وام مسکن چقدر از هزینه خرید خانه را جواب میدهد؟
امروز فاصله میان قیمت مسکن و میزان تسهیلات بانکی به اندازهای افزایش یافته که وام مسکن عملا کارکرد اصلی خود را از دست داده است. در بسیاری از شهرهای کشور، بهویژه در کلانشهرهایی مانند تهران، قیمت یک واحد مسکونی متوسط به چندین میلیارد تومان رسیده، در حالی که سقف تسهیلات بانکی تنها بخش کوچکی از این هزینه را پوشش میدهد.
«وامهای ناکارآمد و بحران دسترسی به مسکن» عنوان یادداشت بیتاله ستاریان برای روزنامه اعتماد است که در آن آمده؛ بازار مسکن ایران سالهاست که با یک بحران مزمن و عمیق روبهرو است؛ بحرانی که دیگر تنها به افزایش قیمت خانه محدود نمیشود و اکنون به کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، گسترش اجارهنشینی اجباری، تعمیق شکاف طبقاتی و خروج تدریجی طبقه متوسط از بازار مالکیت مسکن رسیده است. در چنین شرایطی دولتها همواره تلاش کردهاند با ارایه تسهیلات بانکی و وامهای خرید یا ساخت مسکن بخشی از فشار موجود را کاهش دهند، اما واقعیت آن است که این سیاستها در اغلب موارد نتوانستهاند تاثیر واقعی و پایداری بر حل بحران مسکن داشته باشند. امروز فاصله میان قیمت مسکن و میزان تسهیلات بانکی به اندازهای افزایش یافته که وام مسکن عملا کارکرد اصلی خود را از دست داده است. در بسیاری از شهرهای کشور، بهویژه در کلانشهرهایی مانند تهران، قیمت یک واحد مسکونی متوسط به چندین میلیارد تومان رسیده، در حالی که سقف تسهیلات بانکی تنها بخش کوچکی از این هزینه را پوشش میدهد.
به همین دلیل وام مسکن دیگر ابزار خانهدار شدن نیست، بلکه صرفا کمکهزینهای محدود برای بخشی از هزینه خرید محسوب میشود. در دهههای گذشته، وامهای بانکی در بسیاری از کشورها توانستهاند موتور محرک رونق مسکن باشند، زیرا نسبت تسهیلات به قیمت ملک قابل قبول بوده است. در برخی کشورها بانکها تا ۷۰ یا حتی ۸۰ درصد ارزش ملک را تامین مالی میکنند و بازپرداخت نیز متناسب با درآمد خانوارها تنظیم میشود. اما در ایران نه تنها سهم وام از قیمت مسکن ناچیز است، بلکه نرخ سود بالا و اقساط سنگین نیز باعث شده بسیاری از خانوارها توان بازپرداخت همین تسهیلات محدود را هم نداشته باشند.
یکی از مهمترین مشکلات موجود، نبود تناسب میان درآمد خانوار و قیمت مسکن است. طی سالهای اخیر تورم عمومی اقتصاد، رشد نقدینگی، افزایش قیمت ارز و کاهش سرمایهگذاری مولد باعث شده بازار مسکن به محلی برای حفظ ارزش سرمایه تبدیل شود. در نتیجه قیمتها با سرعتی بسیار بیشتر از رشد دستمزدها افزایش یافتهاند. این روند موجب شده خانوارهای حقوقبگیر و طبقه متوسط هر سال بیشتر از بازار خرید مسکن فاصله بگیرند.
در چنین شرایطی افزایش صرفِ سقف وام نمیتواند به تنهایی راهگشا باشد. تجربه نشان داده هر زمان که میزان تسهیلات افزایش پیدا کرده، قیمت مسکن نیز تحت تاثیر رشد تقاضا و انتظارات تورمی افزایش یافته است. بنابراین اگر سیاستهای پولی و مالی کشور اصلاح نشود، هرگونه تزریق نقدینگی به بازار مسکن میتواند خود به عامل جدیدی برای تورم تبدیل شود.
مساله مهم دیگر کمبود تولید واقعی مسکن است. طی سالهای اخیر میزان ساختوساز به دلایل مختلف از جمله افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رکود اقتصادی، دشواری تامین مالی، رشد هزینه زمین و نبود امنیت سرمایهگذاری کاهش یافته است. وقتی عرضه مسکن کمتر از نیاز واقعی جامعه باشد، طبیعی است که قیمتها به شکل مستمر افزایش پیدا کند. در چنین بازاری حتی پرداخت وامهای سنگین نیز نمیتواند مشکل را حل کند، زیرا تعداد واحدهای قابل دسترس برای متقاضیان محدود است.
