وقتي قيمت واقعي پنهان ميشود
در حالي كه در بازارهايي مانند طلا، ارز و بورس، قيمتها بر پايه معاملات واقعي و دادههاي شفاف منتشر ميشوند، بازار مسكن ماههاست در تاريكي آماري حركت ميكند؛ بازاري كه در آن قيمتهاي پيشنهادي بيش از قيمتهاي قطعي ديده ميشوند و روايت فروشندگان و آگهيها جايگزين واقعيت معاملات شده است.
در حالي كه در بازارهايي مانند طلا، ارز و بورس، قيمتها بر پايه معاملات واقعي و دادههاي شفاف منتشر ميشوند، بازار مسكن ماههاست در تاريكي آماري حركت ميكند؛ بازاري كه در آن قيمتهاي پيشنهادي بيش از قيمتهاي قطعي ديده ميشوند و روايت فروشندگان و آگهيها جايگزين واقعيت معاملات شده است.
نتيجه اين وضعيت، شكلگيري انتظارات تورمي، سردرگمي خريداران و بازاري است كه به جاي تكيه بر آمار رسمي، بيش از هر چيز از سيگنالهاي غيررسمي و برآوردهاي بعضاً غيركارشناسي تأثير ميپذيرد. حالا فعالان صنفي معتقدند بخش مهمي از نابسامانيهاي قيمتگذاري مسكن نه از كمبود اطلاعات، بلكه از فقدان دسترسي عمومي به دادههاي واقعي معاملات ناشي ميشود؛ خلأيي كه زمينه را براي فاصله گرفتن قيمتها از واقعيت بازار فراهم كرده است.
سمانه محرمي نميني، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك، معتقد است ابزارهاي نوين اطلاعرساني ميتوانند به شفافيت بازار كمك كنند، اما تنها زماني كه بر مبناي دادههاي واقعي فعاليت كنند.
او ميگويد: پلتفرمهاي آنلاين خانهياب در اصل بايد به عنوان يك ابزار در خدمت بازار مسكن باشند و ميتوانند به شفافيت اطلاعات كمك كنند كه اين موضوع بسيار مثبت است، اما اين ابزارها بايد بر پايه دادههاي واقعي و كارشناسيشده فعاليت كنند.
به گفته نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك، مشكل اصلي از جايي آغاز ميشود كه اطلاعات واقعي معاملات در دسترس عموم نيست و در نتيجه قيمتهاي پيشنهادي به مرجع ذهني بازار تبديل ميشوند.
محرمي نميني در اين باره اظهار ميكند: در حال حاضر به دليل نبود نظارت موثر، اين پلتفرمها زمينه ايجاد انتظارات تورمي و قيمتسازي در بازار مسكن را فراهم كردهاند. يكي از مشكلات موجود اين است كه برخي مالكان قيمتهاي درجشده در اين سامانهها را بر مبناي قيمتهاي واقعي و معاملاتي تعيين نميكنند، بلكه نرخهاي پيشنهادي خود را بر اساس آگهيهاي مشابه ثبت ميكنند؛ در حالي كه اين قيمتها لزوماً با واقعيت بازار منطبق نيست.
از سامانه معاملات تا خلأ اطلاعاتي امروز
فعالان بازار مسكن معتقدند تا چند سال پيش امكان رصد دقيقتر تحولات بازار وجود داشت، زيرا اطلاعات معاملات در قالب سامانههاي رسمي ثبت و قابل تحليل بود.
نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك با اشاره به اين موضوع ميگويد: پيش از اين، اطلاعات معاملات در اختيار اتحاديه مشاوران املاك قرار داشت. سامانهاي تحت عنوان سامانه املاك و مستغلات فعال بود و هر ملكي كه معامله ميشد، اطلاعات آن به همراه كد رهگيري در اين سامانه ثبت ميشد.
به گفته او، اتحاديه بر اساس همين دادهها ميتوانست روندهاي بازار را تحليل كند. به اين معنا كه افزايش تعداد معاملات نشاندهنده رونق بازار و كاهش آن بيانگر ركود يا ثبات بود. همچنين بر مبناي قيمتهاي واقعي معاملات امكان اعلام دقيق افزايش، كاهش يا ثبات قيمت مسكن به مردم وجود داشت. محرمي نميني، تأكيد ميكند: اطلاعاتي كه از سوي اتحاديه منتشر ميشد، مبتني بر كدهاي رهگيري و قيمتهاي معاملاتي واقعي بود، نه قيمتهاي اسمي و پيشنهادي كه امروز در بسياري از پلتفرمهاي آنلاين مشاهده ميشود. او همچنين يادآور ميشود: از سال ۱۴۰۲ اين اطلاعات از اختيار اتحاديه مشاوران املاك خارج شده و در اختيار سازمان ثبت اسناد، سامانه كاتب و بخشهايي از وزارت راه و شهرسازي قرار گرفته است. به اعتقاد نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك، نتيجه اين جابهجايي، شكلگيري يك خلأ اطلاعاتي در بازار بوده است، امروز آينه شفافي براي نمايش وضعيت واقعي قيمتها در مقابل مردم وجود ندارد. در چنين شرايطي، آگهيهاي آنلاين نقش پررنگتري پيدا ميكنند و مبناي تصميمگيري بسياري از افراد قرار ميگيرند.
