الحاق ۷۰ هزار هكتار زمين در ۱۸ ماه
در حالي كه بازار مسكن ايران همچنان با چالش كمبود عرضه، افزايش قيمت زمين و محدوديتهاي توسعه شهري دستوپنجه نرم ميكند، وزارت راه و شهرسازي از اجراي دو سياست همزمان براي آينده شهرهاي كشور خبر داده است.
در حالي كه بازار مسكن ايران همچنان با چالش كمبود عرضه، افزايش قيمت زمين و محدوديتهاي توسعه شهري دستوپنجه نرم ميكند، وزارت راه و شهرسازي از اجراي دو سياست همزمان براي آينده شهرهاي كشور خبر داده است. از يك سو الحاق گسترده زمين به محدوده شهرها و از سوي ديگر تدوين طرحهاي جامع بلندمرتبهسازي براي شهرهاي بزرگ. سياستي كه به گفته مسوولان، قرار است ميان حفاظت از زمينهاي كشاورزي و محيطزيست و پاسخگويي به نياز روزافزون مسكن تعادل برقرار كند. چهارمين جلسه شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در سال ۱۴۰۵، صحنه تشريح رويكرد تازه دولت در حوزه توسعه شهري بود؛ رويكردي كه بر اساس آن، بلندمرتبهسازي ديگر يك پديده اتفاقي يا واكنشي نيست، بلكه به عنوان بخشي از سياست رسمي توسعه شهرها مورد توجه قرار گرفته است. غلامرضا كاظميان، معاون معماري و شهرسازي وزارت راه و شهرسازي، در پايان اين نشست از الحاق حدود ۷۰ هزار هكتار زمين به محدوده شهرهاي كشور طي ۱۸ ماه گذشته خبر داد و در عين حال تأكيد كرد كه توسعه افقي شهرها به تنهايي پاسخگوي نيازهاي آينده نخواهد بود. كاظميان در تشريح سياستهاي جديد وزارت راه و شهرسازي گفت كه توسعه شهري در كشور با محدوديتهاي جدي روبرو است و امكان گسترش بيضابطه شهرها وجود ندارد. او با تأكيد بر اينكه اراضي كشاورزي درجه يك و دو، مناطق داراي مخاطرات طبيعي و همچنين حريم كلانشهرها جزو خطوط قرمز توسعه شهري محسوب ميشوند، اظهار داشت كه دولت اجازه ندارد بدون توجه به ملاحظات محيطزيستي و كشاورزي، ساختوساز را به اين مناطق گسترش دهد. به گفته معاون وزير راه و شهرسازي، كيفيت زمين و حفظ منابع طبيعي اولويت نخست سياستگذاران شهري است و هرگونه توسعه بايد با رعايت كامل ضوابط زيستمحيطي انجام شود. كاظميان در عين حال تأكيد كرد كه توسعه افقي همچنان يكي از ابزارهاي تأمين زمين در كشور است و در همين راستا طي يك سال و نيم گذشته حدود ۷۰ هزار هكتار زمين به محدوده شهرها الحاق شده است. با اين حال معاون معماري و شهرسازي وزارت راه و شهرسازي توضيح داد كه اين نسخه براي همه شهرها قابل اجرا نيست. به گفته او، در استانهاي شمالي كشور به دليل ارزش بالاي خاك كشاورزي و حساسيتهاي محيطزيستي، امكان گسترش گسترده محدوده شهرها وجود ندارد. همچنين در كلانشهرها نيز توسعه افقي اولويت اصلي دولت محسوب نميشود. اين سخنان در واقع نشان ميدهد سياستگذاران شهري به تدريج از مدل سنتي توسعه شهرها فاصله گرفته و به سمت الگوهاي متراكمتر و مديريتشده حركت ميكنند.
بلندمرتبهسازي؛ نه خوب، نه بد
يكي از مهمترين محورهاي اظهارات معاون وزير راه و شهرسازي، دفاع از رويكرد جديد شوراي عالي شهرسازي در زمينه بلندمرتبهسازي بود. كاظميان با رد نگاههاي مطلق به ساخت برجها و ساختمانهاي بلند گفت: بلندمرتبهسازي به خودي خود نه خوب است و نه بد؛ بلكه يك ابزار است. معاون معماري و شهرسازي وزارت راه و شهرسازي تأكيد كرد كه اگر نيازهاي مسكن و توسعه شهري ايجاب كند، اين ابزار بايد با ضوابط دقيق فني، اجتماعي و فرهنگي مورد استفاده قرار گيرد. به اعتقاد او، خطر اصلي زماني شكل ميگيرد كه براي بلندمرتبهسازي برنامهاي وجود نداشته باشد؛ زيرا در اين شرايط ساختوسازهاي پراكنده و غيراصولي شكل ميگيرد كه تبعات آن براي شهرها بسيار سنگينتر خواهد بود. بر همين اساس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران تصميم گرفته است تمامي شهرهاي داراي جمعيت بيش از ۱۰۰ هزار نفر و همچنين استانهاي شمالي كشور ملزم به تهيه «طرح بلندمرتبهسازي» شوند. هدف از اين طرحها، مديريت و هدايت تقاضاي ساختوساز و جلوگيري از شكلگيري برجسازيهاي بدون برنامه عنوان شده است.
