خانههاي استيجاري در راه هستند
در آستانه فصل جابهجايي مستأجران و در شرايطي كه بازار مسكن همچنان با تورم، ركود و نااطمينانيهاي اقتصادي دستوپنجه نرم ميكند، وزارت راه و شهرسازي از تدوين پيشنويسي خبر داده كه ميتواند قواعد بازار اجاره را در ماههاي آينده تغيير دهد.
در آستانه فصل جابهجايي مستأجران و در شرايطي كه بازار مسكن همچنان با تورم، ركود و نااطمينانيهاي اقتصادي دستوپنجه نرم ميكند، وزارت راه و شهرسازي از تدوين پيشنويسي خبر داده كه ميتواند قواعد بازار اجاره را در ماههاي آينده تغيير دهد. اين پيشنويس كه به سران سه قوه ارايه شده، بر تمديد قراردادهاي اجاره با سازوكاري متمركز است كه به گفته مسوولان، «منافع موجر و مستأجر» را همزمان تأمين خواهد كرد. نرگس رزبان، مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، در گفتوگويي تفصيلي ضمن تشريح وضعيت بازار مسكن، از آمارهاي جديد مربوط به تورم مسكن، معاملات ثبتشده در سامانه خودنويس و همچنين برنامههاي دولت براي ساماندهي بازار استيجار رونمايي كرد. رزبان با اشاره به شرايط كلي اقتصاد كشور تأكيد كرد كه بازار مسكن نيز مانند ساير بخشهاي اقتصادي تحت تأثير انتظارات تورمي و تحولات سياسي قرار گرفته است. او گفت: هماكنون در بازار مسكن بهويژه در حوزه خريد و فروش با ركود تورمي مواجهيم. فايلهاي فروش بعضاً با قيمتهاي بالايي عرضه ميشوند اما در واقعيت، قيمتهاي معاملاتي پايينتر از نرخهاي پيشنهادي در آگهيها و سكوهاي مجازي است.
اين اظهارات نشان ميدهد شكاف ميان «قيمتهاي اعلامي» و «قيمتهاي واقعي معامله» بيش از گذشته افزايش يافته؛ موضوعي كه كارشناسان آن را ناشي از كاهش قدرت خريد متقاضيان و افت حجم معاملات ميدانند.
سامانه خودنويس مرجع جديد تحليل بازار مسكن
يكي از مهمترين محورهاي سخنان مديركل دفتر اقتصاد مسكن، استناد به دادههاي سامانه «خودنويس» بود؛ سامانهاي كه اكنون به يكي از ابزارهاي اصلي دولت براي رصد بازار اجاره و خريد و فروش تبديل شده است. مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي توضيح داد: ثبت معاملات فروش و اجاره در دو سامانه خودنويس و كاتب انجام ميشود و عمده معاملات اجاره در سامانه خودنويس ثبت ميشود. به گفته او، ۹۵ درصد قراردادهاي ثبتشده در اين سامانه بهصورت «خودكاربري» انجام شده و بررسيها نشان ميدهد بيش از ۸۸ درصد ركوردهاي ثبتشده به معاملات واقعي منجر شدهاند. رزبان همچنين از ثبت روزانه حدود ۷ تا ۸ هزار معامله در سامانه خودنويس خبر داد و افزود: تحليل دادهها نشان ميدهد قيمت فروش واحدهاي مسكوني در معاملات انجامشده، كمتر از نرخهايي است كه در بازار و پلتفرمهاي مجازي اعلام ميشود.
