بازار مسكن در آستانه تغيير فاز؟
در شرايطي كه بازار مسكن ايران طي سالهاي اخير با ركود معاملاتي، كاهش قدرت خريد خانوارها و افت سرمايهگذاري موثر مواجه بوده، اكنون وزارت راه و شهرسازي از چشماندازي تازه براي رونق ساختوساز در دوران پساجنگ سخن ميگويد؛ چشماندازي كه محور اصلي آن، تسهيل فرآيندهاي اداري، اصلاح شيوههاي تامين مالي و هدايت سرمايهها به سمت «مسكن در استطاعت» است.
در شرايطي كه بازار مسكن ايران طي سالهاي اخير با ركود معاملاتي، كاهش قدرت خريد خانوارها و افت سرمايهگذاري موثر مواجه بوده، اكنون وزارت راه و شهرسازي از چشماندازي تازه براي رونق ساختوساز در دوران پساجنگ سخن ميگويد؛ چشماندازي كه محور اصلي آن، تسهيل فرآيندهاي اداري، اصلاح شيوههاي تامين مالي و هدايت سرمايهها به سمت «مسكن در استطاعت» است. حبيبالله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي با اشاره به اثرات جنگ اخير بر اقتصاد و بخش مسكن گفت: ايجاد شرايط پايدار به رونق ساخت و سازهاي مسكن در كشور كمك ميكند، زيرا مسكن سرمايهگذاري ثابت بسيار با ارزشي است. طاهرخاني معتقد است شاخص اصلي رونق در بازار مسكن، افزايش تعداد پروانههاي ساختماني و تكميل پروژههاست. به گفته او، بازار در سال ۱۴۰۳ نشانههاي بازگشت به رونق را تجربه كرده است. او اظهار كرد: در سال ۱۴۰۳ در حوزه پروانههاي ساختماني در حال ورود به دوران رونق بوديم؛ بهطوري كه پس از ۱۱ سال، ركورد صدور پروانه ساختماني با عبور تعداد پروانهها از ۵۰۰ هزار واحد شكسته شد. اين آمار از آن جهت اهميت دارد كه طي بيش از يك دهه گذشته، ركود سرمايهگذاري ساختماني و كاهش جذابيت توليد مسكن باعث افت محسوس صدور پروانهها شده بود. عبور از مرز ۵۰۰ هزار واحد ميتواند نشانهاي از بازگشت تدريجي سازندگان به بازار باشد؛ هرچند همچنان ابهامهايي درباره پايداري اين روند وجود دارد. معاون وزير راه و شهرسازي البته تاكيد كرد كه براي تحليل دقيقتر بايد منتظر دادههاي نيمه دوم سال ۱۴۰۴ بود. او گفت: در سال گذشته با وجود كاهش تعداد پروانههاي ساختماني صادر شده، سرمايهگذاري بخش خصوصي در تكميل و اتمام ساختمانها رشد مثبت داشت.
تسهيل مجوزها؛ اولويت جديد دولت
يكي از مهمترين محورهاي مطرحشده از سوي معاون وزير، تسهيل فرآيندهاي اداري در حوزه ساختوساز است؛ موضوعي كه سالها از سوي فعالان صنعت ساختمان به عنوان يكي از موانع اصلي سرمايهگذاري مطرح ميشود. طاهرخاني تاكيد كرد: در شرايط فعلي نيازمند تسهيل در فرايندها هستيم و دولت به دنبال آن است كه در اخذ مجوزها، صدور پروانهها و ... تسهيلاتي ايجاد كند. كارشناسان بازار مسكن معتقدند طولاني بودن روند صدور مجوز، پيچيدگي ضوابط شهري و هزينههاي سنگين عوارض ساختماني، بخش قابل توجهي از سرمايهگذاران را از ورود به پروژههاي جديد منصرف كرده است. از همين رو، هرگونه اصلاح در اين حوزه ميتواند سرعت گردش سرمايه در بخش ساختمان را افزايش دهد.
تامين مالي؛ گره اصلي ساختوساز
با وجود تاكيد دولت بر تسهيل مجوزها و تامين زمين، معاون وزير راه و شهرسازي صريحا اعلام كرد كه مهمترين مانع ساختوساز در ايران، تامين مالي است. او گفت: مساله اصلي در ساخت و سازهاي واحدهاي مسكوني تامين مالي آنها است و كشور از نظر مصالح اوليه ساختمان به ويژه محصولات پُركاربرد مشكل خاصي ندارد. به گفته طاهرخاني، بحران تامين مالي فقط به سازندگان مربوط نميشود بلكه به وضعيت درآمدي خانوارها نيز گره خورده است. او توضيح داد: خانوار بايد توان مالي لازم براي ورود به بازار مسكن را داشته باشد و اين موضوعي كليدي و اساسي است. اين اظهارات در شرايطي مطرح ميشود كه طي سالهاي اخير رشد شديد قيمت مسكن، فاصله ميان درآمد خانوار و قيمت واحدهاي مسكوني را به شكل بيسابقهاي افزايش داده است.
سهم سنگين زمين در قيمت تمامشده مسكن
يكي ديگر از محورهاي مهم سخنان معاون وزير، نقش تعيينكننده زمين در هزينه ساخت بود. او تاكيد كرد كه بخش عمده قيمت مسكن مربوط به زمين است، نه صرفا هزينه ساخت. معاون وزير راه و شهرسازي گفت: بخش عمده و اصلي از قيمت تمام شده مسكن را زمين آن تشكيل ميدهد كه بخش عمدهاي از منابع سرمايهگذاران بخش مسكن و ساختمان در همان ابتداي كار صرف زمين ميشود. به همين دليل، تامين زمين به يكي از اولويتهاي اصلي وزارت راه و شهرسازي تبديل شده است. او اعلام كرد وزارتخانه در قالب مشاركت مدني، زمينهاي دولتي را در اختيار انبوهسازان قرار ميدهد. طاهرخاني افزود: در اين راستا پروژههاي بزرگي احصا شده است و با انبوهسازان و سازندگان بزرگ كار ميكنيم. به گفته معاون وزير، واگذاري زمين به سازندگان ميتواند بخشي از فشار مالي اوليه پروژهها را كاهش دهد و امكان پيشفروش و جذب سرمايه مردمي را تسهيل كند.
