بازار مسكن؛ حياط خلوت دلالان بانكي
در حالي كه بازار مسكن بار ديگر درگير التهاب قيمتي شده، عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك تهران از فعاليت شبكهاي دلالان وابسته به بانكها پرده برداشته؛ شبكهاي كه به گفته او با استفاده از سپردههاي مردم، بازار ملك در مناطق مرفهنشين پايتخت را به حياط خلوت خود تبديل كرده و با خريد، احتكار و قيمتسازي، نقش مهمي در جهش قيمتها ايفا ميكند.
در حالي كه بازار مسكن بار ديگر درگير التهاب قيمتي شده، عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك تهران از فعاليت شبكهاي دلالان وابسته به بانكها پرده برداشته؛ شبكهاي كه به گفته او با استفاده از سپردههاي مردم، بازار ملك در مناطق مرفهنشين پايتخت را به حياط خلوت خود تبديل كرده و با خريد، احتكار و قيمتسازي، نقش مهمي در جهش قيمتها ايفا ميكند. تورج سرباز در گفتوگو با ايسنا، با انتقاد شديد از عملكرد برخي بانكها و بنگاههاي خصولتي در بازار مسكن، اعلام كرد: دلالان بانكي پول را مستقيماً از منابع مالي بانك دريافت و به بازار تزريق ميكنند. اين واسطهها با پورسانتگيري براي خود و سودآوري كلان براي بانكها، اقدام به خريد و فروش انبوه ملك ميكنند. اظهارات اين مقام صنفي در شرايطي مطرح ميشود كه بازار مسكن طي ماههاي اخير بار ديگر وارد فاز التهاب شده و قيمتهاي پيشنهادي در برخي مناطق تهران جهشهاي كمسابقهاي را تجربه كردهاند؛ جهشي كه بسياري از كارشناسان آن را جدا از واقعيتهاي اقتصادي و ناشي از سوداگري سازمانيافته ميدانند.
شمال تهران؛ زمين بازي سرمايههاي بانكي
به گفته عضو اتحاديه املاك تهران، فعاليت اين شبكهها عمدتاً در مناطق ۱، ۲ و ۳ تهران متمركز است؛ مناطقي كه همواره محل گردش سرمايههاي بزرگ و معاملات سنگين ملكي بودهاند. سرباز با اشاره به نحوه فعاليت اين جريانها گفت: نكته تاملبرانگيز اينجاست كه بانكها با سپردههاي ۲۳ درصدي مردم، در بازار ملك نوسانگيريهاي چند صد درصدي انجام ميدهند. در واقع سود اصلي ناشي از گراني مسكن به جيب بانكها ميرود و مردم عادي تنها نظارهگر آب رفتن قدرت خريد خود هستند. اين سخنان در حالي مطرح ميشود كه طي سالهاي گذشته بارها نسبت به بنگاهداري بانكها هشدار داده شده بود. قانونگذار نيز بارها بر خروج بانكها از فعاليتهاي غيرمولد تاكيد كرده، اما در عمل نهتنها حضور آنها در بازار املاك كاهش نيافته بلكه به گفته فعالان بازار، اين حضور پيچيدهتر و غيرشفافتر شده است. كارشناسان معتقدند وقتي يك بانك يا مجموعه وابسته به آن بتواند با منابع مالي عظيم وارد بازار ملك شود، عملاً رقابت براي خريداران عادي غيرممكن خواهد شد. در چنين شرايطي، مسكن از كالاي مصرفي به كالايي سرمايهاي و احتكاري تبديل ميشود.
قيمتسازي مجازي؛ موتور پنهان گراني مسكن
يكي از مهمترين محورهاي مطرحشده از سوي عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك، نقش فضاي مجازي و سايتهاي خريد و فروش اينترنتي در ايجاد التهاب قيمتي است. سرباز در اين باره گفت: وقتي قيمتها به صورت دستوري و مجازي بالا ميرود، شوكي به بازار وارد ميشود كه خريداران مصرفي را از ترس گرانتر شدن، به بازار ميكشاند. درست در همين لحظه، دلالان بانكي واحدهاي احتكار شده را با چندين برابر قيمت خريد به مردم ميفروشند. در سالهاي اخير، انتشار قيمتهاي غيرواقعي در پلتفرمهاي آنلاين به يكي از چالشهاي جدي بازار مسكن تبديل شده است. بسياري از كارشناسان ميگويند بخشي از قيمتهاي درجشده در اين سايتها نه بر اساس معاملات واقعي بلكه براي «سيگنالدهي» و بالا بردن انتظارات تورمي منتشر ميشود. در چنين فضايي، خريدار مصرفي كه نگران افزايش بيشتر قيمتهاست، براي عقب نماندن از بازار تصميم عجولانه ميگيرد و همين رفتار، موج جديدي از افزايش قيمت را شكل ميدهد. اين چرخه معيوب، عملاً به سود دلالاني تمام ميشود كه پيشتر حجم زيادي ملك را خريداري و احتكار كردهاند.
