سهم ۷۰ درصدي اجاره از درآمد
افزايش بيسابقه اجارهبها در سالهاي اخير، مسكن را از يك نياز اوليه به بحراني فراگير تبديل كرده است؛ بحراني كه حالا نهتنها دهكهاي پايين، بلكه طبقه متوسط را نيز درگير كرده و به گفته كارشناسان، سهم اجاره از درآمد خانوارها را به سطحي نگرانكننده رسانده است.
افزايش بيسابقه اجارهبها در سالهاي اخير، مسكن را از يك نياز اوليه به بحراني فراگير تبديل كرده است؛ بحراني كه حالا نهتنها دهكهاي پايين، بلكه طبقه متوسط را نيز درگير كرده و به گفته كارشناسان، سهم اجاره از درآمد خانوارها را به سطحي نگرانكننده رسانده است. اگر تا يك دهه پيش، خانوارها حدود ۲۵ تا ۴۰ درصد درآمد خود را صرف اجاره ميكردند، اكنون اين رقم در بسياري از شهرهاي بزرگ به ۵۰ تا ۷۰ درصد رسيده؛ عددي كه بهروشني از فروپاشي تعادل ميان درآمد و هزينه حكايت دارد. غدير مهدوي، استاد اقتصاد، ريشه بحران را نه صرفاً در بازار مسكن، بلكه در ساختار كلي اقتصاد ميداند. او تأكيد ميكند: مسائل اقتصادي به يكديگر متصل هستند و مسكن يك مساله مجزا نيست و بازتابي از مشكلات كلان اقتصادي و عدم رشد اقتصادي پايدار است. به گفته او، در حالي كه قيمت مسكن در ايران همگام با تورم افزايش يافته، درآمد خانوارها از اين رشد عقب مانده است. اين شكاف، نسبت قيمت مسكن به درآمد را بهشدت افزايش داده و دسترسي به سرپناه را براي بسياري از خانوارها دشوار كرده است. اين استاد اقتصاد با اشاره به تفاوت درآمد سرانه ميان ايران و كشورهاي توسعهيافته توضيح ميدهد: در حالي كه درآمد سرانه سال گذشته در كشورهاي پيشرفته حدود ۸۰ تا ۸۲ هزار دلار است، اين رقم در ايران تنها حدود ۴ تا ۴۲۰۰ دلار برآورد ميشود. به عبارت ديگر، درآمد سرانه آنها بيش از ۲۰ برابر ايران است، در حالي كه قيمت مسكن در سطوح مشابه، تفاوت بسيار گستردهاي با هم ندارند. اين مقايسه، تصويري روشن از عمق بحران ارايه ميدهد؛ جايي كه نه قيمت مطلق مسكن، بلكه توان خريد مردم به مساله اصلي تبديل شده است.
راهكارهاي موقت؛ درمان يا تشديد بحران؟
در مواجهه با اين وضعيت، سياستگذاران اغلب به ابزارهاي حمايتي مانند وام وديعه مسكن روي آوردهاند. اما مهدوي اين رويكرد را ناكارآمد ميداند و ميگويد: راهكارهايي نظير وديعه مسكن يا بستههاي حمايتي صرف، مشكل را حل نميكنند. اين اقدامات نه تنها مشكل اصلي را حل نميكنند بلكه با تحميل وامهاي تكليفي و بدون سود به شبكه بانكي، فشار جديدي بر اين بخش وارد ميكنند. او اين سياستها را «مقطعي و داراي عوارض جانبي» توصيف ميكند؛ اقداماتي كه شايد در كوتاهمدت كمي از فشار مستأجران بكاهد، اما در بلندمدت قادر به حل ريشهاي مشكل نيست.
جهش سهم اجاره در سبد خانوار
آمارها نشان ميدهد وضعيت طي دو دهه اخير بهطور قابل توجهي تغيير كرده است. اين استاد اقتصاد در اين باره ميگويد: طبق مطالعات سال ۱۴۰۴، در شهرهاي بزرگ و مراكز استانها، بين ۵۰ تا ۷۰ درصد درآمد خانوار صرف اجاره ميشود، در حالي كه در شهرهاي كوچك اين رقم بين ۲۰ تا ۵۰ درصد است. او اين وضعيت را با گذشته مقايسه ميكند و ميافزايد: در اواسط دهه ۸۰، سهم اجاره در شهرهاي بزرگ بين ۲۵ تا ۴۰ درصد و در شهرهاي كوچك بين ۱۵ تا ۲۵ درصد بود. اين تغيير چشمگير نشان ميدهد كه هزينه مسكن بسيار سريعتر از درآمدها رشد كرده و عملاً ساير بخشهاي زندگي خانوار را تحت فشار قرار داده است.
مسكن اجتماعي الگويي كه در ايران كارآمد نيست؟
در بسياري از كشورهاي توسعهيافته، براي حمايت از اقشار آسيبپذير، مدل «مسكن اجتماعي» اجرا ميشود. اما مهدوي معتقد است اين الگو در شرايط فعلي ايران قابل اجرا نيست، او ميگويد: اين سيستم براي جوامعي است كه درصد كمي از مردم با مشكل مسكن روبرو هستند. اما متأسفانه در ايران، منابع ما پاسخگوي درصد بالايي از مردمي كه با اين مشكل دستوپنجه نرم ميكنند نيست. او همچنين به تغيير ماهيت مسكن در ايران اشاره ميكند و ادامه ميدهد: در ايران به دليل سوءمديريت، مسكن از يك كالاي شخصي و مصرفي به يك كالاي سرمايهاي تبديل شده است. وجود ميليونها واحد مسكوني خالي، نشانهاي از همين نگاه سرمايهاي است؛ خانههايي كه به اميد افزايش قيمت، از بازار عرضه خارج شدهاند.