كارشناسان معتقدند اين تصميم ميتواند به ايجاد چارچوب مشخص براي توسعه عمودي شهرها كمك كند؛ موضوعي كه طي سالهاي گذشته يكي از نقاط ضعف نظام برنامهريزي شهري كشور بوده است.
گرگان؛ آغاز اجراي سياست جديد
يكي از مهمترين پروندههاي مطرح شده در جلسه اخير شوراي عالي شهرسازي، موضوع بلندمرتبهسازي در شهر گرگان بود. كاظميان اعلام كرد كليات طرح بلندمرتبهسازي گرگان به تصويب رسيده است. به گفته وي، دولت قصد ندارد منتظر بروز بحرانهاي شهري بماند و سپس به دنبال راهكار باشد، بلكه تلاش ميكند پيش از شكلگيري مشكلات، برنامهريزي لازم را انجام دهد. البته برخي پهنههاي داراي حساسيتهاي محيطزيستي و اجتماعي براي بررسيهاي دقيقتر به استان گلستان ارجاع شدهاند تا پس از مطالعات تكميلي و بازديدهاي ميداني دوباره در شوراي عالي مطرح شوند. او همچنين خبر داد كه طرح جامع جديد شهر گرگان آغاز شده و در اين طرح، نيازهاي احتمالي توسعه افقي و الحاق زمين نيز مورد بررسي قرار خواهد گرفت.
نسخه واحد براي شهرهاي كشور وجود ندارد
معاون وزير راه و شهرسازي تأكيد كرد كه سياست بلندمرتبهسازي قرار نيست به شكل يك دستورالعمل يكسان در سراسر كشور اجرا شود. به گفته او، شرايط شهرهايي مانند گرگان، رشت، بندرانزلي و ساير شهرهاي شمالي با يكديگر متفاوت است و هر شهر بايد بر اساس ويژگيهاي محيطي، اجتماعي، اقتصادي و كالبدي خود مورد مطالعه قرار گيرد. كاظميان توضيح داد كه اگرچه شوراي عالي شهرسازي ضوابط كلي را تعيين كرده است، اما نحوه اجراي اين سياست در هر شهر وابسته به مطالعات محلي خواهد بود. اين رويكرد ميتواند از تكرار تجربههاي ناموفق توسعه شهري كه بدون توجه به ويژگيهاي بومي انجام شدهاند، جلوگيري كند.
تغيير نگاه به برجسازي
اظهارات معاون وزير راه و شهرسازي نشان ميدهد دولت در حال بازتعريف جايگاه بلندمرتبهسازي در نظام برنامهريزي شهري است. او تصريح كرد كه بلندمرتبهسازي ديگر يك اتفاق يا پديده خارج از كنترل تلقي نميشود، بلكه به عنوان يك سياست توسعه شهري مورد توجه قرار گرفته است. با اين حال معاون وزير راه و شهرسازي تأكيد كرد كه اين تغيير نگاه به معناي آزادي مطلق براي ساخت برجها نيست، بلكه برعكس، هدف اصلي تدوين ضوابط و اعمال نظارت بيشتر بر اين روند است. كاظميان گفت دولت قصد دارد پيش از آنكه فشار بازار و تقاضاي ساختوساز باعث بينظمي در شهرها شود، با برنامهريزي دقيق مسير توسعه را تعيين كند.
شمال كشور؛ الگوي ويژه توسعه
بخش مهمي از سخنان معاون وزير به وضعيت استانهاي شمالي اختصاص داشت.او اين منطقه را داراي شرايط ويژه دانست و گفت توسعه افقي بيرويه ميتواند به نابودي زمينهاي كشاورزي و باغهاي ارزشمند منجر شود. بر همين اساس وزارت راه و شهرسازي در حال تهيه مطالعاتي براي تعيين «پهنههاي مجاز بلندمرتبهسازي» در استانهاي شمالي است. هدف از اين مطالعات مشخص كردن مناطقي است كه امكان توسعه عمودي در آنها وجود دارد و همچنين شناسايي پهنههايي كه به دليل محدوديتهاي محيطزيستي يا اجتماعي نبايد در آنها برجسازي انجام شود. به گفته كاظميان، هر پروژهاي كه از اين فيلتر تخصصي عبور كند امكان دريافت مجوز خواهد داشت و در غير اين صورت اجازه ساختوساز نخواهد گرفت.آنچه از سخنان معاون وزير راه و شهرسازي برميآيد، حركت تدريجي نظام برنامهريزي شهري كشور به سمت تركيبي از توسعه افقي كنترلشده و توسعه عمودي هدفمند است. الحاق ۷۰ هزار هكتار زمين در كنار تدوين طرحهاي بلندمرتبهسازي نشان ميدهد دولت تلاش دارد همزمان دو چالش بزرگ يعني كمبود زمين براي ساخت مسكن و حفاظت از منابع طبيعي را مديريت كند. موفقيت اين سياست اما به كيفيت مطالعات شهري، اجراي دقيق ضوابط و توانايي نهادهاي نظارتي در كنترل ساختوساز بستگي دارد؛ چرا كه تجربه سالهاي گذشته نشان داده هرگونه غفلت در اين حوزه ميتواند هزينههاي سنگيني را به شهرها و شهروندان تحميل كند.
