سقفگذاري بر اجارهبها؛ آرامش موقت، نگراني بلندمدت
دولت با تمديد خودكار قراردادهاي اجاره و تعيين سقف ۲۵ درصدي افزايش اجارهبها، تلاش كرده است فشار سنگين بر مستأجران را كاهش دهد؛ اما آيا اين سياست ميتواند بحران اجاره را مهار كند يا تنها صورت مساله را براي مدتي پاك ميكند؟ كارشناسان هشدار ميدهند اگر حمايت از مستأجران با افزايش عرضه و ايجاد مشوق براي مالكان همراه نباشد، بازار اجاره در ماههاي آينده با چالشهاي جديتري روبرو خواهد شد.
دولت با تمديد خودكار قراردادهاي اجاره و تعيين سقف ۲۵ درصدي افزايش اجارهبها، تلاش كرده است فشار سنگين بر مستأجران را كاهش دهد؛ اما آيا اين سياست ميتواند بحران اجاره را مهار كند يا تنها صورت مساله را براي مدتي پاك ميكند؟ كارشناسان هشدار ميدهند اگر حمايت از مستأجران با افزايش عرضه و ايجاد مشوق براي مالكان همراه نباشد، بازار اجاره در ماههاي آينده با چالشهاي جديتري روبرو خواهد شد.بازار اجاره مسكن در ايران سالهاست كه زير سايه تورم، كاهش قدرت خريد خانوارها و ركود ساختوساز به يكي از پرتنشترين بخشهاي اقتصاد تبديل شده است. در چنين شرايطي، دولت با تصويب تمديد خودكار قراردادهاي اجاره تا پايان سال ۱۴۰۵ و تعيين سقف ۲۵ درصدي براي افزايش اجارهبها، تلاش كرده امنيت سكونتي ميليونها مستأجر را حفظ كند.بر اساس اين مصوبه، اگر مستأجر خواهان تمديد قرارداد باشد، مالك صرفاً به دليل پايان مدت اجاره نميتواند حكم تخليه دريافت كند و تنها در چهار مورد مشخص، امكان درخواست تخليه خواهد داشت؛ نياز شخصي به سكونت، فروش رسمي ملك، تخريب و نوسازي يا تخلفات مستأجر.در نگاه نخست، اين تصميم براي بسياري از مستأجراني كه توان پرداخت اجارههاي جديد را ندارند، خبري اميدواركننده است. اما سوال مهم اينجاست كه آيا كنترل دستوري اجاره ميتواند بازار را آرام كند يا زمينهساز مشكلات بزرگتري خواهد شد؟
حمايت از مستأجران ضرورتي كه كسي انكار نميكند
واقعيت اين است كه وضعيت معيشتي مستأجران طي سالهاي اخير بهشدت دشوار شده است. رشد افسارگسيخته قيمت مسكن باعث شده خريد خانه براي بخش بزرگي از جامعه به رويايي دوردست تبديل شود و همزمان بازار اجاره نيز با افزايشهاي سنگين روبرو شود.در چنين شرايطي، جابهجايي براي بسياري از خانوارها تنها به معناي اسبابكشي نيست؛ بلكه پرداخت دهها يا حتي صدها ميليون تومان وديعه جديد، هزينههاي نقلوانتقال، تغيير مدرسه فرزندان و افزايش فشار اقتصادي را نيز به همراه دارد. بنابراين نميتوان اصل دغدغه دولت براي جلوگيري از موج جديد جابهجايي مستأجران را ناديده گرفت. تمديد قراردادها دستكم در كوتاهمدت ميتواند آرامش نسبي به بازار بدهد و از شوكهاي ناگهاني جلوگيري كند، اما اقتصاد فقط با نيتهاي خوب اداره نميشود.
شكاف بزرگ ميان تورم و سقف اجاره
بزرگترين پرسشي كه درباره اين مصوبه مطرح ميشود، فاصله قابل توجه سقف تعيينشده با واقعيتهاي اقتصادي است.طبق آخرين آمار رسمي، نرخ تورم سالانه خانوارها به حدود ۵۸ درصد رسيده و تورم نقطهبهنقطه نيز از مرز ۸۳ درصد عبور كرده است. با اين حال، دولت افزايش اجاره را به ۲۵ درصد محدود كرده است، به بيان ساده، دولت بخشي از هزينه حمايت از مستأجران را از جيب مالكان پرداخت ميكند.البته اين به معناي دفاع از افزايشهاي نجومي اجاره نيست، اما بايد پذيرفت كه مالك نيز با همان تورمي مواجه است كه ساير شهروندان با آن دستوپنجه نرم ميكنند؛ از هزينه تعميرات ساختمان گرفته تا ماليات، خدمات، استهلاك و كاهش ارزش پول.وقتي بازده اجاره بهصورت دستوري پايين نگه داشته شود، طبيعي است كه بخشي از مالكان انگيزه خود را براي حضور در بازار رسمي اجاره از دست بدهند.
