برنامه ۷۵ هزار واحدي كليد خورد
با نزديك شدن به فصل جابهجايي مستأجران، يكي از مهمترين دغدغههاي اقتصادي خانوارهاي شهري يعني «هزينه اجاره مسكن» بار ديگر به صدر توجهات بازگشته است. در شرايطي كه بازارهاي مختلف اقتصادي كشور تحت تأثير تحولات سياسي و تنشهاي خارجي قرار گرفتهاند، بازار مسكن نيز از اين قاعده مستثني نبوده است.
با نزديك شدن به فصل جابهجايي مستأجران، يكي از مهمترين دغدغههاي اقتصادي خانوارهاي شهري يعني «هزينه اجاره مسكن» بار ديگر به صدر توجهات بازگشته است. در شرايطي كه بازارهاي مختلف اقتصادي كشور تحت تأثير تحولات سياسي و تنشهاي خارجي قرار گرفتهاند، بازار مسكن نيز از اين قاعده مستثني نبوده است. با اين حال، در زيربخش اجاره، نشانههايي از تغيير رويكرد سياستگذار ديده ميشود؛ رويكردي كه تلاش دارد با استفاده از داراييهاي دولتي، بخشي از فشار بر مستأجران را كاهش دهد. در همين راستا، دولت با تمركز بر «خانههاي سازماني» و آزادسازي اين املاك، سياستي را در پيش گرفته كه ميتواند به عنوان يكي از مهمترين آزمونهاي اجرايي در حوزه مسكن تلقي شود.براي سالها، بخشي از املاك دولتي در اختيار دستگاهها، نهادها يا اشخاص مختلف قرار داشته و عملاً از چرخه سياستگذاري مسكن خارج شده بودند. اين خانههاي سازماني، بهويژه واحدهاي بزرگمتراژ و با ارزش بالا، به جاي ايفاي نقش در تنظيم بازار، به نوعي داراييهاي راكد تبديل شده بودند. اكنون وزارت راه و شهرسازي تلاش دارد اين وضعيت را تغيير دهد. با دستور مستقيم وزير، تخليه اين واحدها در دستور كار قرار گرفته تا منابع حاصل از آنها به سمت توسعه مسكن استيجاري هدايت شود. در اين زمينه تأكيد شده است: خانههاي سازماني، بهويژه واحدهاي بزرگمتراژ و با ارزش بالا، بايد در خدمت سياست توسعه مسكن استيجاري قرار گيرند. اين جمله بهخوبي نشان ميدهد كه سياستگذار به دنبال يك تغيير پارادايم است؛ تغييري كه در آن، داراييهاي غيرمولد دولتي به ابزار حمايت از اقشار هدف، بهويژه مستأجران، تبديل ميشوند.
تمركز بر مستأجران جوان گروه هدف سياست جديد
يكي از نكات قابل توجه در اين برنامه، تمركز ويژه بر زوجهاي جوان است. طبق اعلام مسوولان، هدف اصلي اين سياست تأمين مسكن استيجاري براي زوجهايي است كه كمتر از پنج سال از ازدواج آنها گذشته است. در همين رابطه، تقي رضايي، عضو هياتمديره سازمان ملي زمين و مسكن، اعلام كرد: اين برنامه در پي ابلاغ مصوبات شوراي عالي مسكن، با هدف تأمين واحدهاي استيجاري براي زوجهايي كه كمتر از پنج سال از ازدواجشان گذشته، طراحي شده است. اين رويكرد نشان ميدهد كه دولت تلاش دارد با هدفگذاري دقيقتر، از پراكندگي منابع جلوگيري كند و حمايتها را به گروههايي هدايت كند كه بيشترين فشار را در بازار اجاره تحمل ميكنند.
برنامهريزي براي ۷۵ هزار واحد استيجاري
يكي از مهمترين بخشهاي اين سياست، برنامهريزي كمي براي توسعه مسكن استيجاري است. بر اساس اعلام رسمي، قرار است طي سه سال آينده، ۷۵ هزار واحد مسكوني استيجاري تأمين شود. رضايي در اين باره توضيح داد: در قالب اين برنامه قرار است طي سه سال، 75 هزار واحد مسكوني استيجاري تأمين شود كه سهم هر سال 25 هزار واحد خواهد بود. او همچنين به جزييات سال نخست اشاره كرد و گفت: در سال نخست، تأمين 10 هزار واحد در دستور كار قرار دارد و ادامه مسير نيز بر اساس ابلاغهاي معاونت مسكن دنبال خواهد شد. اين اعداد و ارقام، اگرچه در مقياس كلان بازار مسكن ايران ممكن است محدود به نظر برسند، اما ميتوانند به عنوان يك نقطه شروع براي شكلگيري بازار اجاره حرفهاي تلقي شوند.