جنگ، تورم و جهش دوباره قيمتها
بازار مسكن ايران همواره از تحولات سياسي و اقتصادي تاثير مستقيم ميگيرد و به گفته فعالان بازار، تنشهاي اخير نيز بار ديگر موج جديدي از تورم ملكي را ايجاد كرده است. عضو اتحاديه املاك تهران با اشاره به شرايط پس از جنگ ۳۹ روزه اظهار كرد: پس از جنگ ۳۹ روزه، قيمتهاي پيشنهادي مسكن در مناطق مختلف تهران بهطور ميانگين ۷۰ تا ۸۰ درصد رشد داشته است. مسكن كه از رشد دلار و سكه عقب مانده بود، اكنون با تورم ناشي از جنگ، جاماندگي خود را جبران كرده است. اگرچه بسياري از فايلهاي اعلامي هنوز به معامله قطعي منجر نشدهاند، اما افزايش شديد قيمتهاي پيشنهادي نشان ميدهد انتظارات تورمي دوباره به بازار بازگشته است. در واقع فروشندگان با تصور ادامه رشد قيمت ارز و ساير بازارهاي موازي، حاضر به كاهش نرخها نيستند.
بازار مسكن در ايران همواره با يك تاخير زماني نسبت به بازار ارز واكنش نشان ميدهد. زماني كه دلار جهش ميكند، مالكان ابتدا مقاومت ميكنند و پس از مدتي قيمتهاي جديد را اعمال ميكنند. اكنون نيز به نظر ميرسد بخشي از جهش اخير ناشي از همين رفتار رواني و انتظارات تورمي باشد.
حذف متقاضي واقعي از بازار
يكي از نگرانكنندهترين بخشهاي سخنان تورج سرباز، سهم بالاي سوداگران در معاملات مسكن است؛ موضوعي كه نشان ميدهد بازار عملاً از دست مصرفكنندگان واقعي خارج شده است. او تاكيد كرد: در حال حاضر ۷۰ درصد معاملات توسط سوداگران و بخروبفروشها انجام ميشود و متقاضي واقعي به دليل قيمتهاي نجومي عملاً از صحنه رقابت حذف شده است. اين وضعيت به معناي آن است كه بخش بزرگي از معاملات نه براي سكونت بلكه صرفاً با هدف كسب سود انجام ميشود. نتيجه چنين شرايطي، كاهش عرضه واقعي، افزايش احتكار واحدهاي مسكوني و جهش مداوم قيمتهاست. در حالي كه خانوارهاي متوسط و جوانان براي تامين حداقل سرمايه خريد مسكن با بحران روبرو هستند، سرمايههاي بزرگ بدون محدوديت در بازار جابهجا ميشوند و شكاف طبقاتي در حوزه مسكن هر روز عميقتر ميشود.
چرا بانكها به بازار ملك علاقهمندند؟
بازار مسكن در ايران به دليل نبود ماليات موثر بر سوداگري، همواره يكي از امنترين بازارها براي حفظ و افزايش سرمايه بوده است. در شرايط تورمي، بانكها و سرمايهگذاران كلان ترجيح ميدهند بخشي از منابع خود را به داراييهاي فيزيكي مانند ملك تبديل كنند. از سوي ديگر، بازدهي بالاي بازار مسكن در مقايسه با سود رسمي بانكي، انگيزه ورود منابع بانكي به اين حوزه را افزايش ميدهد. زماني كه امكان كسب سود چند صد درصدي در خريد و فروش ملك وجود دارد، طبيعي است كه سرمايههاي كلان به سمت اين بازار حركت كنند. كارشناسان اقتصادي معتقدند تا زماني كه نظام مالياتي بازدارنده براي خانههاي خالي، معاملات مكرر و سوداگرانه و همچنين شفافيت در مالكيت املاك ايجاد نشود، بازار مسكن همچنان جولانگاه سرمايههاي غيرمولد باقي خواهد ماند.
مطالبه براي ورود نهادهاي نظارتي
در پي افزايش نگرانيها نسبت به فعاليت اين شبكهها، عضو اتحاديه املاك تهران خواستار ورود نهادهاي نظارتي و امنيتي به موضوع شده است. سرباز تاكيد كرد: اتحاديه املاك آمادگي كامل دارد با ظرفيت بازرسان خود، براي شناسايي و برخورد با اين سودجويان كه در بازار اختلال ايجاد كردهاند، با نهادهاي نظارتي همكاري كند. او همچنين از كميسيون اصل ۹۰ مجلس و سازمان بازرسي كل كشور خواست تا به شكل فوري به موضوع ورود كنند؛ مطالبهاي كه نشان ميدهد نگرانيها درباره نفوذ جريانهاي سوداگر در بازار مسكن به سطح هشدار رسيده است.
بازار در انتظار ثبات
با وجود كاهش نسبي قيمت دلار در هفتههاي اخير، بازار مسكن هنوز وارد فاز آرامش نشده است. بسياري از فروشندگان همچنان منتظر مشخص شدن وضعيت بازارهاي موازي هستند و حاضر به تعديل قيمتها نيستند. سرباز اظهار كرد: عليرغم افت قيمت دلار، ثبات هنوز به بازار مسكن نرسيده است، زيرا تا زماني كه بازارهاي موازي به ثبات قطعي نرسند، فروشندگان از كاهش قيمتها خودداري خواهند كرد. واقعيت اين است كه بازار مسكن ايران بيش از هر زمان ديگري به سياستگذاري شفاف و نظارت موثر نياز دارد. اگر جريان ورود سرمايههاي بانكي و سوداگري سازمانيافته كنترل نشود، روياي خانهدار شدن براي بخش بزرگي از جامعه دورتر خواهد شد و مسكن بيش از گذشته به كالايي لوكس و دستنيافتني تبديل ميشود.
