چرا تورم اجاره مسكن، يكچهارم خوراكيها شد؟
در حالي كه تب تورم عمومي در ارديبهشتماه ۱۴۰۵ به مرز ۸۴ درصد رسيده و سفرههاي مردم با تورم نزديك به ۱۳۰ درصدي خوراكيها، كوچكتر از هر زمان ديگري شده است، تازهترين دادههاي مركز آمار ايران از يك «آرامش مصلحتي» در بازار اجارهبها حكايت دارد، پديدهاي شگفتانگيز كه در آن، سرعت رشد اجارهبهاي مسكن با ثبت رقم ۳۰.۹ درصد به كمترين ميزان خود در چهار سال اخير رسيده است.
در حالي كه تب تورم عمومي در ارديبهشتماه ۱۴۰۵ به مرز ۸۴ درصد رسيده و سفرههاي مردم با تورم نزديك به ۱۳۰ درصدي خوراكيها، كوچكتر از هر زمان ديگري شده است، تازهترين دادههاي مركز آمار ايران از يك «آرامش مصلحتي» در بازار اجارهبها حكايت دارد، پديدهاي شگفتانگيز كه در آن، سرعت رشد اجارهبهاي مسكن با ثبت رقم ۳۰.۹ درصد به كمترين ميزان خود در چهار سال اخير رسيده است. با اين حال، درست در روزهايي كه لايحه تعيين سقف دستوري براي اجارهبها به عنوان «مُسكن هميشگي» روي ميز دولت قرار گرفته، كارشناسان هشدار ميدهند كه اين فاصله چشمگير ميان تورم عمومي و اجارهبها، نه نشانهاي از بهبود ساختاري، بلكه پيشدرآمدي بر تعميق ركود و خروج سرمايهها از بازار مسكن است.
روايت آمارها از سقوط سرعت رشد اجارهبها
بررسي جديدترين گزارش مركز آمار ايران درباره تغييرات شاخص قيمت مصرفكننده مربوط به ارديبهشتماه ۱۴۰۵، نشاندهنده فروكش كردن موقت موجهاي جزر و مدي در بازار اجاره است. بر اساس اين دادهها، تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسكن در كشور به سطح ۳۰.۹ درصد كاهش يافته كه اين رقم، پايينترين سطح ثبتشده در چهار سال اخير محسوب ميشود. علاوه بر اين، تورم سالانه اين شاخص نيز با ايستادن روي عدد ۳۳.۲ درصد، به كمترين ميزان خود از ديماه ۱۴۰۱ (يعني در ۴۱ ماه گذشته) رسيده است. نگاهي به روند اين شاخص نشان ميدهد سرعت رشد اجارهبها كه در اواخر سال ۱۴۰۲ و نيمه نخست ۱۴۰۳ سقفهاي كانال ۴۰ درصد را شكسته بود، از نيمه دوم سال گذشته حركتي نزولي را آغاز كرده و اكنون به ثبات نسبي رسيده است.
چرا اجارهبها از تورم عمومي جا ماند؟
مقايسه نرخهاي ثبت شده در ارديبهشتماه، از يك ناترازي شديد ميان بخشهاي مختلف اقتصادي پرده برميدارد. در شرايطي كه تورم عمومي و نقطه به نقطه كشور عدد سنگين ۸۴ درصد و تورم عمومي سالانه رقم ۵۷.۷ درصد را ثبت كرده، بازار اجاره به ترتيب با ۳۰.۹ درصد و ۳۳.۲ درصد رشد، فاصله معناداري با كل اقتصاد دارد. اين تفاوت در آمارهاي ماهانه نيز خود را نشان ميدهد؛ جايي كه در مقابل تورم ماهانه ۸.۸ درصدي كل كشور، شاخص اجاره مسكن تنها ۱.۹ درصد رشد را تجربه كرده است. اين تفاوت زماني ملموستر ميشود كه بدانيم تورم اجاره مسكن در حال حاضر حدود يكچهارم تورم گروه خوراكيها و آشاميدنيها است. در ميانبخشهاي اقتصادي، در حالي كه بخش دخانيات با ۱۶۴.۳ درصد و خوراكيها با ۱۲۹.۸ درصد پيشتاز گراني بودهاند، مسكن كمترين ميزان رشد را در ميان كالاها و خدمات تجربه كرده است. تحليلگران بر اين باورند كه اين عقبماندگي نه ناشي از وفور عرضه، بلكه معلول سركوب شديد قدرت خريد متقاضيان و جابهجاييهاي اجباري به مناطق حاشيهاي است؛ به بياني ديگر، مستأجران ديگر توان مالي براي پذيرش نرخهاي بالاتر را ندارند. با آغاز فصل سنتي نقلوانتقال مستأجران، وزارت راه و شهرسازي و نهادهاي متولي بار ديگر به سراغ فرمول قديمي خود رفتهاند: «تعيين سقف قانوني براي افزايش اجارهبها». اين سياست كه از دهه ۹۰ به پاي ثابت برنامههاي حمايتي دولت تبديل شده، امسال نيز با پيشنهادهاي جديدي از سوي صنف مشاوران املاك همراه شده است. داوود بيگينژاد، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك ميگويد: پيشنهاد رسمي اتحاديه براي سقف افزايش اجارهبها در سال جاري، ۲۷ درصد براي تهران و ۲۳ درصد براي ساير شهرها تعيين و به دولت ارايه شده است. با اين حال بايد واقعبين بود؛ تعيين سقفهاي دستوري بدون در نظر گرفتن واقعيتهاي اقتصادي، لزوماً به نفع بازار نخواهد بود. بسياري از كارشناسان معتقدند در كنار اين سقفها، ابزارهاي حمايتي ديگر مانند «وام وديعه مسكن» نيز به دليل بروكراسي پيچيده بانكي، محدوديت شديد منابع مالي بانكها و عدم تكافوي مبالغ پرداختي با وديعههاي واقعي كلانشهرها، عملاً كارايي خود را براي دهكهاي پايين درآمدي از دست دادهاند. اگرچه كاهش آماري تورم اجارهبها در نگاه اول براي مستأجران خوشايند به نظر ميرسد، اما كارشناسان حوزه مسكن نسبت به پيامدهاي ثانويه و ميانمدت كنترلهاي دستوري هشدار ميدهند. وقتي مالكان با هزينههاي كمرشكن تعميرات، نگهداري ساختماني و تورم ۸۴ درصدي كالاها مواجه هستند، تحميل سود ۳۰ درصدي به آنها عواقب ناگواري خواهد داشت. اولين و ملموسترين اثر اين سياست، كاهش انگيزه براي سرمايهگذاري در ساخت مسكن استيجاري است. وقتي عايدي سرمايه در بخش مسكن نسبت به بازارهاي موازي يا حتي نرخ تورم عمومي توجيه اقتصادي نداشته باشد، سرمايهها به سمت بازارهاي زودبازده و غيرمولد هدايت ميشوند. نتيجه مستقيم اين روند، كاهش شديد عرضه واحدهاي جديد در سالهاي آينده و تشديد بحران كمبود مسكن خواهد بود.
