يك ميليارد تومان؛ بودجهاي كه ديگر رويايي نيست
بازار اجاره مسكن تهران در آستانه فصل جابهجايي بار ديگر به يكي از مهمترين دغدغههاي خانوارها تبديل شده است.
بازار اجاره مسكن تهران در آستانه فصل جابهجايي بار ديگر به يكي از مهمترين دغدغههاي خانوارها تبديل شده است. اگر تا چند سال پيش داشتن يك ميليارد تومان نقدينگي براي رهن كامل آپارتمان، قدرت انتخاب قابل توجهي در اختيار مستأجران قرار ميداد، امروز اين رقم ديگر مزيت ويژهاي محسوب نميشود. رشد مستمر قيمت مسكن، افزايش هزينه ساخت، كاهش عرضه واحدهاي استيجاري و افت توان اقتصادي خانوارها باعث شده است كه حتي بودجهاي در اين سطح نيز تنها امكان انتخاب ميان تعداد محدودي از فايلها را فراهم كند.بررسي آگهيهاي موجود در مناطق مختلف تهران نشان ميدهد كه با يك ميليارد تومان رهن كامل هنوز ميتوان در بخشهايي از پايتخت صاحب سقفي اجارهاي شد، اما اين انتخاب بيش از هر زمان ديگري با محدوديت همراه است. مستأجران حالا ناچارند ميان متراژ، سن بنا، امكانات و موقعيت جغرافيايي يكي را قرباني كنند.
شرق و جنوب، مقصد اصلي مستأجران
نگاهي به فايلهاي عرضهشده در بازار نشان ميدهد كه بخش عمده گزينههاي قابل رهن با بودجه يك ميليارد تومان در مناطق شرقي، مركزي و بخشهايي از جنوب تهران قرار دارند. در اين محدودهها ميتوان واحدهايي بين ۳۵ تا ۸۵ مترمربع پيدا كرد؛ واحدهايي كه اغلب براي خانوادههاي كمجمعيت يا زوجهاي جوان مناسب هستند.در شرق تهران، محلههايي مانند تهرانپارس، نارمك، پيروزي، مجيديه جنوبي، افسريه و ميدان امام حسين همچنان جزو مناطقي هستند كه امكان رهن كامل با اين بودجه را فراهم ميكنند. در برخي موارد حتي واحدهاي نوساز نيز در ميان فايلها ديده ميشود، اما تعداد آنها محدود است.در مناطق مركزي نيز محلههايي مانند خواجه نصير، سلسبيل جنوبي و استاد معين جزو گزينههاي در دسترس مستأجران هستند. اين مناطق به دليل دسترسي مناسب به شبكه حملونقل شهري و قيمتهاي نسبتاً متعادل، همچنان مورد توجه متقاضيان قرار دارند.در غرب تهران نيز شرايط مشابهي حاكم است. پونك، جنتآباد مركزي، ستارخان و اشرفي اصفهاني از جمله مناطقي هستند كه هنوز ميتوان در آنها با يك ميليارد تومان رهن كامل، آپارتماني اجاره كرد؛ هرچند متراژها نسبت به سالهاي گذشته كاهش محسوسي داشته است.
خداحافظي با شمال شهر يك ميليارد تومان ديگر كافي نيست
به گزارش مهر، يكي از مهمترين نشانههاي تغيير بازار اجاره تهران، حذف تدريجي مناطق شمالي از سبد انتخاب مستأجران داراي بودجه يك ميليارد توماني است. در سالهاي نه چندان دور، با چنين رقمي امكان اجاره واحدهايي در برخي محلههاي متوسط شمال شهر وجود داشت، اما اكنون تقريباً هيچ فايل قابل توجهي در مناطق يك، دو و سه تهران با اين بودجه ديده نميشود. اين موضوع نشان ميدهد شكاف قيمتي ميان شمال و ساير مناطق تهران طي سالهاي اخير عميقتر شده است. افزايش قيمت زمين و مسكن در اين مناطق باعث شده بازار اجاره نيز به همان نسبت گرانتر شود و بخش بزرگي از مستأجران عملاً از اين مناطق حذف شوند.
متراژ كمتر، سن بنا بيشتر؛ واقعيت تلخ بازار اجاره
شايد مهمترين ويژگي فايلهاي يك ميليارد توماني در تهران، كاهش متراژ و افزايش سن بنا باشد. بررسي آگهيها نشان ميدهد بخش عمده واحدهاي قابل اجاره در اين سطح بودجه بين ۱۰ تا ۳۰ سال عمر دارند.هرچند در برخي محلهها مانند تهرانپارس، بنيهاشم يا شهرك شريعتي واحدهاي نوساز نيز مشاهده ميشود، اما اين موارد بيشتر استثنا هستند تا قاعده. در واقع مستأجراني كه قصد دارند با يك ميليارد تومان رهن كامل خانهاي مناسب پيدا كنند، معمولاً بايد يكي از دو گزينه را انتخاب كنند؛ يا متراژ كمتر و ساختمان نوساز، يا متراژ بيشتر با سن بناي بالاتر.اين روند به خوبي نشان ميدهد كه افزايش قيمتها چگونه سطح رفاه مستأجران را كاهش داده است. بودجهاي كه چند سال پيش امكان اجاره يك واحد ۱۰۰ متري نوساز را فراهم ميكرد، امروز در بسياري از مناطق تنها براي واحدهاي ۶۰ تا ۷۰ متري كفايت ميكند.
