اجارهبها در قفس ۲۵ درصد
بر اساس مصوبه جديد سران قوا، سقف افزايش اجارهبهاي قراردادهاي تمديدي در سراسر كشور حداكثر ۲۵ درصد تعيين شده است؛ تصميمي كه بر مصوبات قبلي شوراي عالي مسكن اولويت دارد و حتي نرخهاي تعيينشده براي استانها را نيز كنار ميزند.
بر اساس مصوبه جديد سران قوا، سقف افزايش اجارهبهاي قراردادهاي تمديدي در سراسر كشور حداكثر ۲۵ درصد تعيين شده است؛ تصميمي كه بر مصوبات قبلي شوراي عالي مسكن اولويت دارد و حتي نرخهاي تعيينشده براي استانها را نيز كنار ميزند. پرويز آقايي، كارشناس بازار اجاره دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، در تشريح اين مصوبه تأكيد كرد: تمديد قراردادهاي اجاره به صورت خودكار انجام نميشود و تنها در صورت درخواست مستاجر امكانپذير است. سقف افزايش اجارهبها نيز حداكثر ۲۵ درصد خواهد بود؛ البته موجر ميتواند افزايشي كمتر از اين ميزان يا حتي بدون افزايش اعمال كند. او همچنين درباره مبناي حقوقي اين تصميم گفت: تعيين سقف افزايش اجارهبها بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجارهبها از تكاليف قانوني وزارت راه و شهرسازي است و امسال نيز براي استانهاي مختلف نرخهايي بين ۲۵ تا ۳۰ درصد تعيين شده بود، اما با ابلاغ مصوبه جديد سران قوا، سقف ۲۵ درصدي ملاك تمديد قراردادهاي اجاره در سراسر كشور قرار گرفته است. به گفته آقايي، حتي نرخ ۲۷ درصدي كه پيشتر براي تهران تعيين شده بود نيز ديگر ملاك عمل نيست.
كارشناس بازار اجاره دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي در اين باره توضيح داد: نرخ ۲۷ درصد بر اساس تكليف قانوني شوراي عالي مسكن تعيين شده بود، اما با توجه به شرايط اضطراري بازار اجاره، سران قوا با پيشنهاد وزارت راه و شهرسازي سقف ۲۵ درصد را براي تمديد قراردادها تصويب و ابلاغ كردند.
تمديد قرارداد؛ اما نه براي همه
يكي از مهمترين بخشهاي اين مصوبه، الزام به تمديد قراردادهاي اجاره در بازه زماني مشخص است.
آقايي در اين خصوص گفت: بر اساس اين مصوبه، قراردادهاي اجاره مسكوني كه از ۳۰ خرداد تا پايان سال به اتمام ميرسند، در صورت درخواست مستاجر براي مدت يك سال تمديد خواهند شد، البته اين الزام استثناهايي نيز دارد. كارشناس بازار اجاره دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي افزود: در صورتي كه مالك مجوز تخريب و نوسازي داشته باشد، يا خود و افراد تحت تكفلش به واحد مسكوني نياز داشته باشند، يا مستاجر به تعهدات خود از جمله پرداخت اجاره يا شارژ عمل نكرده باشد، يا ملك به شخص ديگري منتقل شده باشد، امكان عدم تمديد قرارداد وجود دارد. در صورت فروش ملك نيز مستاجر پس از انتقال سند، دو ماه فرصت تخليه خواهد داشت.
ضمانت اجرا؛ نقطه قوت قانون يا حلقه مفقوده؟
وزارت راه و شهرسازي معتقد است قانون جديد ابزارهاي نظارتي قويتري نسبت به گذشته در اختيار دارد.
آقايي درباره ضمانت اجراي مصوبه گفت: مطابق تبصره ماده ۷ قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجارهبها، مستاجر حتي اگر قرارداد را با مبلغي بيش از سقف قانوني امضا كرده باشد، تا پنج سال فرصت دارد از موجر شكايت كند و مشاور املاكي كه برخلاف قانون قرارداد تنظيم كرده باشد نيز مشمول جريمه سازمان تعزيرات حكومتي خواهد شد.
از منظر حقوقي، اين بند يكي از مهمترين تفاوتهاي قانون جديد با دستورالعملهاي گذشته محسوب ميشود، اما پرسش اساسي آن است كه چند مستأجر حاضر خواهند بود پس از پايان قرارداد و حتي سالها بعد عليه مالك شكايت كنند؟ در بازاري كه بسياري از مستأجران نگران از دست دادن محل سكونت خود هستند، استفاده از اين ابزار حقوقي چندان ساده به نظر نميرسد.
وقتي قيمت آگهي با قيمت واقعي فرق دارد
يكي از نكات قابل توجه در اظهارات مسوولان، تأكيد بر فاصله ميان قيمتهاي اعلامي در فضاي مجازي و قراردادهاي واقعي است.
