جهش ساختوساز؛ رونق واقعي يا تورم آماري
بازار مسكن ايران در بهار ۱۴۰۵ با سه تصوير متفاوت اما بههمپيوسته روبروست؛ از يكسو آمارهاي رسمي از جهش كمسابقه صدور پروانههاي ساختماني در تهران خبر ميدهد، از سوي ديگر انبوهسازان نسبت به حبس سرمايه در پروژههاي نيمهتمام و خانههاي خالي هشدار ميدهند و همزمان فعالان صنعت ساختمان از عملكرد نظام بانكي در تأمين مالي ساختوساز ابراز نارضايتي ميكنند.
بازار مسكن ايران در بهار ۱۴۰۵ با سه تصوير متفاوت اما بههمپيوسته روبروست؛ از يكسو آمارهاي رسمي از جهش كمسابقه صدور پروانههاي ساختماني در تهران خبر ميدهد، از سوي ديگر انبوهسازان نسبت به حبس سرمايه در پروژههاي نيمهتمام و خانههاي خالي هشدار ميدهند و همزمان فعالان صنعت ساختمان از عملكرد نظام بانكي در تأمين مالي ساختوساز ابراز نارضايتي ميكنند. تركيب اين سه روايت، تصويري پيچيده از بازار مسكن ارايه ميدهد؛ بازاري كه ظاهراً در بخش صدور مجوزهاي ساخت جان گرفته، اما همچنان با بحران نقدينگي، ناكارآمدي سياستگذاري و ضعف بهرهبرداري از ظرفيتهاي موجود دستوپنجه نرم ميكند. بر اساس اعلام مركز آمار ايران، در پاييز سال ۱۴۰۴ تعداد ۲۵ هزار و ۶۵۸ واحد مسكوني در پروانههاي صادر شده براي احداث بنا در شهر تهران پيشبيني شده است؛ رقمي كه نسبت به فصل قبل ۹۵.۱ درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل ۹۱.۶ درصد افزايش نشان ميدهد. اين رشد چشمگير، در نگاه اول ميتواند نشانهاي از بازگشت سازندگان به بازار و افزايش انتظارات براي رونق ساختوساز تلقي شود؛ بهويژه آنكه مجموع زيربناي پروانههاي صادر شده در تهران نيز به بيش از ۴ ميليون و ۵۹۶ هزار متر مربع رسيده كه نسبت به فصل قبل ۹۳.۵ درصد و نسبت به سال قبل ۹۳.۴ درصد افزايش داشته است. همچنين شهرداري تهران در پاييز ۱۴۰۴ تعداد ۱۹۰۳ پروانه احداث بنا صادر كرده كه نسبت به فصل گذشته ۲۸.۴ درصد و نسبت به سال قبل ۷ درصد رشد داشته است. متوسط تعداد واحد مسكوني در هر پروانه نيز ۱۳.۵ واحد اعلام شده؛ آماري كه نشان ميدهد بخش مهمي از ساختوسازهاي جديد به پروژههاي نسبتاً بزرگ و چندواحدي مربوط ميشود. اما پشت اين اعداد، پرسش مهمي وجود دارد: آيا افزايش پروانههاي ساختماني به معناي رونق واقعي بازار مسكن است يا صرفاً واكنشي به تورم و تلاش براي حفظ ارزش سرمايه؟
رشد ساختوساز نتيجه تورم يا اميد به آينده؟
بخش قابل توجهي از كارشناسان معتقدند جهش صدور پروانهها الزاماً به معناي افزايش قطعي عرضه مسكن در آينده نزديك نيست. تجربه سالهاي اخير نشان داده بسياري از پروژههايي كه مجوز ساخت دريافت ميكنند، به دليل كمبود نقدينگي يا مشكلات تأمين مالي، هرگز به مرحله تكميل نميرسند يا سالها نيمهتمام باقي ميمانند. افزايش شديد قيمت زمين، مصالح ساختماني و دستمزدها باعث شده سرمايهگذاران براي حفظ ارزش داراييهاي خود به سمت اخذ مجوز ساخت حركت كنند؛ حتي اگر اجراي پروژه با ابهام همراه باشد. در واقع، در شرايط تورمي، پروانه ساختماني خود به يك دارايي ارزشمند تبديل شده است.
