كمبود فايل اجاره زنگ خطر را به صدا درآورد
بررسي آمارهاي ساختوساز و صدور پروانههاي ساختماني طي سالهاي اخير نشان ميدهد عرضه مسكن با افت محسوسي مواجه بوده است. همين موضوع در حالي كه تقاضاي مصرفي همچنان پابرجاست، موجب شده بازار اجاره و خريد مسكن تحت فشار كمبود واحدهاي عرضهشده قرار گيرد. اكنون دو هشدار مهم از سوي فعالان بازار مطرح شده است؛ نخست كمبود فايلهاي اجاره و دوم احتمال ورود بازار ملك به يك فاز جديد افزايش قيمت.
بررسي آمارهاي ساختوساز و صدور پروانههاي ساختماني طي سالهاي اخير نشان ميدهد عرضه مسكن با افت محسوسي مواجه بوده است. همين موضوع در حالي كه تقاضاي مصرفي همچنان پابرجاست، موجب شده بازار اجاره و خريد مسكن تحت فشار كمبود واحدهاي عرضهشده قرار گيرد. اكنون دو هشدار مهم از سوي فعالان بازار مطرح شده است؛ نخست كمبود فايلهاي اجاره و دوم احتمال ورود بازار ملك به يك فاز جديد افزايش قيمت.
داود بيگينژاد، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، از شرايط نگرانكننده بازار اجاره خبر ميدهد و معتقد است كه مستأجران در آستانه فصل جابهجايي با كمبود شديد فايلهاي اجاره روبرو هستند. او ميگويد: در آستانه فصل اجاره و نقل و انتقالات مستأجران با كمبود فايلهاي اجاره در بازار مسكن مواجه هستيم. اين اظهارنظر در شرايطي مطرح ميشود كه هر سال با نزديك شدن به فصل تابستان، تقاضا براي اجاره مسكن افزايش پيدا ميكند. اما امسال به نظر ميرسد مشكل تنها رشد تقاضا نيست، بلكه كاهش محسوس عرضه نيز به بحران دامن زده است. بيگينژاد تأكيد ميكند: بايد بپذيريم كه شرايط فعلي بازار مسكن بر بازار اجاره هم اثر ميگذارد اما روند كاهش فايل در بازار مسكن نتيجه سياستهاي سالهاي گذشته در سمت عرضه مسكن است. به اعتقاد نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، يكي از عوامل مهم كاهش توليد مسكن، بلاتكليفي قانون پيشفروش است؛ موضوعي كه طي سالهاي اخير بخش مهمي از منابع مالي ساختوساز را تحت تأثير قرار داده است.
پيشفروش مسكن حلقه گمشده تأمين مالي ساختوساز
بازار ساختوساز در ايران همواره بخشي از سرمايه مورد نياز خود را از طريق پيشفروش واحدها تأمين كرده است. اما فعالان اين حوزه معتقدند نبود سازوكار شفاف و كارآمد براي پيشفروش، موجب كاهش انگيزه سرمايهگذاران و سازندگان شده است. نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در گفتوگو با ايلنا، در اين باره ميگويد: در حال حاضر براي پيشفروش مسكن هيچ بستر قانوني وجود ندارد. او هشدار ميدهد: در صورت حذف پيشفروش از معاملات مسكن، جذب سرمايه از اين حوزه را از دست ميدهيم و به همان ميزان شاهد كندي در پيشرفت ساختوسازها خواهيم بود. اين موضوع از آن جهت اهميت دارد كه در شرايط تورمي، سازندگان براي تأمين نقدينگي پروژهها نيازمند ابزارهاي متنوع مالي هستند و محدود شدن اين ابزارها ميتواند مستقيماً بر حجم عرضه آينده مسكن اثر بگذارد.
كاهش ساختوساز؛ ريشه اصلي بحران امروز
فعالان بازار معتقدند آنچه امروز در بازار اجاره و خريد مشاهده ميشود، نتيجه تصميمات و روندهايي است كه سالها قبل شكل گرفتهاند. بيگينژاد در اين خصوص ميگويد: وقتي در سالهاي گذشته با قوانين و مقرراتگذاري اشتباه امكان ساختوساز و توليد مسكن را دچار تزلزل ميكنند، تبعات آن امروز در بازار مسكن خود را نشان ميدهد. نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران همچنين تأكيد دارد: در حال حاضر ساختوساز به صورت محدود در بافتهاي شهري توسط بخش خصوصي در حال انجام است و به همين مقدار كه ساختوساز كاهش پيدا ميكند، قاعدتاً عرضه هم محدود ميشود. به بيان ساده، كاهش توليد امروز به معناي كمبود فايل اجاره و فروش در سالهاي بعد است؛ موضوعي كه اكنون خود را به شكل رشد قيمتها و كاهش قدرت انتخاب متقاضيان نشان داده است.
يكي از دلايل واقعي افزايش اجارهبها نبود فايل اجاره است
در حالي كه معمولاً افزايش اجارهبها به تورم عمومي يا رشد قيمت مسكن نسبت داده ميشود، بيگينژاد بر عامل ديگري تأكيد ميكند. او ميگويد: امروز يكي از دلايل واقعي افزايش اجارهبها در بازار مسكن، نبود فايل اجاره است و اين عدم فايل به دليل كاهش شديد توليد مسكن است. اين اظهارنظر نشان ميدهد مشكل بازار اجاره صرفاً به رفتار موجران يا شرايط اقتصادي محدود نيست، بلكه به كمبود واقعي واحدهاي قابل عرضه نيز ارتباط دارد. در چنين شرايطي حتي اگر تقاضا رشد نكند، كاهش عرضه به تنهايي ميتواند قيمتها را افزايش دهد.