گروههاي آسيبپذير؛ زير فشار مضاعف
در اين ميان، دهكهاي پايين، خانوادههاي تكسرپرست و جوانان بيشترين آسيب را متحمل ميشوند. مهدوي ميگويد: تمامي دهكهاي پايين بهويژه دهكهاي ۱، ۲ و ۳ و همچنين خانوادههاي تكسرپرست و جوانان، بهشدت تحت فشار هستند. او به پيامدهاي اين فشار اشاره ميكند و ميافزايد: جوانان به دليل ناتواني در تأمين هزينه مسكن، با تأخير در ازدواج روبرو هستند. خانوارها نيز براي تأمين پول پيش و اجارهبها، ناچارند داراييهاي ذخيرهشده خود مانند طلا را بفروشند. اين روند، به گفته او، به معناي «مصرف آينده» است؛ روندي كه ميتواند دامنه فقر را در سالهاي آينده گستردهتر كند.
روايتهاي واقعي از دل بحران
براي درك بهتر اين بحران، كافي است پاي صحبت مستأجران نشست. نسترن، يكي از زوجهاي جوان، به خبرآنلاين ميگويد: ما هر دو شاغل هستيم، اما افزايش درصد حقوق ما هيچ تناسبي با رشد ۱۰۰ درصدي اجارهبها در كرج ندارد. عملاً تمام درآمد يكي از ما صرفاً براي اجارهبها و شارژ ساختمان ميرود. او ادامه ميدهد: سهم مسكن؛ يعني حذف تفريح، حذف آموزش و حتي ترديد در مورد فرزندآوري. ابراهيمي، يك بازنشسته، نيز از نگراني دايمي خود ميگويد: بعد از ۳۰ سال كار، اكنون كه بايد در آرامش باشيم، هر سال لرزه بر تنمان ميافتد كه صاحبخانه چقدر روي وديعه ميگذارد. كوروش، كارگر يك شهرك صنعتي، تصوير تلختري ارايه ميدهد و ميگويد: وقتي بيش از ۷۰ درصد دستمزد ما صرف سرپناه ميشود، عملاً چيزي براي تغذيه سالم و پوشاك باقي نميماند. ما فقط زندهايم كه كار كنيم تا بتوانيم اجاره بدهيم. در سوي ديگر، حتي برخي مالكان نيز از شرايط ناراضياند. شريفي، مالك يك واحد اجارهاي، ميگويد: بسياري فكر ميكنند مالكان از گراني اجاره سود ميبرند، اما من هم تحت فشار تورم هستم، ناچارم به حفظ ارزش داراييام فكر كنم.
پيامدهاي اجتماعي از حاشيهنشيني تا افت كيفيت زندگي
افزايش اجارهبها، فقط يك مساله اقتصادي نيست؛ بلكه پيامدهاي اجتماعي گستردهاي نيز دارد. مهاجرت اجباري از مراكز شهري به حاشيهها، افزايش سكونت در فضاهاي غيراستاندارد و كاهش كيفيت زندگي، تنها بخشي از اين پيامدهاست. پديدههايي مانند «زيرپلهنشيني» يا زندگي در كانتينر، كه زماني نادر بودند، حالا بهتدريج در حال تبديل شدن به واقعيتهايي قابل مشاهده هستند.
آيندهاي مبهم آيا راهي براي خروج وجود دارد؟
اين استاد دانشگاه معتقد است حل بحران مسكن بدون اصلاحات كلان اقتصادي ممكن نيست و ميگويد: با اصلاح رويهها و خروج از فضاي ريسك و نااطميناني، ميتوان طي يك بازه سه تا چهار ساله، درآمد سرانه را دو برابر كرد. او از ظرفيتهاي بالقوه اقتصاد ايران، از جمله انرژي و ترانزيت، به عنوان فرصتهايي براي افزايش درآمد ملي ياد ميكند.
اما تا زماني كه اين اصلاحات بهطور عملي اجرا نشود، به نظر ميرسد بحران مسكن همچنان به عنوان يكي از اصليترين عوامل فقر شهري باقي بماند. بحران اجارهبها در ايران، ديگر يك مشكل محدود به بازار مسكن نيست؛ بلكه به مسالهاي چندوجهي تبديل شده كه اقتصاد، جامعه و حتي ساختار خانواده را تحت تأثير قرار داده است. افزايش سهم اجاره در سبد خانوار، كاهش كيفيت زندگي، تأخير در ازدواج و گسترش فقر، همگي نشانههايي از اين بحران هستند. تا زماني كه شكاف ميان درآمد و هزينه پر نشود و نگاه سرمايهاي به مسكن تغيير نكند، اين بحران نهتنها ادامه خواهد داشت، بلكه ممكن است ابعاد گستردهتري نيز پيدا كند.