رشد ۳۲ درصدي قيمت مسكن در تهران
براساس آمارهاي اعلامشده از سوي وزارت راه و شهرسازي، قيمت مسكن در تهران طي سال ۱۴۰۴ حدود ۳۲ درصد رشد داشته است؛ عددي كه هرچند همچنان بالاست اما نسبت به برخي برآوردهاي غيررسمي كمتر ارزيابي ميشود. مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي در اين باره گفت: آمارها و تحليلهاي به دستآمده از سامانه خودنويس نشان ميدهد در سال ۱۴۰۴ حدود ۳۲ درصد رشد قيمت مسكن در تهران ثبت شده و اين عدد در استانهاي مختلف متفاوت است. او همچنين ادعاهاي مربوط به جهشهاي ۶۰ تا ۸۰ درصدي قيمت مسكن را رد كرد و گفت: از زمان وقوع جنگ تحميلي سوم از ۹ اسفند ۱۴۰۱ تاكنون متوسط بهاي فروش واحدهاي مسكوني حدود ۱۲ درصد رشد داشته است. به گفته اين مقام مسوول، نرخ رشد اجارهبها نيز در دادههاي سامانه خودنويس حدود ۲ تا ۳ درصد كمتر از شاخصهاي اعلامي مركز آمار ايران است.
افزايش ساختوساز آيا بازار از ركود خارج ميشود؟
وزارت راه و شهرسازي در بخش ديگري از گزارش خود به رشد صدور پروانههاي ساختماني اشاره كرده؛ موضوعي كه ميتواند نشانهاي از بازگشت تدريجي سازندگان به بازار باشد. مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي اعلام كرد: در تهران تعداد پروانههاي ساختماني نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۹۱ درصد رشد داشته و از ۱۲ تا ۱۳ هزار پروانه به ۲۵ هزار رسيده است. رزبان همچنين افزود كه نسبت به فصل قبل نيز رشد ۹۵ درصدي ثبت شده و در كل كشور نيز صدور پروانه ساختماني نسبت به تابستان ۲۵ درصد افزايش يافته است؛ هرچند در مقايسه سالانه همچنان روندي منفي مشاهده ميشود. به اعتقاد كارشناسان، افزايش صدور پروانه ساختماني اگرچه ميتواند در بلندمدت عرضه مسكن را تقويت كند، اما تا زماني كه هزينه ساخت، نرخ سود بانكي و قيمت زمين كنترل نشود، تأثير آن بر كاهش قيمتها محدود خواهد بود.
تمديد خودكار اجاره نسخه دولت براي عبور از بحران
مهمترين بخش سخنان رزبان به سياستهاي جديد دولت در بازار اجاره اختصاص داشت؛ بازاري كه در ماههاي اخير به يكي از جديترين دغدغههاي خانوارهاي شهري تبديل شده است. او با اشاره به مصوبه شوراي عالي امنيت ملي گفت: در اسفند ۱۴۰۴ شعام مصوبهاي داشت كه بر اساس آن قراردادهاي اجارهاي كه در مقطع اضطرار به پايان ميرسند، به مدت دو ماه بهصورت خودكار تمديد شوند. به گفته او، همكاري قابلتوجه بسياري از موجران در دوران بحران باعث شد فشار كمتري به مستأجران وارد شود، اما دولت اكنون به دنبال راهكاري بلندمدتتر است. مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي تأكيد كرد: تصميم بر آن شد كه پيشنويس مصوبهاي با دامنه شمول گستردهتر تهيه شود تا بتواند اثرات كاهش درآمد خانوارها را پوشش دهد. او خبر داد كه اين پيشنويس به سران سه قوه ارايه شده و ابراز اميدواري كرد كه «تمديد خودكار قراردادهاي اجاره با سازوكاري كه منافع موجر و مستأجر را حداكثر تأمين كند» به تصويب برسد.
