مسکن زیر فشار تقاضا و تورم
بازار مسكن ايران در موقعيتي قرار گرفته كه ميتوان آن را با يك قيچي دو لبه مقايسه كرد؛ از يك سو افزايش تقاضا بهدليل تخريب بخشي از واحدهاي مسكوني و فشارهاي تورمي، و از سوي ديگر كاهش توان سازندگان بهعلت رشد هزينههاي ساخت، اين بازار را در وضعيتي شكننده و ناپايدار قرار داده است.
بازار مسكن ايران در موقعيتي قرار گرفته كه ميتوان آن را با يك قيچي دو لبه مقايسه كرد؛ از يك سو افزايش تقاضا بهدليل تخريب بخشي از واحدهاي مسكوني و فشارهاي تورمي، و از سوي ديگر كاهش توان سازندگان بهعلت رشد هزينههاي ساخت، اين بازار را در وضعيتي شكننده و ناپايدار قرار داده است. شرايطي كه اگر بهدرستي مديريت نشود، ميتواند به تعميق ركود، افزايش قيمتها و تشديد بحران دسترسي به مسكن منجر شود. مسكن برخلاف بسياري از كالاها، يك نياز پايه و غيرقابل حذف است. حتي در شرايط بحران نيز اين نياز نهتنها از بين نميرود، بلكه تشديد هم ميشود. سمانه محرمينمين، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، در اين باره تصريح ميكند: بايد توجه داشت كه مسكن يك نياز اساسي و هميشگي براي انسان است و تحت هيچ شرايطي از بين نميرود؛ بلكه در وضعيت فعلي و با توجه به تخريب برخي واحدهاي مسكوني، اين نياز افزايش نيز يافته است. اين افزايش تقاضا در حالي رخ ميدهد كه طرف عرضه با مشكلات جدي مواجه شده است. افزايش هزينه مصالح، آسيب به صنايع بالادستي مانند فولاد و كاهش صرفه اقتصادي پروژهها باعث شده بسياري از سازندگان، بهويژه فعالان خرد، توان ادامه فعاليت را از دست بدهند. محرمينمين هشدار ميدهد: با توجه به آسيبهايي كه به صنايع فولاد وارد شده، پيشبيني ميشود هزينههاي ساختوساز با افزايش قابل توجهي مواجه شود در چنين شرايطي، احتمال خروج برخي سازندگان خرد از بازار وجود دارد. اين تضاد ميان تقاضاي فزاينده و عرضه محدود، همان نقطه بحراني است كه آينده بازار را تعيين ميكند.
زخمهاي پنهان از تخريب واحدها تا تهديد معيشت
يكي از ابعاد كمتر ديدهشده بحران فعلي، تخريب همزمان واحدهاي مسكوني و تجاري است. در حالي كه تمركز سياستگذاران بيشتر بر بازسازي واحدهاي مسكوني بوده، بخش تجاري نيز آسيب جدي ديده و اين موضوع مستقيماً بر معيشت خانوارها اثر ميگذارد. محرمينمين در اين زمينه ميگويد: واقعيت اين است كه در جريان جنگ امريكايي-صهيوني عليه ايران، علاوه بر واحدهاي مسكوني، واحدهاي تجاري نيز دچار تخريب شدهاند.» او تأكيد ميكند: در حال حاضر اولويت دولت بر حمايت از واحدهاي مسكوني قرار دارد، در حالي كه واحدهاي تجاري نيز بهطور مستقيم با معيشت مردم در ارتباط هستند درخواست ما اين است كه در توزيع بستههاي حمايتي، بخشهاي تجاري و مسكوني بهصورت همزمان ديده شوند. ناديده گرفتن اين بخش ميتواند زنجيرهاي از پيامدهاي اقتصادي، از بيكاري تا كاهش درآمد خانوارها، را بهدنبال داشته باشد.
