«خانهريز»؛ راه نجات مستأجرها يا شكل تازه سفتهبازي در بازار مسكن؟
در شرايطي كه قيمت هر متر آپارتمان در تهران به ارقام نجومي رسيده و خريد خانه براي بسياري از خانوارها به رويايي دوردست تبديل شده، شهرداري تهران از طرحي رونمايي كرده كه مدعي است مردم ميتوانند حتي با يك ميليون تومان وارد بازار مسكن شوند.
در شرايطي كه قيمت هر متر آپارتمان در تهران به ارقام نجومي رسيده و خريد خانه براي بسياري از خانوارها به رويايي دوردست تبديل شده، شهرداري تهران از طرحي رونمايي كرده كه مدعي است مردم ميتوانند حتي با يك ميليون تومان وارد بازار مسكن شوند.
طرح «خانهريز» كه بر پايه خريد متري و مشاعي پروژههاي ساختماني طراحي شده، حالا با اعلام جزييات تازه وارد مرحله اجرايي شده است؛ طرحي كه از يك سو به عنوان راهي براي مشاركت مردم در بازار ملك معرفي ميشود و از سوي ديگر، منتقدان آن را زمينهساز شكل تازهاي از سفتهبازي در بازار مسكن ميدانند .
ايده اصلي طرح «خانهريز» بر خريد متري پروژههاي ساختماني استوار است؛ به اين معنا كه افراد بهجاي خريد يك واحد كامل، ميتوانند سهمهاي كوچك و مشاعي از يك پروژه مسكوني را خريداري كنند.
بر اساس توضيحاتي كه شهرداري تهران ارايه كرده، هر «خانهريز» معادل ۰.۰۱ متر مربع از يك ملك مشخص است و افراد متناسب با ميزان سرمايه خود ميتوانند تعداد مشخصي از اين سهمها را خريداري كنند.
در واقع، مدل طراحيشده شباهت زيادي به صندوقهاي سرمايهگذاري ملكي در برخي كشورها دارد؛ با اين تفاوت كه شهرداري تهران تأكيد ميكند هدف نهايي اين طرح، كمك به خانهدار شدن تدريجي شهروندان است.
خانهدار شدن تدريجي؛ وعده اصلي شهرداري
مسوولان شهري ميگويند اين طرح به مردم اجازه ميدهد با سرمايههاي خرد وارد بازار مسكن شوند و به مرور زمان دارايي ملكي خود را افزايش دهند. نويد خاصهباف، مديرعامل سازمان سرمايهگذاري و مشاركتهاي مردمي شهرداري تهران، در اين باره گفت: مهمترين امتياز اين طرح براي مردم است. از يك سو سرمايه شهروندان در برابر تورم ملك حفظ ميشود و از سوي ديگر مردم ميتوانند در سود حاصل از ساختوساز شريك شوند.
او همچنين تأكيد كرد: شهرداري تهران در اين طرح صرفاً به دنبال فروش دارايي نيست، بلكه تلاش دارد زمينه مشاركت واقعي مردم در پروژههاي اقتصادي را فراهم كند.براساس اعلام شهرداري، اگر افراد در پايان يك پروژه موفق به تكميل سهم لازم براي مالكيت يك واحد كامل نشوند، ميتوانند سرمايه خود را به پروژههاي بعدي منتقل كنند تا در بلندمدت به مالكيت كامل برسند.
آيا واقعاً با يك ميليون تومان
ميتوان خانه خريد؟
شايد مهمترين بخش تبليغاتي طرح «خانهريز» همين جمله باشد؛ ورود به بازار مسكن با يك ميليون تومان. اما واقعيت اقتصادي ماجرا چيز ديگري است.
اگر متوسط قيمت هر متر آپارتمان در منطقه ۵ تهران را حدود ۱۰۰ ميليون تومان در نظر بگيريم، يك ميليون تومان تنها معادل حدود يك صدم متر مربع خواهد بود؛ يعني سهمي بسيار كوچك از يك پروژه ساختماني.البته شهرداري هم ادعا نميكند كه افراد با اين مبلغ فوراً صاحب خانه ميشوند. بلكه استدلال مديران شهري اين است كه مردم ميتوانند طي سالهاي طولاني و با خريد مستمر سهمهاي جديد، بهتدريج صاحب بخشي از يك واحد مسكوني شوند.خاصهباف در اين زمينه گفت: امروز خريد يك واحد مسكوني در تهران به سرمايه چند ميليارد توماني نياز دارد، اما در اين مدل افراد ميتوانند با سرمايههاي خرد وارد بازار شوند و به مرور زمان دارايي ملكي خود را افزايش دهند.او همچنين تأكيد كرد: شهروندان ميتوانند در بازهاي هشت تا ۱۵ ساله، متناسب با توان مالي خود به مالك بخشي از يك واحد مسكوني يا حتي يك واحد كامل تبديل شوند.
