چرا سياست افزايش عرضه به نتيجه نميرسد؟
يكي از محورهاي مهم اظهارات نايبرييس اتحاديه املاك، مخالفت با قيمتگذاري دستوري در بازار مصالح ساختماني است. او تأكيد ميكند كه تجربه نشان داده بازار را نميتوان صرفاً با دستور اداره كرد و دخالت مستقيم دولت در تعيين قيمتها ميتواند به كاهش توليد، شكلگيري بازارهاي غيررسمي و بروز مشكلات جديد منجر شود.واقعيت آن است كه تجربه سالهاي گذشته نيز مويد همين موضوع است.
بازار مسكن در سالهاي اخير تحت تأثير مجموعهاي از عوامل اقتصادي، مالي و مديريتي با چالشهاي عميقي مواجه شده است. در چنين شرايطي، بسياري از سياستگذاران افزايش ساختوساز را به عنوان راهكار اصلي حل بحران مسكن معرفي ميكنند؛ اما كارشناسان و فعالان اين حوزه معتقدند كه ساخت واحدهاي مسكوني بهتنهايي نميتواند گرههاي پيچيده بازار را باز كند.سمانه محرمي نميني، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك، با اشاره به وضعيت بازار مصالح ساختماني، معتقد است هزينههاي ساخت بهشدت تحت تأثير متغيرهايي همچون نرخ ارز، هزينه انرژي، حملونقل، مواد اوليه و انتظارات تورمي قرار دارد. به گفته او، هرگونه بيثباتي اقتصادي مستقيماً به افزايش قيمت مصالح ساختماني منجر ميشود و اين مساله روند بازسازي واحدهاي آسيبديده و اجراي پروژههاي مسكن حمايتي را با مشكل روبرو ميكند .
اين اظهارات در شرايطي مطرح ميشود كه طي ماههاي گذشته افزايش قيمت فولاد و سيمان بار ديگر هزينه ساختوساز را به شكل محسوسي بالا برده است. فولاد و سيمان دو مولفه اصلي صنعت ساختمان محسوب ميشوند و افزايش قيمت آنها عملاً تمام زنجيره توليد مسكن را تحت تأثير قرار ميدهد. با اين حال، پرسش اساسي اينجاست كه چرا اقتصاد ساختوساز در ايران همچنان تا اين اندازه به نوسانات ارزي وابسته است و سياستگذاران تاكنون نتوانستهاند سازوكاري پايدار براي كنترل هزينههاي توليد مسكن ايجاد كنند؟
قيمتگذاري دستوري
راهكاري كه بارها شكست خورده است
يكي از محورهاي مهم اظهارات نايبرييس اتحاديه املاك، مخالفت با قيمتگذاري دستوري در بازار مصالح ساختماني است. او تأكيد ميكند كه تجربه نشان داده بازار را نميتوان صرفاً با دستور اداره كرد و دخالت مستقيم دولت در تعيين قيمتها ميتواند به كاهش توليد، شكلگيري بازارهاي غيررسمي و بروز مشكلات جديد منجر شود.واقعيت آن است كه تجربه سالهاي گذشته نيز مويد همين موضوع است. در بسياري از بازارها، از ارز گرفته تا خودرو و كالاهاي اساسي، قيمتگذاري دستوري نه تنها موجب كاهش قيمت نشده بلكه در بسياري موارد به كمبود عرضه، رانت و واسطهگري گسترده انجاميده است. با اين حال، كنار گذاشتن قيمتگذاري دستوري به معناي رهاسازي كامل بازار نيز نيست.محرمي معتقد است دولت ميتواند در پروژههاي بازسازي مناطق آسيبديده و طرحهاي مسكن حمايتي از طريق تأمين مستقيم برخي مصالح، كنترل زنجيره توزيع و حذف واسطهها هزينههاي ساخت را مديريت كند. اين ديدگاه نشان ميدهد كه به جاي دخالت مستقيم در تعيين قيمت، بايد از ابزارهاي مديريتي و نظارتي براي كاهش هزينهها استفاده شود.
قيمتهاي صادراتي در بازار داخلي
يكي ديگر از انتقادهاي مطرحشده از سوي اين مقام صنفي، عرضه برخي مصالح ساختماني در بازار داخلي با مبناي نرخهاي صادراتي است. به گفته او، برخي توليدكنندگان قيمت محصولات خود را بر اساس بازارهاي صادراتي تعيين ميكنند؛ در حالي كه بخش مهمي از انرژي، مواد اوليه و زيرساختهاي مورد نياز آنها با حمايتهاي داخلي و يارانههاي دولتي تأمين ميشود.اين مساله يكي از مهمترين چالشهاي صنعت ساختمان در سالهاي اخير بوده است. از يك سو دولت براي توليدكنندگان انرژي و زيرساخت ارزان فراهم ميكند و از سوي ديگر مصرفكنندگان داخلي ناچارند محصول نهايي را با قيمتهاي نزديك به نرخهاي جهاني خريداري كنند. نتيجه چنين وضعيتي، افزايش هزينه ساخت مسكن و كاهش قدرت خريد خانوارهاست.