وقتي انتظارات جاي واقعيت را ميگيرد
اقتصاددانان معتقدند در بازاري كه اطلاعات رسمي و شفاف كمرنگ باشد، انتظارات ميتواند به عامل تعيينكننده قيمت تبديل شود. بازار مسكن نيز از اين قاعده مستثنا نيست.
محرمي نميني در تشريح اين وضعيت ميگويد: براي مثال اگر يك سازنده در يك برج يا يك منطقه، تعداد زيادي واحد را با قيمتهاي خاص آگهي كند، همين موضوع ميتواند بر انتظارات قيمتي آن منطقه اثر بگذارد و موجب جابهجايي سطح قيمتها شود. مردم نيز با مشاهده اين آگهيها به آن استناد ميكنند و قيمت ساير املاك را با همان ارقام مقايسه ميكنند.
او معتقد است اين روند در نهايت به شكلگيري برداشتهاي نادرست از وضعيت بازار منجر ميشود، در چنين شرايطي يك قياس غيركارشناسي شكل ميگيرد؛ زيرا قيمتگذاري در بازار مسكن نيازمند بررسي دقيق مولفههاي تخصصي است.
قيمتگذاري مسكن فراتر از چند عدد و آگهي
كارشناسان بازار مسكن تأكيد دارند كه ارزشگذاري يك ملك به عوامل متعدد و پيچيدهاي وابسته است و نميتوان تنها بر اساس قيمتهاي اعلامي درباره ارزش واقعي يك واحد مسكوني قضاوت كرد. نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك با اشاره به ماهيت تخصصي اين حوزه ميگويد: من معتقد نيستم كه اين پلتفرمها حذف شوند، بلكه تأكيد دارم قيمتهاي كارشناسيشده و مبتني بر دادههاي واقعي بايد در آنها مبنا قرار گيرد. محرمي نميني ميافزايد: افرادي كه به عنوان مشاور املاك فعاليت ميكنند، براي دريافت پروانه كسب بايد مراحل مختلف آموزشي و تخصصي را طي كنند.
به گفته او، متقاضيان فعاليت در اين حوزه بايد در آزمون تخصصي سازمان ثبت اسناد، آزمون اصناف و همچنين دورههاي آموزشي حقوقي و مهارتهاي مذاكره كه از سوي اتحاديه برگزار ميشود، شركت كنند و پس از گذراندن اين سه مرحله موفق به دريافت پروانه فعاليت شوند.
اثر يك متر بر ميليونها تومان
بازار مسكن از جمله بازارهايي است كه حتي تغييرات كوچك در قيمت واحدهاي مشابه ميتواند آثار گستردهاي بر كل بازار داشته باشد. محرمي نميني ميگويد: در حال حاضر افراد بهراحتي ميتوانند در اين پلتفرمها آگهي ثبت كنند و با درج قيمتهاي غيرواقعي، زمينه قيمتسازي در بازار را فراهم آورند. نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تأكيد ميكند: اگر يك پلتفرم صرفاً بستري براي خريد و فروش كالاهاي دستدوم يا خدمات عمومي باشد، شايد تفاوت چنداني در قيمتگذاريها ايجاد نشود؛ اما در حوزه مسكن، كوچكترين تغيير در قيمت هر متر مربع ميتواند منجر به جابهجايي قابلتوجه ارزش يك ملك شود. به اعتقاد او، هر تغيير جزئي در قيمت هر متر مسكن، بازار را تحت تأثير قرار ميدهد.
مساله اصلي؛ فقدان شفافيت در دادههاي معاملاتي
اگرچه بخشي از انتقادات متوجه نحوه انتشار آگهيها و اطلاعات بازار است، اما ريشه اصلي مساله را بايد در نبود دسترسي عمومي به دادههاي واقعي معاملات جستوجو كرد. بازاري كه در آن قيمتهاي قطعي ديده نميشوند، ناگزير به سمت اتكا بر قيمتهاي پيشنهادي حركت ميكند. در چنين شرايطي، انتظارات جاي واقعيت را ميگيرد و مرز ميان ارزش واقعي و ارزش ادعايي كمرنگ ميشود. محرمي نميني تأكيد ميكند: اگر اطلاعات بازار و دادههاي معاملاتي در اختيار اتحاديه مشاوران املاك قرار داشته باشد، امكان ارايه قيمتهاي واقعي و همچنين نظارت موثر بر پلتفرمها و فرآيند فايلينگ املاك فراهم خواهد شد. بازار مسكن امروز بيش از هر زمان ديگري به شفافيت آماري نياز دارد؛ شفافيتي كه بتواند قيمتهاي واقعي را از قيمتهاي پيشنهادي تفكيك كند و مبنايي معتبر براي تصميمگيري خانوارها، سرمايهگذاران و سياستگذاران فراهم آورد. تا زماني كه اين خلأ اطلاعاتي پابرجا باشد، انتظارات تورمي همچنان يكي از بازيگران اصلي بازار مسكن باقي خواهد ماند.