از سوي ديگر، آمار كل كشور تصوير متفاوتي را نشان ميدهد. طبق دادههاي مركز آمار، در پاييز ۱۴۰۴ تعداد واحدهاي مسكوني پيشبينيشده در پروانههاي ساختماني كل نقاط شهري كشور ۱۰۳ هزار و ۲ واحد بوده كه نسبت به فصل قبل ۲۵.۳ درصد افزايش اما نسبت به سال گذشته ۴.۷ درصد كاهش داشته است. همچنين تعداد پروانههاي صادر شده در كل كشور با افت ۱۹.۱ درصدي نسبت به سال قبل همراه بوده است. اين اختلاف ميان تهران و ساير شهرها نشان ميدهد رونق ساختوساز فعلاً بيشتر در پايتخت متمركز شده و هنوز به يك روند فراگير ملي تبديل نشده است.
پروژههاي نيمهتمام سرمايههاي منجمد اقتصاد ايران
همزمان با انتشار آمار رشد پروانههاي ساختماني، رييس انجمن انبوهسازان استان تهران نسبت به وضعيت پروژههاي نيمهكاره و خانههاي خالي هشدار داده است؛ موضوعي كه ميتواند يكي از مهمترين موانع اثرگذاري واقعي افزايش ساختوساز باشد. رامين گوران با اشاره به وضعيت كنوني بازار مسكن گفت: امروز با يك واقعيت دوگانه در بازار مسكن مواجه هستيم؛ از يكسو كمبود عرضه موثر و افزايش قيمتها و از سوي ديگر، حجم قابلتوجهي از پروژههاي نيمهتمام و واحدهاي خالي كه عملاً از چرخه بهرهبرداري خارج ماندهاند. او معتقد است سياستگذار بهجاي تمركز بر احياي ظرفيتهاي موجود، همچنان به تعريف پروژههاي جديد تمايل دارد؛ رويكردي كه به گفته او موجب اتلاف منابع ملي ميشود. گوران تصريح كرد: در شرايطي كه منابع مالي، انرژي و ظرفيت اجرايي كشور محدود است، شروع پروژههاي جديد بدون تعيين تكليف پروژههاي رها شده، تصميمي قابل دفاع نيست. به اعتقاد او، پروژههايي كه ۵۰ يا ۶۰ درصد پيشرفت فيزيكي دارند، با هزينه و زمان بسيار كمتري نسبت به پروژههاي تازه قابل تكميلاند و از منظر اقتصادي منطقيتر هستند.
خانههاي خالي ظرفيت فراموششده بازار
يكي ديگر از محورهاي مهم اظهارات رييس انجمن انبوهسازان تهران، موضوع خانههاي خالي بود؛ مسالهاي كه سالهاست به يكي از چالشهاي ساختاري بازار مسكن ايران تبديل شده است. گوران در اين باره گفت: خانههاي خالي نيز بخشي از همين معادله هستند. اين واحدها به دلايل مختلف از جمله نگاه سرمايهاي به مسكن يا نبود سياستهاي تنظيمي موثر، وارد بازار مصرف نميشوند. او تأكيد ميكند كه اگر سياستگذاري مناسبي براي هدايت اين واحدها به بازار وجود داشته باشد، ميتوان بخشي از فشار بازار را كاهش داد، بدون آنكه نياز فوري به ساخت انبوه پروژههاي جديد باشد. اين تحليل در شرايطي مطرح ميشود كه طي سالهاي اخير، سياستهايي مانند ماليات بر خانههاي خالي نتوانسته تأثير محسوسي بر افزايش عرضه واقعي مسكن داشته باشد. بسياري از كارشناسان معتقدند ضعف بانك اطلاعاتي، نبود شفافيت مالكيتي و ناكارآمدي نظام اجرايي از جمله دلايل شكست اين سياستها بوده است.
