايين بازار مسكن، خريد ملك را به تعويق انداختند و سرمايه خود را به بازارهاي ديگر منتقل كردند. در مقابل، بسياري از مالكان نيز با انتظار افزايش قيمتها، از فروش واحدهاي خود خودداري كردند. اين رفتار دوگانه، هم عرضه را كاهش داد و هم تقاضاي موثر را محدود كرد؛ نتيجه آن نيز ركودي بود كه همچنان بر بازار سايه انداخته است.
تورم ساخت از قيمت مسكن جلو زده است
يكي از مهمترين چالشهاي امروز بازار، افزايش شديد هزينههاي ساخت است؛ موضوعي كه هنوز بهطور كامل در قيمت نهايي واحدهاي مسكوني منعكس نشده است.قرباننژاد در اين باره توضيح ميدهد: پس از بازگشت نسبي آرامش، سازندگان با موج تازهاي از افزايش هزينههاي ساخت روبرو شدند. رشد نرخ ارز، افزايش قيمت زمين، بالا رفتن هزينه دريافت مجوزها، افزايش دستمزدها و گرانتر شدن تجهيزات ساختماني، هزينه تمامشده ساخت را به شكل محسوسي افزايش داده است. او ميافزايد: علاوه بر اين، كاهش نيروي كار در پروژههاي ساختماني نيز هزينههاي اجرايي را بالا برده و روند ساختوساز را با دشواري بيشتري همراه كرده است.به اعتقاد اين كارشناس، هنوز همه اين افزايش هزينهها در قيمت مسكن منعكس نشده است. اگرچه قيمت مسكن طي ماههاي گذشته روندي صعودي داشته، اما اين افزايش با رشد هزينههاي ساخت همخواني ندارد و بازار همچنان از تورم ساخت عقبتر حركت ميكند. اين كارشناس مسكن ادامه ميدهد: همين موضوع باعث شده ظرفيت رشد قيمتها همچنان وجود داشته باشد. البته ركود معاملاتي اجازه نداده قيمتها متناسب با افزايش هزينههاي توليد مسكن رشد كنند و به همين دليل بخشي از اين فاصله هنوز باقي مانده است.
ركود معاملات، مانع جهش قيمت شده است
با وجود افزايش هزينههاي ساخت، رشد قيمت زمين و كاهش عرضه، بازار هنوز با جهش قيمتي متناسب روبرو نشده است؛ موضوعي كه كارشناسان آن را ناشي از ركود سنگين معاملات ميدانند. در شرايط فعلي، فروشندگان تمايل به كاهش قيمت ندارند، اما خريداران نيز توان پرداخت ارقام جديد را ندارند. نتيجه اين وضعيت، كاهش تعداد معاملات و قفل شدن بخشي از بازار است. اين شرايط ميتواند در صورت بهبود نسبي فضاي اقتصادي يا افزايش نقدينگي، زمينه جهش تازه قيمتها را فراهم كند؛ زيرا فاصله ميان هزينه ساخت و قيمت فروش همچنان پابرجاست.
چشمانداز؛ ادامه فشار بر بازار مسكن
قرباننژاد در پايان با ترسيم آينده بازار ميگويد: هرچند ركود معاملات مانع از جهش كامل قيمتها شده، اما عوامل بنيادي موثر بر بازار همچنان پابرجاست. افزايش هزينههاي ساخت، رشد ارزش زمين، كاهش عرضه و تداوم فشارهاي تورمي، همچنان از افزايش قيمتها در بازار مسكن حمايت ميكنند و در صورت تداوم اين شرايط، احتمال ادامه روند افزايشي قيمتها دور از انتظار نخواهد بود. اظهارات اين كارشناس نشان ميدهد بازار مسكن همچنان با مجموعهاي از مشكلات ساختاري مواجه است؛ مشكلاتي كه تنها با افزايش عرضه، اصلاح نظام تأمين مالي، تسهيل ساختوساز و تقويت قدرت خريد خانوارها قابل مديريت خواهد بود. تا زماني كه اين اصلاحات به صورت جدي در دستور كار قرار نگيرد، انتقال تقاضا از تهران به شهرهاي اطراف ادامه خواهد داشت و اين مناطق نيز به تدريج مزيت قيمتي خود را از دست خواهند داد. در چنين شرايطي، خانهدار شدن براي بخش بزرگي از خانوارهاي ايراني بيش از گذشته به رويايي دوردست تبديل ميشود و بحران مسكن، به جاي مهار شدن، هر روز دامنه گستردهتري پيدا خواهد كرد.