كنترل قيمت تجربهاي كه بارها آزموده شده است
اقتصاددانان سالهاست درباره پيامدهاي كنترل دستوري قيمت هشدار ميدهند.هر زمان كه دولت بدون افزايش عرضه، قيمت كالايي را محدود كرده، بازار مسير ديگري براي تعديل پيدا كرده است، بازار اجاره نيز از اين قاعده مستثني نيست.اگر مالك نتواند اجاره را متناسب با شرايط اقتصادي افزايش دهد، احتمال دارد: واحد خود را بفروشد، ملك را خالي نگه دارد، قرارداد رسمي تنظيم نكند يا در قراردادهاي جديد، اجاره اوليه را بسيار بالاتر تعيين كند تا ريسك محدوديتهاي بعدي را جبران كند.در نتيجه، سياستي كه با هدف حمايت از مستأجر آغاز شده، ممكن است در آينده باعث كاهش عرضه و افزايش بيشتر قيمتها شود.
بازار اجاره با دستور اداره نميشود
يكي از مشكلات اساسي سياستهاي مسكن در ايران اين است كه اغلب بر كنترل قيمت تمركز دارند، نه بر درمان ريشههاي بحران.ريشه بحران اجاره چيز ديگري است؛ كمبود ساختوساز، رشد شديد قيمت زمين، كاهش سرمايهگذاري در بخش مسكن، تورم مزمن و نبود نظام حرفهاي اجارهداري.تا زماني كه اين عوامل اصلاح نشوند، هرگونه سقفگذاري بر اجاره صرفاً نقش يك مُسكن موقت را خواهد داشت.ممكن است تب بيمار را پايين بياورد، اما بيماري همچنان باقي خواهد ماند.
چهار استثنا؛ راه خروج مالكان از تمديد اجباري
مصوبه جديد البته حقوق مالكان را بهطور كامل ناديده نگرفته است.بر اساس تصميم سران قوا، مالك در چهار حالت ميتواند درخواست تخليه ارايه كند: نخست، زماني كه براي ملك پروانه تخريب، بازسازي يا تعميرات اساسي دريافت كرده باشد.دوم، در صورتي كه ملك بهصورت رسمي و قطعي فروخته شود؛ در اين حالت مستأجر بايد پس از انتقال سند، ظرف دو ماه ملك را تخليه كند.سوم، اگر مالك يا افراد تحت تكفل او واقعاً به سكونت در آن واحد نياز داشته باشند و اين موضوع در دادگاه احراز شود.و چهارم، زماني كه مستأجر تعهدات خود مانند پرداخت اجاره، شارژ ساختمان يا ساير تعهدات قراردادي را انجام نداده و خسارت قابل توجهي به مالك وارد كرده باشد.اين استثناها نشان ميدهد قانونگذار تلاش كرده ميان حقوق موجر و مستأجر نوعي تعادل برقرار كند، هرچند نحوه اجراي آن در عمل اهميت بيشتري خواهد داشت.
آيا تجربه كشورهاي ديگر قابل تكرار است؟
كشورهاي مختلف نيز در دورههايي به كنترل اجاره روي آوردهاند، اما تقريباً در همه نمونههاي موفق، اين سياست تنها يكي از اجزاي بسته جامع مسكن بوده است.دولتها همزمان با محدود كردن رشد اجاره، مشوقهاي مالياتي براي مالكان در نظر گرفتهاند، ساخت مسكن استيجاري را افزايش دادهاند، تسهيلات ارزانقيمت ارايه كردهاند و شركتهاي حرفهاي اجارهداري را توسعه دادهاند.در مقابل، هرجا كنترل اجاره بدون اين سياستهاي مكمل اجرا شده، نتيجه معمولاً كاهش عرضه، افت كيفيت واحدهاي اجارهاي و گسترش بازار غيررسمي بوده است.
آينده بازار اجاره به چه سمتي ميرود؟
اگر اين مصوبه تنها براي عبور از شرايط خاص اقتصادي و كاهش فشار بر خانوارها اجرا شود، ميتواند تا حدي از التهاب بازار بكاهد.اما اگر به سياستي دايمي تبديل شود، بدون آنكه ساخت مسكن افزايش يابد يا انگيزه سرمايهگذاري در بازار اجاره تقويت شود، احتمال كاهش عرضه بسيار جدي خواهد بود.در واقع، بازار مسكن بيش از هر چيز به ثبات اقتصادي نياز دارد.كاهش تورم، افزايش ساختوساز، تسهيل سرمايهگذاري، توسعه اجارهداري حرفهاي و حمايت هدفمند از اقشار كمدرآمد، راهكارهايي هستند كه ميتوانند بحران اجاره را بهصورت پايدار كاهش دهند.در كل تمديد اجباري قراردادهاي اجاره را نميتوان اقدامي كاملاً اشتباه يا كاملاً درست دانست.اين تصميم در شرايط فعلي ميتواند براي ميليونها مستأجر كه توان تحمل شوكهاي جديد را ندارند، فرصتي براي نفس كشيدن فراهم كند و از جابهجاييهاي پرهزينه جلوگيري كند.اما در سوي ديگر، اگر هزينه اين حمايت تنها بر دوش مالكان گذاشته شود و دولت براي افزايش عرضه، كاهش تورم و ايجاد مشوقهاي اقتصادي برنامهاي نداشته باشد، پيامدهاي آن دير يا زود خود را نشان خواهد داد.واقعيت اين است كه بحران اجاره نه با بخشنامه حل ميشود و نه با سقفگذاري دستوري.آنچه بازار مسكن امروز به آن نياز دارد، درمان ريشههاي بيماري است، نه تجويز مُسكنهايي كه شايد درد را براي مدتي آرام كنند، اما بيماري را مزمنتر ميسازند.