وام وديعه افزايش سقف تسهيلات براي مستأجران
يكي ديگر از ابزارهاي دولت براي كنترل بازار اجاره، افزايش تسهيلات وديعه مسكن است. رزبان اعلام كرد: تسهيلات كمك وديعه مسكن كه سال گذشته تا سقف ۲۰۰ همت مصوب شده بود، امسال به ۳۰۰ همت افزايش يافته است. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازي، سقف اين تسهيلات به شرح زير تعيين شده است: تهران: ۳۶۵ ميليون تومان، مراكز استانها: ۲۸۰ ميليون تومان، ساير شهرها: ۱۸۵ ميليون تومان، روستاها: ۷۵ ميليون تومان. به گفته مديركل دفتر اقتصاد مسكن، طي يك سال گذشته حدود ۴۰۰ هزار نفر موفق به دريافت وام وديعه شدهاند و مجموع پرداختيها به ۷۱ همت رسيده است. او تأكيد كرد: فرآيند دريافت اين تسهيلات پيچيده نيست و مستأجران ميتوانند براي تأمين بخشي از اجارهبها از آن استفاده كنند.
تمركز دولت بر مسكن استيجاري و زوجهاي جوان
وزارت راه و شهرسازي اعلام كرده كه برنامه ويژهاي براي توسعه «مسكن استيجاري» در دستور كار دارد؛ طرحي كه قرار است با مشاركت بخش خصوصي اجرا شود. رزبان گفت: اولويت دولت در موضوع مسكن استيجار، خانوادههاي كمدرآمد، متوسط درآمد و خانوادههاي آسيبديده است. او همچنين تأكيد كرد كه زوجهاي جواني كه كمتر از پنج سال از ازدواجشان ميگذرد، در اولويت برنامههاي حمايتي قرار دارند. به گفته مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، دولت سال گذشته برنامه تملك ۱۰ هزار واحد مسكوني براي بازار استيجار را هدفگذاري كرده بود اما تاكنون بيش از ۱۱ هزار واحد شناسايي شده و حدود ۳۷۰۰ واحد نيز وارد مرحله قطعي شدهاند.
ورود انبوهسازان به بازار اجارهداري حرفهاي
يكي از مهمترين تغييرات سياستي دولت، حركت به سمت «اجارهداري حرفهاي» است؛ مدلي كه در بسياري از كشورها توسط شركتهاي خصوصي انجام ميشود. رزبان اعلام كرد: توافقاتي با انبوهسازان انجام شده تا زمين دريافت كنند و مسكن استيجار عمومي احداث كنند. او در عين حال تأكيد كرد: دولت در فرآيند ساخت و كارگزاري مداخله نخواهد داشت و تمامي مراحل از طريق بخش خصوصي انجام ميشود. به گفته مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، نقش دولت در اين حوزه «سياستگذاري و نظارت كلان» خواهد بود.
مشوقهاي جديد براي موجران
وزارت راه و شهرسازي همچنين از طراحي مشوقهايي براي مالكان خبر داده است. مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي گفت: در نظر گرفتن تسهيلات جعاله براي موجراني كه همكاري لازم را با مستأجران دارند، از ديگر برنامههاي وزارتخانه است. اين سياست در صورتي كه اجرايي شود، ميتواند بخشي از نگراني مالكان نسبت به تمديد قراردادها يا تعيين نرخهاي كمتر از تورم را كاهش دهد.
دولت به دنبال آرامسازي بازار اجاره
مجموعه سياستهايي كه وزارت راه و شهرسازي اعلام كرده، نشان ميدهد دولت تلاش دارد با تركيبي از «تمديد قراردادها»، «پرداخت تسهيلات»، «توسعه مسكن استيجاري» و «حمايت از موجران» التهاب بازار اجاره را كنترل كند. با اين حال، كارشناسان معتقدند موفقيت اين برنامهها وابسته به چند عامل كليدي است؛ از جمله مهار تورم عمومي، افزايش عرضه واقعي مسكن، تسهيل ساختوساز و ايجاد اعتماد در بازار. در شرايطي كه هزينه اجاره براي بسياري از خانوارها به بزرگترين فشار اقتصادي تبديل شده، تصميم نهايي سران قوا درباره پيشنويس تمديد خودكار قراردادها ميتواند به يكي از مهمترين تحولات بازار مسكن در سال جاري تبديل شود.