بازار ملك در آستانه فاز جديد قيمتي
در كنار هشدارها درباره بازار اجاره، برخي كارشناسان از احتمال ورود بازار مسكن به يك مرحله جديد افزايش قيمت سخن ميگويند. رسول قرباننژاد، كارشناس ارشد حوزه مسكن، معتقد است: بخش عمده تغييراتي كه امروز در بازار مسكن مشاهده ميشود، نتيجه انباشت كمبود عرضه در سالهاي گذشته است. به گفته او، كاهش عرضه تحت تأثير عوامل مختلفي از جمله افزايش نااطميناني اقتصادي، رشد ريسك سرمايهگذاري و كاهش انگيزه سازندگان شكل گرفته است. كارشناس ارشد حوزه مسكن تأكيد ميكند: جهشهاي ارزي يكي از عوامل اثرگذار بر كاهش عرضه مسكن بودهاند. افزايش نرخ ارز، هزينههاي ساخت را بهشدت افزايش داد و در نهايت بازار را وارد يكي از عميقترين دورههاي ركود تورمي خود كرد.
چرا مسكن هنوز به اندازه دلار گران نشده است؟
يكي از نكات قابل توجه در تحليل قرباننژاد، فاصله ميان رشد نرخ ارز و قيمت مسكن است.او ميگويد: با وجود رشد قابل توجه نرخ ارز، بازار مسكن هنوز به همان نسبت افزايش قيمت را تجربه نكرده است. به اعتقاد اين كارشناس، علت اين وضعيت كاهش حجم معاملات و باقي ماندن بخشي از ريسكهاي اقتصادي در بازار است. اما اين فاصله لزوماً دايمي نخواهد بود و ممكن است در صورت تغيير شرايط اقتصادي، بازار مسكن براي جبران اين شكاف وارد فاز جديدي از رشد قيمت شود.
اقتصاد پساجنگ و هجوم سرمايهها به بازارهاي امن
يكي از مهمترين هشدارهاي مطرح شده در اين تحليل، تأثير شرايط جديد اقتصادي بر بازار مسكن است. قرباننژاد معتقد است: كشور به تدريج وارد شرايطي ميشود كه ميتوان آن را اقتصاد پساجنگ ناميد. او توضيح ميدهد: در چنين فضايي معمولاً بخشي از سرمايهها براي حفظ ارزش دارايي خود به سمت بازارهاي امن حركت ميكنند و مسكن همواره يكي از مهمترين مقاصد اين نقدينگي بوده است. اين تحليل نشان ميدهد در صورت ورود سرمايههاي جديد به بازار مسكن، فشار مضاعفي بر قيمتها وارد خواهد شد؛ بهويژه زماني كه عرضه جديدي براي پاسخگويي به تقاضا وجود نداشته باشد.
بروكراسي سنگين؛ مانع بزرگ توليد مسكن
كارشناسان معتقدند بخشي از مشكلات بازار مسكن به فرآيندهاي پيچيده اداري بازميگردد. كارشناس ارشد حوزه مسكن در اين باره ميگويد: در بسياري از كشورهاي منطقه، صدور پروانه ساخت ظرف چند ساعت تا حداكثر يك ماه انجام ميشود اما در ايران اين فرآيند در موارد متعدد بيش از يك سال زمان ميبرد. قربان نژاد تأكيد ميكند: مقرراتزدايي، حذف گلوگاههاي غيرضروري، يكپارچهسازي فرآيندهاي اداري و اجراي واقعي دولت الكترونيك ميتواند بدون تحميل هزينههاي سنگين، عرضه مسكن را افزايش دهد.
خطر عميقتر شدن شكاف مسكن و درآمد
مجموعه نشانههاي موجود حكايت از آن دارد كه بازار مسكن با يك چالش دوگانه مواجه است؛ از يك سو كاهش ساختوساز و كمبود عرضه و از سوي ديگر احتمال ورود سرمايههاي جديد به بازار. اين تركيب ميتواند زمينهساز رشد دوباره قيمتها در ماههاي آينده شود. قرباننژاد در پايان هشدار ميدهد: ادامه روند فعلي ميتواند شكاف ميان قيمت مسكن و درآمد خانوارها را عميقتر كند. اگر اين روند ادامه يابد، بخش بيشتري از تقاضاي مصرفي از بازار حذف خواهد شد و دسترسي خانوارهاي متوسط و كمدرآمد به مسكن دشوارتر از گذشته ميشود. به همين دليل بسياري از كارشناسان معتقدند كليد كنترل قيمتها نه در محدود كردن تقاضا، بلكه در افزايش عرضه، تسهيل ساختوساز و بازگرداندن سرمايهگذاران به چرخه توليد مسكن نهفته است؛ مسيري كه اگر به سرعت دنبال نشود، بازار ملك ميتواند وارد يكي از حساسترين دورههاي قيمتي خود در سالهاي اخير شود.