مذاكره با بانك مركزي براي افزايش وام مسكن
طاهرخاني همچنين از آغاز مذاكرات با بانك مركزي براي اصلاح تسهيلات ساخت و خريد مسكن خبر داد. او گفت: همكاري نظام بانكي و اينكه چه سهمي از هزينه تمام شده ساخت را سيستم بانكي ميتواند به عنوان تسهيلات پرداخت كند، مهم است. معاون وزير راه و شهرسازي افزود: در اين پيوند مذاكراتي با بانك مركزي به منظور تعديل و افزايش تسهيلات ساخت و خريد مسكن آغاز شده است. در سالهاي اخير، ناكارآمدي وامهاي مسكن به دليل فاصله زياد سقف تسهيلات با قيمت واقعي واحدهاي مسكوني، همواره مورد انتقاد بوده است. بسياري از كارشناسان معتقدند بدون اصلاح جدي نظام تسهيلات، امكان رونق پايدار بازار وجود ندارد.
لزوم تنوع در ابزارهاي تامين مالي
معاون وزير راه و شهرسازي معتقد است نظام بانكي نبايد صرفا به يك مدل ثابت وامدهي محدود شود. او گفت: سرمايهگذاران ساختماني كه به سيستم بانكي مراجعه ميكنند بايد بتوانند از محصولات مختلفي استفاده كنند، چرا كه كاناليزه كردن تسهيلات در يك مسير مشخص، تنوع را از بين ميبرد. طاهرخاني تاكيد كرد بسياري از انبوهسازان بيش از وام بلندمدت، به سرمايه در گردش نياز دارند و بانكها بايد متناسب با نياز پروژهها عمل كنند.
معاون وزير راه و شهرسازي همچنين خواستار اصلاح «اوراق گام» براي استفاده در صنعت ساختمان شد و گفت صندوقهاي املاك و مستغلات و صندوقهاي زمين و ساختمان نيز هنوز نتوانستهاند به ابزارهاي عمومي و فراگير تبديل شوند.
اصلاح قانون پيشفروش در راه مجلس
يكي از مهمترين بخشهاي سخنان معاون وزير، مربوط به اصلاح قانون پيشفروش ساختمان بود؛ قانوني كه طي سالهاي گذشته به دليل ضعف ضمانت اجرايي و بروز پروندههاي متعدد كلاهبرداري، اعتماد عمومي به آن كاهش يافته است. طاهرخاني گفت: قانون پيش فروش عموميترين ابزار براي تامين مالي بازار مسكن است كه زبان آن براي مردم ساده و شناخته شده است. او تاكيد كرد: تضمين امنيت سرمايهگذاري در پيشفروش و عمل به تعهدات در موعد توافق شده اصليترين موضوعي است كه اين ابزار را ميتواند به كارآمدترين شكل، در اختيار تامين مالي گسترده در بخش مسكن قرار دهد. به گفته معاون وزير راه و شهرسازي، اصلاح اين قانون در دستور كار قرار دارد و «در نيمه دوم امسال در قالب لايحهاي تقديم مجلس خواهد شد.
هشدار درباره ساخت مسكن لوكس
معاون وزير راه و شهرسازي در بخش ديگري از سخنان خود نسبت به هدايت سرمايهها به سمت ساخت واحدهاي لوكس هشدار داد و آن را يكي از دلايل ناكارآمدي بازار مسكن دانست. او گفت: يكي از معضلات بازار مسكن در سالهاي گذشته اين بوده كه در برخي ادوار سرمايههاي عظيمي وارد اين بازار شده اما به هدف اصابت نكرده است. طاهرخاني افزود: توليد مسكن بزرگمتراژ و لوكس كه از توان مالي خانوارها خارج بوده، از جمله مصاديق آن است.
معاون وزير راه و شهرسازي با اشاره به تجربه صدور ۲۰۰ هزار پروانه ساختماني در تهران گفت بخش زيادي از اين واحدها به دليل لوكس بودن عملا نتوانستند نياز واقعي بازار را پاسخ دهند و حتي موجب حبس سرمايه شدند.
قيمتهاي غيرواقعي در پلتفرمهاي مسكن
طاهرخاني همچنين به وضعيت فعلي معاملات بازار اشاره كرد و گفت بخش زيادي از قيمتهاي منتشرشده در پلتفرمهاي اينترنتي واقعي نيست. او اظهار كرد: اكثر قيمتهايي كه اين روزها در پلتفرمهاي مسكن ميبينيم، غيرواقعي است و با توجه به شرايط تورم انتظاري پيشنهاد ميشود. به گفته معاون وزير، بسياري از اين قيمتها به معامله قطعي منجر نميشوند و بازار همچنان با كاهش حجم معاملات روبرو است. در مجموع، اظهارات معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي نشان ميدهد دولت در تلاش است با تركيبي از تسهيل مجوزها، اصلاح ابزارهاي مالي، تامين زمين و بازنگري در قوانين پيشفروش، مسير تازهاي براي خروج بازار مسكن از ركود ترسيم كند؛ مسيري كه موفقيت آن بيش از هر چيز به ثبات اقتصادي، كنترل تورم و افزايش توان خريد خانوارها وابسته خواهد بود.