اقتصاد انقباضي و محدوديت منابع
واقعيت ديگر اين است كه سياستگذاري در شرايط فعلي با محدوديت منابع مواجه است. اقتصاد در وضعيت انقباضي قرار دارد و امكان جبران سريع خسارتها وجود ندارد. نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در اين باره ميگويد: شرايط فعلي جامعه، شرايطي انقباضي است و طبيعتاً توزيع منابع و جبران خسارتها با دشواريهايي همراه است. با اين حال، او بر ضرورت تصميمگيري عادلانه تأكيد دارد و ميگويد: انتظار ميرود دستگاههاي مسوول بهترين تصميمگيري را در اين زمينه اتخاذ كنند تا عدالت در توزيع حمايتها رعايت شود.
فناوريهاي نوين راهي براي جبران عقبماندگي؟
در چنين شرايطي، توجه به فناوريهاي نوين ساختوساز ميتواند بخشي از راهحل باشد. استفاده از روشهاي صنعتي و سريعسازي ساخت، سالهاست در جهان مورد استفاده قرار ميگيرد و اكنون بيش از هر زمان ديگري در ايران اهميت پيدا كرده است. محرمينمين توضيح ميدهد: استفاده از تكنولوژيهاي جديد در صنعت ساختمان در دنيا سابقه طولاني دارد و در حال حاضر نيز نمونههايي مانند پرينترهاي ساختماني مورد استفاده قرار ميگيرند. او البته به محدوديت اين فناوريها اشاره ميكند و ميگويد: اين فناوريها بيشتر در ساختوسازهاي كمارتفاع كاربرد دارند و در پروژههاي بلندمرتبه كمتر مورد استفاده قرار ميگيرند.» يكي از گزينههاي عملي در شرايط فعلي، سازههاي سبك است: سازههاي سبك مانند LSF از جمله روشهايي هستند كه قابليت اجرا تا سه طبقه را دارند وميتوانند در كمتر از شش ماه يك واحد مسكوني سهطبقه را آماده تحويل كنند. مزاياي اين روشها تنها به سرعت محدود نميشود: اين نوع سازهها علاوه بر سرعت اجرا، از نظر عايق بودن و مقاومت در برابر زلزله نيز عملكرد قابل قبولي دارند.
ضرورت بوميسازي كپيبرداري كافي نيست
با وجود مزاياي فناوريهاي نوين، چالش اصلي در نحوه بهكارگيري آنهاست. صرف واردات يا تقليد از مدلهاي خارجي نميتواند پاسخگوي نيازهاي بازار ايران باشد. نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در اين خصوص تأكيد ميكند و ميگويد: نكته مهم اين است كه استفاده از تكنولوژيهاي نوين صرفاً بهصورت كپيبرداري نباشد، بلكه بايد با شرايط داخلي كشور تطبيق داده شود. او نقش مهندسان داخلي را كليدي ميداند و ميگويد: بايد از ظرفيت مهندسان توانمند داخلي براي توسعه آنها استفاده شود. در صورت تحقق اين رويكرد، ميتوان اميدوار بود كه بخشي از شكاف عرضه و تقاضا از طريق افزايش سرعت ساخت جبران شود.
نقش بازيگران بازار از مهندسان تا مشاوران املاك
حل بحران مسكن نيازمند همكاري چندجانبه است. از نظام مهندسي و سازندگان گرفته تا مشاوران املاك، همه در اين زنجيره نقش دارند. محرمينمين ميگويد: تحقق اين اهداف نيازمند همياري نظام مهندسي و همكاري فعالان بازار مسكن است. او به نقش مشاوران املاك نيز اشاره ميكند و ميگويد: مشاوران املاك نيز در حوزه خريد، فروش، رهن و اجاره در كنار اين فرآيند حضور دارند و نقش خود را ايفا ميكنند.
