جهش قيمت يا ادامه ركود تورمي؟
بازار مسكن ايران در سال ۱۴۰۵ بيش از هر زمان ديگري در معرض تلاقي پيچيدهاي از عوامل اقتصادي، سياسي و حتي اقليمي قرار گرفته است.
بازار مسكن ايران در سال ۱۴۰۵ بيش از هر زمان ديگري در معرض تلاقي پيچيدهاي از عوامل اقتصادي، سياسي و حتي اقليمي قرار گرفته است. ديگر نميتوان اين بازار را صرفاً با منطق سنتي عرضه و تقاضا تحليل كرد؛ چراكه متغيرهايي همچون تنشهاي ژئوپليتيك، نوسانات شديد ارزي، افزايش هزينه مصالح ساختماني و كاهش مستمر قدرت خريد خانوارها، آن را به يكي از حساسترين و غيرقابلپيشبينيترين بازارهاي اقتصادي كشور تبديل كردهاند.
در چنين فضايي، پرسش اصلي اين است: آيا جهش قيمتي در راه است يا بايد منتظر ريزش باشيم؟ يكي از نكات كليدي كه در تحليلهاي اخير به چشم ميخورد، تغيير جايگاه مسكن در ذهن سرمايهگذاران است. هوشنگ فروغمند اعرابي، كارشناس بازار مسكن در اين باره تأكيد ميكند: مسكن ديگر براي همه سرمايهگذاران مقصدي جذاب تلقي نميشود. بخشي از سرمايهگذاران همچنان ممكن است در شرايط فعلي به بازار ملك ورود كنند، اما گروهي ديگر به دليل عواملي مانند نقدشوندگي پايين كه هم در بازار مسكن و هم در زمين مشهود است- از اين بازار فاصله ميگيرند. اين تغيير نگرش، نشانهاي مهم از احتياط بيشتر در رفتار سرمايهگذاران است؛ رفتاري كه ميتواند در آينده نزديك بر حجم معاملات و حتي روند قيمتي اثرگذار باشد.
سه سناريوي اصلي براي آينده قيمت مسكن
به باور فروغمند اعرابي، آينده بازار مسكن در سال ۱۴۰۵ را ميتوان در قالب سه سناريوي اصلي بررسي كرد، سناريوي اول تداوم ركود تورمي با رشد ملايم قيمتهاست. او توضيح ميدهد: سناريوي نخست مربوط به حالتي است كه افزايش قيمتها بهصورت اسمي اما محدود رخ ميدهد؛ شرايطي كه در آن نه شاهد تشديد جدي درگيريها هستيم و نه گشايش معنادار اقتصادي. در اين وضعيت، قيمتها بهصورت تدريجي افزايش پيدا ميكنند، اما خبري از جهشهاي ناگهاني نخواهد بود. او ادامه ميدهد: سناريوي دوم بدبينانه و همراه با تورم شديد و رشد مداوم قيمت است، در اين سناريو مسير قيمت مسكن و اجاره بهصورت پايدار صعودي خواهد بود؛ چراكه تورم بالا باقي ميماند، هزينههاي ساخت افزايش مييابد و در نتيجه ظرفيت توليد مسكن جديد كاهش پيدا ميكند. اين وضعيت ميتواند فشار اقتصادي شديدي به خانوارها وارد كند، بهويژه در شرايطي كه قدرت خريد بهشدت كاهش يافته است. سناريوي سوم، خوشبينانه است و همراه با ثبات و بازگشت تدريجي تعادل است، در اين حالت، هرچند انتظار كاهش فوري قيمتها واقعبينانه نيست، اما بهتدريج با بهبود فضاي اقتصادي و افزايش توان درآمدي خانوارها، امكان بازگشت مسكن به جايگاه يك كالاي سرمايهاي و مصرفي فراهم ميشود.
عامل پنهان اما تعيينكننده: هزينه ساخت
فردين يزداني، ديگر كارشناس بازار مسكن به يكي از مهمترين محركهاي قيمت در بازار اشاره ميكند و ميگويد: افزايش قيمت مصالح ساختماني به دليل تخريبهاي صورت گرفته در صنايع است. او تأكيد ميكند: افزايش قيمت مصالح، احتمالاً اثر خود را به صورت خيلي قوي بر تغييرات قيمت پيشنهادي فروشندگان به جا ميگذارد. اين يعني حتي در شرايط ركود معاملاتي، قيمتها ممكن است صرفاً به دليل افزايش هزينه ساخت بالا بروند.
بازار معاملات ركود عميق و توصيه به احتياط
يكي از ويژگيهاي بارز بازار مسكن در شرايط فعلي، كاهش شديد معاملات است. به گفته يزداني، در بازار نااطميناني وجود دارد، شواهد نشان ميدهد كه بازار معاملات بهشدت راكد بوده است. او توصيه ميكند: من به خريداران و فروشندگان توصيه ميكنم جز در مواقعي كه نياز به صورت اورژانسي است، اقدام به معامله نكنند.اين توصيه نشاندهنده ريسك بالاي تصميمگيري در شرايط فعلي است.