امكانات رفاهي؛ پاركينگ و آسانسور به يك امتياز ويژه تبديل شدهاند
موضوع ديگري كه در بازار اجاره به چشم ميخورد، اهميت روزافزون امكانات جانبي ساختمان است. در بسياري از فايلهاي موجود، داشتن پاركينگ، آسانسور و انباري به يك مزيت رقابتي تبديل شده است.بررسيها نشان ميدهد در برخي مناطق جنوبي تهران، مستأجران با بودجه يك ميليارد تومان شانس بيشتري براي دسترسي به واحدهايي با هر سه امكان پاركينگ، آسانسور و انباري دارند. در مقابل، در برخي مناطق مركزي و غربي، مستأجران ناچارند براي برخورداري از اين امكانات از متراژ يا موقعيت مكاني مطلوب صرفنظر كنند.اين مساله نشاندهنده تغيير معيارهاي انتخاب در بازار اجاره است. خانوارها ديگر تنها به متراژ توجه نميكنند و امكانات رفاهي ساختمان نيز نقش مهمي در تصميمگيري آنها ايفا ميكند.
چرا اجاره همچنان گران ميشود؟
اگرچه آمارهاي رسمي نشان ميدهد سرعت رشد اجارهبها نسبت به سالهاي گذشته كاهش يافته، اما اين موضوع به معناي ارزان شدن بازار نيست. تورم نقطهاي اجاره مسكن همچنان در سطح بالايي قرار دارد و بسياري از مستأجران هنگام تمديد قرارداد با افزايشهاي قابل توجه مواجه ميشوند.كارشناسان معتقدند چند عامل اصلي پشت پرده تداوم رشد اجارهبها قرار دارد؛ كمبود عرضه مسكن، كاهش ساختوساز، افت صدور پروانههاي ساختماني، افزايش قيمت مصالح ساختماني و رشد هزينههاي نگهداري ملك از جمله اين عوامل هستند.در چنين شرايطي مالكان نيز براي حفظ ارزش دارايي خود، اجارهبها را متناسب با نرخ تورم افزايش ميدهند؛ موضوعي كه فشار مضاعفي بر خانوارهاي مستأجر وارد ميكند.
سقفهاي دولتي سياستي كه در عمل چندان موفق نبوده است
دولت طي سالهاي اخير بارها براي كنترل بازار اجاره، سقف افزايش اجارهبها تعيين كرده است. با اين حال واقعيت بازار نشان ميدهد بسياري از قراردادها با نرخهايي بالاتر از سقفهاي مصوب تمديد ميشوند.فعالان بازار مسكن معتقدند تا زماني كه مشكل اصلي يعني كمبود عرضه حل نشود، سياستهاي دستوري نميتواند تأثير پايدار بر بازار داشته باشد. وقتي تعداد متقاضيان بيشتر از واحدهاي موجود باشد، قدرت چانهزني بهطور طبيعي در اختيار مالكان قرار ميگيرد و محدوديتهاي قانوني كارايي خود را از دست ميدهند.
مهاجرت اجباري به محلههاي مصرفي
يكي از مهمترين تغييرات رفتاري مستأجران در سالهاي اخير، حركت گسترده به سمت محلههاي مصرفي شرق و جنوب تهران است. افزايش قيمت اجاره در مناطق برخوردار باعث شده بسياري از خانوارها ناچار به تغيير محل سكونت خود شوند.امروز محلههايي كه زماني انتخاب دوم يا سوم مستأجران بودند، به گزينه اول تبديل شدهاند. اين جابهجايي تدريجي نهتنها الگوي سكونت در تهران را تغيير داده، بلكه فشار تقاضا را در مناطق ارزانتر نيز افزايش داده است؛ موضوعي كه به مرور موجب رشد اجارهبها در همان مناطق خواهد شد .
آينده بازار اجاره روزهاي سختتر در راه است؟
چشمانداز بازار اجاره تهران چندان اميدواركننده به نظر نميرسد. كاهش ساختوساز در سالهاي اخير، افت سرمايهگذاري در بخش مسكن و افزايش هزينههاي توليد، احتمال كمبود بيشتر واحدهاي استيجاري را تقويت كرده است.اگر روند فعلي ادامه پيدا كند، مستأجران در سالهاي آينده با گزينههاي محدودتري مواجه خواهند شد و براي تأمين مسكن مناسب ناچار به پرداخت هزينههاي بيشتري خواهند بود. در چنين شرايطي، يك ميليارد تومان رهن كامل كه زماني رقم قابل توجهي محسوب ميشد، ممكن است به تدريج به بودجهاي متوسط يا حتي پايين در بازار اجاره تهران تبديل شود.بازار اجاره تهران در سال ۱۴۰۵ تصويري روشن از فشار اقتصادي بر خانوارها ارايه ميدهد. يك ميليارد تومان رهن كامل هنوز امكان اجاره آپارتمان در بخشهايي از پايتخت را فراهم ميكند، اما ديگر نميتوان آن را بودجهاي ايدهآل دانست. مستأجران اكنون براي ماندن در تهران ناچارند ميان متراژ، سن بنا، امكانات و موقعيت مكاني دست به انتخاب بزنند؛ انتخابي كه هر سال دشوارتر و پرهزينهتر ميشود. در واقع، يك ميليارد تومان امروز بيش از آنكه نماد آسودگي در بازار اجاره باشد، نماد كاهش قدرت خريد و تغيير قواعد بازي در بازار مسكن پايتخت است.