آغاز رسمي پروژه پس از چند ماه تأخير
طرح «خانهريز» قرار بود اسفندماه سال گذشته وارد مرحله عرضه عمومي شود، اما شرايط جنگي و فضاي بيثبات منطقهاي باعث توقف اجراي آن شد.مديرعامل سازمان سرمايهگذاري و مشاركتهاي مردمي شهرداري تهران درباره علت اين تأخير گفت: در آن مقطع به دليل فضاي ناپايدار و ابهاماتي كه براي مردم وجود داشت، زمان مناسبي براي عرضه اوليه پروژه نبود و به همين دليل تصميم گرفتيم اجراي آن را به تعويق بيندازيم تا شرايط براي ورود شهروندان شفافتر و مطمئنتر شود.او درباره آخرين وضعيت پروژه نيز توضيح داد و گفت: طي هفته گذشته كمپين تبليغاتي و اطلاعرساني پروژه آغاز شده و تيمهاي اجرايي در حال توليد محتوا و آمادهسازي زيرساختهاي لازم هستند. همچنين بخشي از ايرادات فني و حقوقي پروژه نيز برطرف شده است.
جزييات فاز نخست پروژه
براساس اعلام شهرداري تهران، فاز نخست «خانهريز» در منطقه ۵ تهران اجرا خواهد شد.خاصهباف در اين باره گفت: يكي از موانع اصلي آغاز پروژه، صدور پروانه شهرسازي بود كه خوشبختانه هفته گذشته صادر شد و اگر شرايط طبق برنامه پيش برود، تا پايان ارديبهشت يا حداكثر هفته نخست خرداد، عرضه عمومي پروژه آغاز خواهد شد.
او همچنين درباره آغاز عمليات اجرايي پروژه تأكيد كرد: سرمايهگذار پروژه از هفته آينده عمليات تجهيز كارگاه و اجراي پروژه را آغاز ميكند. محل اجراي اين طرح در منطقه ۵ تهران در نظر گرفته شده و تمامي اطلاعات مربوط به پروانه، نقشهها و پلانهاي پروژه در سامانه بارگذاري خواهد شد.
به گفته مديرعامل سازمان سرمايهگذاري و مشاركتهاي مردمي شهرداري تهران، در فاز نخست حدود ۶۸۰ هزار متر مربع مساحت خالص مسكوني تعريف شده كه بخشي از آن متعلق به شهرداري و حدود ۴۰ درصد آن سهم سرمايهگذار خواهد بود.
او توضيح داد: عرضه سهام پروژه بهصورت تدريجي انجام ميشود و اينگونه نيست كه تمام ظرفيت پروژه بهصورت يكجا وارد بازار شود.
خريد و فروش در بازار ثانويه
يكي از مهمترين ويژگيهاي طرح «خانهريز»، امكان معامله سهمها در بازار ثانويه است؛ موضوعي كه به گفته شهرداري باعث افزايش نقدشوندگي سرمايه مردم خواهد شد.
خاصهباف در اين باره گفت: شهروندان هر زمان كه بخواهند ميتوانند سهام خود را در بازار ثانويه عرضه كنند و در صورتي كه خريداري وجود نداشته باشد، مجموعه متعهد است سهام را با ۱۰ درصد كمتر از قيمت روز خريداري كند تا اصل سرمايه و سود منطقي افراد حفظ شود.
شهرداري تهران همچنين اعلام كرده كه خريد و فروش سهمها از طريق سامانه «شهرزاد» انجام ميشود و افراد ميتوانند با شارژ كيف پول الكترونيكي خود، در پروژه سرمايهگذاري كنند.
نگرانيها و ابهامهاي كارشناسي
با وجود تبليغات گسترده شهرداري، كارشناسان بازار مسكن همچنان نسبت به ابعاد مختلف اين طرح ترديد دارند.مهمترين پرسش اين است كه آيا «خانهريز» واقعاً ميتواند به خانهدار شدن اقشار متوسط و كمدرآمد كمك كند يا صرفاً به ابزار جديدي براي سرمايهگذاري و خريد و فروش سهمهاي ملكي تبديل خواهد شد؟
برخي كارشناسان معتقدند امكان معامله سهمها در بازار ثانويه، ممكن است به شكلگيري نوعي بورس مسكن منجر شود؛ بازاري كه در آن افراد بيشتر با انگيزه سودگيري وارد ميشوند تا خانهدار شدن.
از سوي ديگر، مساله شفافيت حقوقي پروژه، تضمين تكميل ساختوساز، نحوه قيمتگذاري سهمها و سازوكار حفظ حقوق سرمايهگذاران، از جمله موضوعاتي است كه هنوز پاسخ روشني براي آنها ارايه نشده است.
با اين حال، شهرداري تهران معتقد است اين طرح ميتواند الگويي تازه براي مشاركت عمومي در بازار مسكن باشد.
خاصهباف در پايان تأكيد كرد: عمليات اجرايي پروژه آغاز شده و سرمايهگذار در حال تجهيز كارگاه است. حتي در صورت بروز شرايط خاص، روند اجراي پروژه متوقف نخواهد شد و برنامهريزيها براي ادامه فعاليتها انجام شده است.
واقعيت اين است كه بازار مسكن ايران با بحراني عميق مواجه است؛ بحراني كه ريشه آن تنها در كمبود ابزارهاي سرمايهگذاري نيست، بلكه به تورم مزمن، كاهش قدرت خريد، افت توليد مسكن و فاصله شديد درآمد خانوار با قيمت ملك بازميگردد.در چنين شرايطي، طرحهايي مانند «خانهريز» شايد بتوانند امكان مشاركت سرمايههاي خرد در بازار ملك را فراهم كنند، اما هنوز مشخص نيست آيا اين مدل واقعاً به خانهدار شدن مردم منجر ميشود يا صرفاً شكل تازهاي از سرمايهگذاري در بازاري خواهد بود كه سالهاست از دسترس بخش بزرگي از جامعه خارج شده است.