سايه قراردادهاي زيرزميني بر سر بازار رسمي
يكي ديگر از چالشهاي جدي كه سياستهاي دستوري به همراه ميآورد، شكلگيري رفتارهاي انحرافي و غيررسمي در بازار است. فعالان بازار مسكن تاكيد ميكنند كه اصرار بر سقفهاي نامتناسب با واقعيت جامعه، به جاي حل مساله، به ترويج قراردادهاي پشتپرده دامن ميزند. در چنين شرايطي، طرفين معامله براي دور زدن سقفهاي قانوني، به انعقاد قراردادهاي دستي و شفاهي روي ميآورند تا از ثبت رسمي اطلاعات خود در سامانههاي دولتي فرار كنند. اين پنهانكاري و عدم ثبت قانوني، زمينه را براي افزايش تنشهاي حقوقي هموار ميسازد؛ چرا كه در غياب اسناد معتبر، اختلافات ميان موجر و مستأجر به سرعت بالا گرفته و در نهايت موجب سرازير شدن حجم انبوهي از پروندههاي شكايات به مراجع قضايي ميشود. از سوي ديگر، پافشاري بر نرخهاي تكليفي به پديد آمدن هزينههاي جانبي و پنهان دامن ميزند؛ بهطوري كه برخي مالكان براي جبران مابهالتفاوت قيمت قانوني با نرخ واقعي بازار، مبالغ مازادي را تحت عناوين ساختگي نظير «هزينه شارژ ويژه»، «خريد اجباري لوازم منزل» يا «دريافت سفتههاي سنگين ضمانت» از مستأجران مطالبه ميكنند كه اين امر عملاً كارايي سياستهاي حمايتي دولت را زير سوال ميبرد. بيگينژاد با اشاره به همين مخاطرات معتقد است كه دولت بايد به جاي تعيين اعداد تحكمي، وزن بيشتري به «توافق و كدخدامنشي ميان موجر و مستأجر» بدهد؛ چرا كه در صورت پافشاري بر قوانين سختگيرانه، مالكان به بهانههاي مختلف اقدام به فسخ قرارداد ميكنند كه هزينههاي جابهجايي ناشي از آن، در نهايت بار مالي سنگينتري را به مستأجر تحميل خواهد كرد. تحليل نهايي دادههاي ارديبهشتماه ۱۴۰۵ نشان ميدهد كه بازار اجاره مسكن در كشور در يك ايستگاه حساس و بيمناك قرار گرفته است. كاهش سرعت رشد اجارهبها تا سطح ۳۰ درصد اگرچه يك فرصت تنفسي كوتاهمدت براي خانوارهاي اجارهنشين است، اما تداوم آن منوط به اصلاحات ساختاري در اقتصاد كلان است. سياست تعيين سقف اجارهبها تنها نقش يك «مُسكن موقت» را ايفا ميكند و نميتواند بيماري مزمن ناترازي عرضه و تقاضا را درمان كند. اقتصاددانان حوزه مسكن همصدا بر اين نكته پاي ميفشارند كه مديريت پايدار اين بازار نيازمند گامهاي بنيادي زير است: براي خروج از بنبست كنوني بازار اجارهبها، سياستگذاران بايد فراتر از مسكنهاي مقطعي حركت كرده و برنامهاي جامع را در سه محور كليدي تدوين كنند. در گام نخست، نياز است تا با تحريك ساختوساز و افزايش واقعي عرضه مسكن در كلانشهرها، ناترازي ميان تقاضا و واحدهاي موجود برطرف شود. تحقق اين هدف مستلزم حمايت واقعي از بخش خصوصي از طريق توسعه ابزارهاي نوين تأمين مالي پايدار براي سازندگان است تا جريان ورود سرمايه به اين بخش تسهيل و تقويت شود. در نهايت، هيچيك از اين سياستها بدون كنترل و مهار تورم عمومي به عنوان موتور پيشران گراني در تمام بخشها به ثبات پايدار نخواهد رسيد؛ چرا كه تا زماني كه ريشههاي كلان تورم مهار نشود، فشار قيمتي بر بازار مسكن و معيشت مستأجران پابرجا خواهد ماند. بدون شك، اتكاي صرف به دستورالعملهاي اداري در غياب بستههاي تشويقي براي مالكان و سازندگان، خطر عمق يافتن ركود را در پي دارد.