حمايت از بازسازي فراتر از پرداخت تسهيلات بانكي
محرمي بر اين نكته تأكيد دارد كه حمايت از مالكان و سازندگان واحدهاي آسيبديده نبايد صرفاً به پرداخت تسهيلات بانكي محدود شود. به اعتقاد او، دسترسي به مصالح ساختماني با نرخهاي حمايتي يا ترجيحي نيز بايد بخشي از بستههاي حمايتي دولت باشد.اين ديدگاه از آن جهت اهميت دارد كه در شرايط تورمي، تسهيلات بانكي به تنهايي نميتواند پاسخگوي هزينههاي واقعي ساختوساز باشد. در بسياري از پروژهها، رشد مداوم قيمت مصالح باعث ميشود ارزش واقعي تسهيلات در مدت كوتاهي كاهش يابد و سازندگان با كمبود منابع مالي مواجه شوند.از اين رو، تأمين مصالح با قيمتهاي كنترلشده براي پروژههاي بازسازي ميتواند به اندازه پرداخت وام اهميت داشته باشد و سرعت بازگشت خانوارهاي آسيبديده به زندگي عادي را افزايش دهد.
جهش ۴۰ درصدي هزينه ساخت
يكي از مهمترين بخشهاي اظهارات نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك مربوط به تأثير افزايش قيمت مصالح بر پروژههاي مسكن حمايتي است. او اعلام ميكند كه در برخي پروژهها رشد قيمت نهادههاي ساختماني ميتواند هزينه ساخت را بين ۲۰ تا ۴۰ درصد افزايش دهد.اين افزايش هزينه تنها يك عدد آماري نيست؛ بلكه به معناي كاهش تعداد واحدهاي قابل ساخت، طولانيتر شدن زمان اجراي پروژهها و افزايش فشار بر منابع مالي دولت و متقاضيان است. در شرايطي كه ميليونها خانوار ايراني با مشكل دسترسي به مسكن مناسب مواجه هستند، هرگونه افزايش هزينه ساخت ميتواند اهداف برنامههاي حمايتي را با چالش جدي روبرو كند.واقعيت اين است كه بسياري از طرحهاي مسكن دولتي از ابتدا با برآوردهاي مالي خوشبينانه آغاز ميشوند اما در ميانه راه تحت تأثير تورم، افزايش قيمت مصالح و كمبود منابع مالي با تأخير يا حتي توقف مواجه ميشوند.
سه ضلع فراموششده موفقيت پروژههاي مسكن
به گفته محرمي، موفقيت طرحهاي حمايتي تنها به ساخت واحدهاي مسكوني وابسته نيست، بلكه سه مولفه اصلي شامل تأمين زمين، تأمين مالي و خدمات زيربنايي بايد به صورت همزمان فراهم شود.اين تحليل يكي از مهمترين نقاط ضعف سياستهاي مسكن در دهههاي گذشته را آشكار ميكند. در بسياري از موارد دولت تمركز خود را بر تعداد واحدهاي ساختهشده قرار داده، در حالي كه كيفيت سكونت، دسترسي به خدمات و امكان زندگي پايدار كمتر مورد توجه قرار گرفته است.تجربه نشان داده حتي اگر زمين و منابع مالي نيز فراهم باشد، نبود زيرساختهايي نظير آب، برق، گاز، شبكه حملونقل، مراكز آموزشي و درماني ميتواند يك پروژه مسكوني را به مجموعهاي از ساختمانهاي بلااستفاده تبديل كند.
تجربه شكستخورده شهركهاي بدون امكانات
نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك به تجربه برخي پروژههاي گذشته اشاره ميكند؛ پروژههايي كه در خارج از محدوده شهرها احداث شدند اما به دليل نبود امكانات و خدمات لازم نتوانستند به اهداف تعيينشده دست پيدا كنند.در بسياري از اين مناطق، متقاضيان واحدهاي خود را تحويل گرفتهاند اما به دليل نبود زيرساختهاي ضروري، امكان سكونت دايمي در آنها فراهم نشده است. برخي مالكان اين واحدها را اجاره دادهاند و خود همچنان در شهرهاي اصلي زندگي ميكنند.اين وضعيت نشان ميدهد كه صرف ساخت ساختمان، الزاماً به معناي ايجاد سكونتگاه نيست. مسكن زماني معنا پيدا ميكند كه در كنار آن شبكهاي از خدمات شهري، آموزشي، درماني و حملونقل نيز وجود داشته باشد.
بحران مسكن با آمار ساختوساز حل نميشود
اظهارات نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك بار ديگر اين واقعيت را يادآوري ميكند كه بحران مسكن ايران صرفاً يك مشكل كمبود واحد مسكوني نيست. افزايش قيمت مصالح، ضعف نظام تأمين مالي، نبود زيرساختهاي خدماتي، فاصله محل سكونت با مراكز اشتغال و سياستهاي ناكارآمد در مديريت بازار، همگي در شكلگيري وضعيت فعلي نقش دارند. بنابراين اگرچه افزايش عرضه و ساخت مسكن ضرورتي انكارناپذير است، اما تجربه سالهاي گذشته نشان داده كه تمركز صرف بر تعداد واحدهاي احداثشده نميتواند به حل پايدار بحران منجر شود. مسكن زماني به يك راهكار واقعي تبديل ميشود كه در كنار ساخت واحدهاي جديد، زيرساختها، خدمات شهري، فرصتهاي شغلي و سازوكارهاي پايدار تأمين مالي نيز همزمان توسعه يابند؛ در غير اين صورت، آمار ساختوساز افزايش مييابد اما بحران مسكن همچنان پابرجا خواهد ماند.