كارشناس بازار اجاره دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي گفت: قيمتهاي آگهيشده لزوماً مبناي معاملات نيست و اطلاعات سامانه خودنويس نشان ميدهد قيمت قراردادهاي ثبتشده كمتر از قيمتهاي اعلامي در آگهيهاست. همزمان داوود بيگينژاد، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك نيز همين موضوع را تأييد كرد و گفت: قيمتهاي درجشده در فضاي مجازي با قيمتهاي واقعي معاملات تفاوت محسوسي دارد و بهطور ميانگين قراردادهاي نهايي حدود ۲۸ تا ۳۰ درصد پايينتر از قيمتهاي آگهي منعقد ميشوند. اين اختلاف قابل توجه، بار ديگر ضرورت ايجاد يك مرجع رسمي و شفاف براي اعلام قيمتهاي واقعي معاملات را نشان ميدهد؛ موضوعي كه سالهاست كارشناسان بر آن تأكيد دارند.
مشاوران املاك؛ مجري قانون بدون ابزار
يكي از چالشهاي مهم اجراي سقف اجارهبها، نبود دسترسي كامل مشاوران املاك به اطلاعات قراردادهاي قبلي است.بيگينژاد در اين باره هشدار داد: در حال حاضر سامانهاي كه امكان مشاهده قراردادهاي قبلي را براي همه مشاوران املاك فراهم كند، در اختيار آنان قرار نگرفته است.
در پاسخ به اين انتقاد، كارشناس بازار اجاره دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي گفت: در مواردي كه قرارداد قبلي ثبت نشده باشد، مطابق قانون موجر موظف است قراردادهاي دو سال گذشته را در اختيار مشاور املاك قرار دهد و در صورت خودداري، اطلاعات قرارداد جديد براي بررسي به سازمان امور مالياتي ارسال خواهد شد.»
با اين حال، همچنان اين پرسش باقي است كه اگر مالك از ارايه اطلاعات خودداري كند يا قراردادهاي قبلي به صورت غيررسمي منعقد شده باشند، چگونه ميتوان سقف افزايش اجاره را به شكل دقيق محاسبه و كنترل كرد؟
آيا كنترل اجاره بدون افزايش عرضه ممكن است؟
در كنار دفاع وزارت راه و شهرسازي از مصوبه جديد، برخي كارشناسان معتقدند كنترل دستوري قيمتها نميتواند درمان اصلي بازار اجاره باشد. بهزاد عمرانزاده، كارشناس مسكن و شهرسازي، در اين زمينه معتقد است تعيين سقف افزايش اجارهبها در سالهاي گذشته به دليل فراهم نبودن زيرساختها و ضمانت اجرايي، نتوانسته به اهداف خود برسد و وزارت راه و شهرسازي بايد در كنار اين سياست، بر افزايش عرضه مسكن، فعالسازي واحدهاي خالي و خانهدار شدن خانوارها تمركز كند. اين ديدگاه، واقعيتي را يادآوري ميكند كه بسياري از اقتصاددانان نيز بر آن اتفاق نظر دارند؛ بازاري كه با كمبود عرضه مواجه است، صرفاً با تعيين سقف قيمت به تعادل نميرسد. تا زماني كه تعداد مستأجران بيش از واحدهاي قابل اجاره باشد، قدرت چانهزني همچنان در اختيار مالكان باقي خواهد ماند.
مسكن استيجاري؛ راهكاري بلندمدت يا اقدامي محدود؟
كارشناس بازار اجاره دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي از آغاز مرحله جديد ثبتنام طرح مسكن استيجاري عمومي خبر داد و گفت: ثبتنام اين طرح در استانهاي گلستان، كرمانشاه و ايلام از ۹ تا ۱۰ تير انجام ميشود و زوجهاي جوان واجد شرايط ميتوانند در آن ثبتنام كنند. او همچنين افزود: در دو مرحله گذشته حدود دو هزار متقاضي در استانهاي مختلف در اين طرح ثبتنام كردهاند و سامانه به گونهاي طراحي شده است كه تنها خانوارهاي دهكهاي يك تا شش امكان تكميل فرآيند ثبتنام را خواهند داشت. اگرچه توسعه مسكن استيجاري ميتواند بخشي از نياز اقشار كمدرآمد را پوشش دهد، اما با توجه به حجم تقاضاي موجود در بازار اجاره، اين طرح هنوز فاصله زيادي تا تبديل شدن به يك ابزار اثرگذار در مقياس ملي دارد. سقف ۲۵ درصدي افزايش اجارهبها بدون ترديد تلاشي براي كاهش فشار بر مستأجران است و در صورت اجراي كامل ميتواند از رشد افسارگسيخته اجاره جلوگيري كند. اما تجربه سالهاي اخير نشان ميدهد موفقيت چنين سياستي بيش از آنكه به متن قانون وابسته باشد، به كيفيت اجرا، شفافيت اطلاعات، نظارت موثر و ايجاد تعادل ميان عرضه و تقاضا بستگي دارد. تا زماني كه اطلاعات قراردادها بهطور كامل در دسترس نباشد، بازار با كمبود واحدهاي استيجاري مواجه باشد و مستأجران از پيگيري حقوق قانوني خود هراس داشته باشند، تعيين سقف اجارهبها بيش از آنكه يك راهحل پايدار باشد، ميتواند تنها مُسكني موقت براي بازاري باشد كه همچنان با مشكلات ساختاري و مزمن دستوپنجه نرم ميكند.