بحران در زيرساخت حقوقي معاملات
در كنار چالشهاي ساختوساز، بازار مسكن با مشكلاتي در حوزه حقوقي و ثبت معاملات نيز مواجه است. يكي از اين مشكلات، اختلال در دسترسي به سامانههاي رسمي قرارداد است. محرمينمين هشدار ميدهد: متأسفانه مدتي است دسترسي مشاوران املاك به قراردادهاي يكسان در سامانه «كاتب » قطع شده و اين موضوع روند انجام معاملات را با مشكل مواجه كرده است. او پيامد اين وضعيت را كاهش امنيت حقوقي ميداند و ميگويد: خروج قراردادها از بسترهاي رسمي، موجب كاهش امنيت حقوقي معاملات ميشود. نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران تأكيد ميكند و ميگويد: شهروندان بايد بدانند قراردادهاي دستي كه خارج از سامانههاي رسمي تنظيم ميشود، در مراجع قضايي اعتبار لازم را ندارد. اين موضوع ميتواند مشكلات جدي براي طرفين معاملات ايجاد كند و ممكن است براي قراردادهاي دستي حكم تخليه صادر نشود يا مستأجران در بازپسگيري وديعه با چالش مواجه شوند. راهكار پيشنهادي نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران روشن است، او ميگويد: تمامي قراردادها صرفاً در سامانههاي مجاز مانند كاتب يا خودنويس و از طريق مشاوران املاك داراي مجوز ثبت شود.
قيمتها؛ ميان واقعيت اقتصادي و سياستهاي دستوري
يكي از بحثبرانگيزترين موضوعات بازار مسكن، كنترل قيمتها بهويژه در بخش اجاره است. در حالي كه دولت تلاش ميكند با تعيين سقف افزايش اجارهبها، فشار بر مستأجران را كاهش دهد، فعالان بازار معتقدند اين سياستها كارايي لازم را ندارند. محرمينمين در اين باره ميگويد: بايد واقعيتهاي اقتصادي از جمله تورم سالانه در بخش مسكن را نيز در نظر گرفت كه بهصورت طبيعي موجب افزايش قيمتها ميشود. او درباره سقف ۲۵ درصدي اجاره توضيح ميدهد و ميگويد: تعيين نرخهاي دستوري مانند سقف ۲۵ درصدي افزايش اجارهبها، كارآمد نبوده و در عمل به عنوان كف مذاكرات عمل ميكند. اين سياست در مناطق مختلف اثر متفاوتي دارد: در برخي مناطق شهري، بهويژه در مناطق شمالي، عملاً رقم بالايي محسوب ميشود و در مناطق جنوبي نيز به دليل سطح درآمدها، امكان تحقق آن وجود ندارد. در نتيجه، تعيين قيمتها بايد واقعبينانهتر باشد، افزايش اجارهبها بايد متناسب با شرايط واقعي بازار و توان مالي مستأجران باشد.
بازار در وضعيت نيمهفعال ركود در خريد، تحرك در اجاره
با وجود همه اين چالشها، بازار مسكن كاملاً متوقف نشده است. بلكه وارد فاز جديدي از فعاليت با شيب ملايم شده است. محرمينمين وضعيت فعلي را اينگونه توصيف ميكند و ميگويد: بازار مسكن از اواخر فروردينماه وارد فاز جديدي از فعاليت شده و در حال حاضر با شيب ملايم صعودي در حال حركت است. با اين حال، خبري از رونق جدي نيست و همچنان از هيجانات شديد در بخش خريد و فروش خبري نيست و در حال حاضر معاملات در بخش واحدهاي كوچك، املاك خرد و پيشفروشها در حال انجام است و بازار در شرايطي نسبتاً آرام قرار دارد.
آينده بازار؛ شكنندگي ادامهدار يا بازگشت به تعادل؟
بازار مسكن ايران در نقطه حساسي قرار گرفته است. اگرچه تقاضا همچنان قوي است، اما ضعف عرضه ميتواند اين بازار را به سمت افزايش بيشتر قيمتها سوق دهد. از سوي ديگر، نبود سياستهاي هماهنگ در حوزه حمايت، ماليات، فناوري و زيرساختهاي حقوقي، ريسكهاي موجود را تشديد ميكند. در نهايت، آنچه ميتواند مسير آينده را تعيين كند، تركيبي از چند عامل است: حمايت هدفمند از بخشهاي آسيبديده، تقويت توان سازندگان، استفاده هوشمندانه از فناوريهاي نوين، و ايجاد شفافيت و امنيت در معاملات. در غير اين صورت، قيچي فشار عرضه و تقاضا همچنان بستهتر خواهد شد و دسترسي به مسكن براي بخش بيشتري از جامعه دشوارتر ميشود.