مهاجرت اقليمي و تغيير جغرافياي تقاضا
يكي از تحولات مهم بازار، تغيير الگوي سكونت و مهاجرت به مناطق خاص است. اين كارشناس بازار مسكن در اين باره ميگويد: از زمان جنگ ۱۲ روزه به بعد، ما شاهد افزايش نسبي خريداران در مناطق امن مانند مناطق شمالي كشور بوديم، اين مناطق مأمني هستند كه در مواقع ضروري ميتواند براي افراد پناهگاه باشند. او اضافه ميكند: اين گرايش، هم به دليل شرايط جنگي و هم به دليل مشكلات آب و اقليم بهشدت رو به افزايش است. اما اين روند بدون پيامد نيست و بارگذاري بيش از حد، قاعدتاً تخريبهاي متنوعي را هم براي كشاورزي و هم براي جنگلها به دنبال دارد.
بحران اجاره؛ فشار مضاعف بر مستأجران
بازار اجاره يكي از آسيبپذيرترين بخشهاست.يزداني ميگويد: در اين بخش بحرانهاي جدي وجود دارد و وضعيت درآمدي بسيار نامناسب است... مستأجران در پرداخت اجاره مشكل پيدا ميكنند. اين كارشناس بازار مسكن همچنين اشاره ميكند: بخشي از مستأجران در خانههاي تخريبي استيجاري بودهاند كه آن وضعيت بهشدت حاد است. با اين حال، رشد اجاره نسبت به تورم زياد نخواهد بود، چون توان پرداخت اجاره اندك است. در تحليل بازار پايتخت نيز فردين يزداني توضيح ميدهد و ميگويد: تغييرات قيمت مسكن در تهران بيشتر ناشي از هزينههاي تمامشده است و جابهجايي جمعيت تأثير جدي بر آن نخواهد داشت.
محتملترين سناريو تثبيت يك «ركود تورمي فرسايشي»
اگر تحليلهاي هوشنگ فروغمند اعرابي و فردين يزداني را كنار هم بگذاريم، به يك نتيجه نسبتاً روشن ميرسيم: بازار مسكن در سال ۱۴۰۵ نه وارد فاز جهش انفجاري ميشود و نه ريزش سنگين را تجربه ميكند؛ بلكه در يك وضعيت «ركود تورمي فرسايشي» قفل خواهد شد و اين دقيقاً همان سناريويي است كه براي اغلب بازيگران بازار، پيچيدهترين و حتي پرهزينهترين حالت ممكن است. در اين چارچوب، افزايش قيمتها بيشتر از آنكه ناشي از رونق تقاضا باشد، ريشه در «هزينههاي تحميلشده» دارد؛ يعني رشد قيمت مصالح، كاهش بهرهوري ساختوساز و اختلال در زنجيره تأمين. اين يعني تورم مسكن از جنس «فشاري از سمت عرضه» است، نه «هيجان تقاضا». بنابراين، حتي اگر بازار در ظاهر آرام به نظر برسد، اين آرامش، نشانه تعادل نيست؛ بلكه نتيجه نوعي ناتواني عمومي در خريد و فروش است. از سوي ديگر، پايين ماندن سطح معاملات فقط يك علامت ساده ركود نيست؛ بلكه نشانهاي از تعليق تصميمگيري در كل بازار است. خريدار منتظر كاهش قيمت يا ثبات است، فروشنده حاضر به عقبنشيني نيست و سرمايهگذار هم ديگر اطمينان سابق را ندارد. نتيجه اين ميشود كه بازار عملاً «كار نميكند» نه ميچرخد، نه اصلاح ميشود، فقط درجا ميزند.
در بخش اجاره، شرايط حتي حساستر است. برخلاف بازار خريد، اينجا امكان تعويق تصميم وجود ندارد؛ خانوارها ناچار به تأمين سرپناه هستند. اما وقتي درآمدها با تورم همگام نيست، بازار اجاره به نقطهاي ميرسد كه ديگر كشش افزايش قيمت را ندارد. اين همان پارادوكس مهم است: فشار هزينهها بالا ميرود، اما توان پرداخت اجازه انتقال كامل اين فشار به مستأجر را نميدهد. نتيجه؟ كاهش كيفيت سكونت، افزايش تراكم خانوار در واحدها و گسترش سكونت در واحدهاي فرسوده.
نكته كليدي ديگر، وابستگي شديد بازار به متغيرهاي بيروني است. برخلاف گذشته كه سياستهاي داخلي يا چرخههاي اقتصادي نقش اصلي را داشتند، حالا متغيرهايي مثل تنشهاي سياسي، شرايط منطقهاي، يا حتي بحرانهاي اقليمي ميتوانند مسير بازار را تغيير دهند. اين يعني «قابليت پيشبيني» كه يكي از پايههاي تصميمگيري اقتصادي است، بهشدت تضعيف شده.
در نهايت، اين سناريو يك پيام مهم دارد: بازار مسكن وارد دورهاي شده كه در آن «تصميم نگرفتن» خودش به يك استراتژي تبديل شده است. نه خريدار عجله دارد، نه فروشنده كوتاه ميآيد، و نه سرمايهگذار با اطمينان وارد ميشود. اين تعليق گسترده، اگرچه از بروز شوكهاي ناگهاني جلوگيري ميكند، اما در عوض يك فرسايش تدريجي ايجاد ميكند كه اثرات آن در بلندمدت از كاهش ساختوساز تا تعميق بحران اجاره بسيار جدي خواهد بود.
بنابراين، بازار مسكن ۱۴۰۵ بازاري است كه نه ميريزد، نه ميجهد بلكه آرام و پيوسته، زير فشار متغيرهاي كلان، فرسودهتر ميشود.