بحران تأمين مالي گلايه شديد انبوهسازان از بانكها
در كنار مشكلات سياستگذاري، مساله تأمين مالي نيز به يكي از جديترين موانع ساختوساز تبديل شده است.
به گزارش تسنيم، فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوهسازان كشور، با صراحت از عملكرد نظام بانكي انتقاد كرد و گفت: صادقانه بگويم از سيستم بانكي نااميد شدهايم.
او با مقايسه وضعيت ايران و كشورهاي توسعهيافته توضيح داد: در حالي كه در بسياري از كشورهاي توسعهيافته تا ۷۰ درصد هزينه توليد از طريق تسهيلات بانكي تأمين ميشود، اين رقم در ايران بسيار پايين است و حتي شايد به حدود ۵ درصد هم نرسد. اين اظهارات در حالي مطرح ميشود كه هزينه ساختوساز طي دو سال اخير جهش شديدي داشته است. به گفته پورحاجت، در حال حاضر هزينه ساخت هر متر مربع حدود ۵۰ ميليون تومان برآورد ميشود؛ به اين معنا كه ساخت يك واحد ۱۰۰ متري حدود ۵ ميليارد تومان هزينه دارد، در حالي كه وامهاي ساخت در بهترين حالت حدود يك ميليارد تومان است. او تأكيد كرد: اين اعداد بايد متناسب با واقعيتهاي اقتصادي كشور اصلاح شود.
مدل ناكارآمد پرداخت تسهيلات
يكي از مهمترين انتقادهاي انبوهسازان به شبكه بانكي، نحوه پرداخت تسهيلات است.پورحاجت در اين زمينه گفت: سازوكار موجود كه بر اساس آن ابتدا بايد پروژه ساخته شود و سپس وام پرداخت شود، منطقي نيست و در هيچ نظام كارآمدي چنين مدلي وجود ندارد. به گفته او، سازندگان در مراحل ابتدايي پروژه بيشترين نياز را به نقدينگي دارند، اما بانكها معمولاً پس از پيشرفت پروژه اقدام به پرداخت وام ميكنند؛ موضوعي كه فشار مالي سنگيني به فعالان ساختماني وارد ميكند. او همچنين يادآور شده كه حدود ۹۶ درصد ساختوسازهاي كشور توسط بخش خصوصي انجام ميشود و بدون حمايت موثر مالي، امكان جهش واقعي توليد مسكن وجود ندارد.
تناقض بزرگ بازار مسكن ايران
مجموع اين تحولات نشان ميدهد بازار مسكن ايران با يك تناقض اساسي مواجه است؛ از يكسو آمارهاي صدور پروانه در تهران از افزايش تمايل به ساخت حكايت دارد و از سوي ديگر، انبوهي از پروژههاي نيمهتمام، خانههاي خالي و بحران تأمين مالي، مسير تبديل اين مجوزها به واحدهاي قابل سكونت را دشوار كرده است.
در واقع، مشكل اصلي بازار مسكن صرفاً كمبود ساخت نيست؛ بلكه ناكارآمدي در تكميل، تأمين مالي و بهرهبرداري از ظرفيتهاي موجود است. اگر سياستگذار همچنان بر تعريف پروژههاي جديد بدون حل مشكلات ساختاري تمركز كند، احتمالاً بخش مهمي از پروانههاي جديد نيز به سرنوشت پروژههاي نيمهتمام امروز دچار خواهند شد؛ پروژههايي كه سرمايه ملي را در خود حبس كردهاند. اكنون به نظر ميرسد بازار مسكن بيش از هر زمان ديگري به يك بازنگري جدي در سياستهاي كلان نياز دارد؛ بازنگرياي كه همزمان سه هدف را دنبال كند: فعالسازي خانههاي خالي، تكميل پروژههاي نيمهتمام و اصلاح نظام تأمين مالي ساختوساز. بدون تحقق اين سه محور، حتي رشد ۹۰ درصدي صدور پروانههاي ساختماني نيز بعيد است بتواند بحران مزمن مسكن در ايران را درمان كند.