بخش مسکن در ایران سالهاست که از نبود برنامهریزی بلندمدت رنج میبرد. سیاستهای مقطعی و کوتاهمدت جایگزین برنامههای جامع شدهاند و هر دولت تلاش کرده با ارایه طرحی جدید بخشی از بحران را مدیریت کند.
از مسکن مهر گرفته تا نهضت ملی مسکن، همه این طرحها در عمل با چالشهایی جدی در تامین منابع مالی، زیرساخت، زمین و اجرای پروژه مواجه بودهاند. در نتیجه نه تنها مشکل کمبود مسکن برطرف نشده، بلکه انتظارات تورمی نیز تشدید شده است.
از سوی دیگر نظام بانکی کشور نیز توان کافی برای تامین مالی گسترده بخش مسکن را ندارد. بانکها خود با مشکلات متعددی مانند کمبود نقدینگی، مطالبات معوق و ناترازی مالی مواجهاند. به همین دلیل پرداخت تسهیلات بلندمدت با نرخ سود پایین برای آنها دشوار است. در بسیاری از موارد نیز بانکها ترجیح میدهند منابع خود را به بخشهایی با بازدهی سریعتر اختصاص دهند تا اینکه درگیر وامهای بلندمدت مسکن شوند.
موضوع مهم دیگری که باید به آن توجه کرد، نقش سوداگری و سرمایهگذاری غیرمولد در بازار مسکن است. در اقتصادی که تورم مزمن وجود دارد، مسکن به یکی از امنترین بازارها برای حفظ سرمایه تبدیل میشود. در نتیجه بخش قابلتوجهی از تقاضای موجود در بازار، تقاضای مصرفی نیست بلکه با هدف سرمایهگذاری انجام میشود. این روند باعث افزایش بیشتر قیمتها و کاهش دسترسی مصرفکنندگان واقعی به مسکن شده است.
در کنار این مسائل، رشد هزینه اجاره نیز فشار سنگینی بر خانوارها وارد کرده است. بسیاری از خانوادههایی که توان خرید مسکن ندارند، ناچارند بخش بزرگی از درآمد ماهانه خود را صرف اجاره کنند. این وضعیت موجب کاهش کیفیت زندگی، کاهش قدرت پسانداز و افزایش آسیبهای اجتماعی میشود. در واقع بحران مسکن تنها یک مشکل اقتصادی نیست، بلکه به موضوعی اجتماعی و حتی فرهنگی تبدیل شده است.
برای خروج از این وضعیت، کشور نیازمند اصلاحات اساسی در سیاستگذاری مسکن است. نخستین گام، افزایش تولید واقعی و پایدار مسکن متناسب با نیاز جامعه است. دولت باید زمینه را برای حضور گسترده بخش خصوصی فراهم کند و موانع سرمایهگذاری در حوزه ساختوساز را کاهش دهد. همچنین لازم است سیاستهای کنترل تورم و ثبات اقتصادی در اولویت قرار گیرد، زیرا بدون مهار تورم امکان ساماندهی بازار مسکن وجود ندارد.
در کنار آن باید نظام تامین مالی مسکن نیز اصلاح شود. وامهای بانکی زمانی میتوانند موثر باشند که سهم قابل قبولی از قیمت ملک را پوشش دهند و اقساط آنها متناسب با درآمد خانوار باشد. همچنین توسعه بازار رهن، جذب سرمایههای بلندمدت و استفاده از ابزارهای نوین مالی میتواند بخشی از مشکلات تامین مالی مسکن را کاهش دهد. واقعیت این است که بحران مسکن در ایران حاصل یک یا دو سال اخیر نیست، بلکه نتیجه دههها سیاستگذاری نادرست، تورم مزمن، کاهش تولید و ضعف نظام تامین مالی است. بنابراین حل این بحران نیز نیازمند تصمیمات بلندمدت، اصلاحات ساختاری و نگاه کارشناسی است. تا زمانی که اقتصاد کشور با بیثباتی و تورم بالا مواجه باشد، بازار مسکن نیز همچنان از دسترس بخش بزرگی از جامعه دور خواهد ماند و وامهای بانکی نیز تنها نقش مُسکنهای موقتی را ایفا خواهند کرد.