تخليه خانههاي سازماني گلوگاه اجرايي سياست
يكي از مهمترين چالشهاي پيشروي اين طرح، موضوع تخليه خانههاي سازماني است. بسياري از اين املاك سالها در اختيار اشخاص يا نهادها بودهاند و بازگرداندن آنها به چرخه عرضه، نيازمند اقدامات حقوقي و اجرايي پيچيده است. در اين زمينه، رضايي از تشكيل كارگروه ويژه خبر داد و گفت: كارگروه ويژهاي براي تخليه خانههاي سازماني تشكيل شده است. او همچنين به تمركز اين اقدام اشاره كرد و گفت: تمركز اين اقدام بر استانهاي داراي اولويت، بهويژه تهران، قرار دارد. انتخاب تهران به عنوان اولويت، تصميمي قابل پيشبيني است؛ چرا كه اين شهر با بالاترين سطح قيمت مسكن و اجاره، بيشترين فشار را بر مستأجران وارد ميكند.
ماموريت ويژه براي تهران
در ادامه اين برنامه، ماموريت مشخصي به ادارهكل استان تهران داده شده است تا فرآيند تخليه اين واحدها را تسريع كند. رضايي در اين باره توضيح داد: به ادارهكل استان تهران ماموريت داده شده تا فرآيند تخليه اين واحدها را پيگيري كند تا منابع حاصل از آن در مسير گسترش مسكن استيجاري هزينه شود. اين تمركز نشان ميدهد كه دولت به دنبال دستيابي به نتايج سريعتر در نقاطي است كه بيشترين تأثيرگذاري را دارند.
چالشهاي حقوقي مانعي جدي اما قابل مديريت
با وجود برنامهريزيهاي انجامشده، اجراي اين سياست بدون چالش نخواهد بود. يكي از مهمترين موانع، مسائل حقوقي مربوط به تخليه املاك است. رضايي در اين خصوص هشدار داد و گفت: در برخي موارد، مسائل حقوقي ميتواند روند تخليه را زمانبر كند، اما پيگيري اين موضوع با جديت در دستور كار قرار دارد. اين اظهارنظر نشان ميدهد كه دولت از پيچيدگيهاي اجرايي اين طرح آگاه است، اما در عين حال تلاش دارد با پيگيري مستمر، اين موانع را برطرف كند.
نقش سرمايهگذاران توسعه اجارهداري حرفهاي
در كنار آزادسازي املاك دولتي، يكي ديگر از محورهاي اين سياست، واگذاري زمين به سرمايهگذاران براي ساخت مسكن استيجاري است. بر اساس اين برنامه، زمينها با شرايط مشخصي به سرمايهگذاران واگذار خواهند شد: دوره ساخت دو ساله و تعهد اجارهداري پنجساله. اين مدل ميتواند به شكلگيري «اجارهداري حرفهاي» در كشور كمك كند؛ مفهومي كه در بسياري از كشورهاي توسعهيافته، نقش مهمي در تنظيم بازار اجاره دارد.
آيا اين سياست موفق خواهد شد؟
سياست آزادسازي خانههاي سازماني را ميتوان تلاشي در جهت استفاده بهينه از منابع موجود دانست؛ رويكردي كه به جاي تحميل هزينههاي سنگين براي ساخت مسكن جديد، بر بهرهبرداري از داراييهاي فعلي دولت تمركز دارد. اين تغيير نگاه، در صورت اجراي درست، ميتواند بخشي از فشار بازار اجاره را كاهش دهد و به تعادل نسبي در اين بازار كمك كند. با اين حال، موفقيت اين طرح به مجموعهاي از عوامل كليدي وابسته است. در گام نخست، سرعت اجراي تخليه املاك اهميت بالايي دارد؛ چرا كه طولاني شدن فرآيندهاي حقوقي و اداري ميتواند عملاً اثرگذاري اين سياست را كاهش داده و آن را از اهداف كوتاهمدت خود دور كند.
در كنار آن، شفافيت در تخصيص منابع نقش تعيينكنندهاي ايفا ميكند. منابعي كه از محل فروش يا بهرهبرداري اين املاك به دست ميآيد، بايد بهصورت دقيق و هدفمند در توسعه بازار اجاره هزينه شود؛ در غير اين صورت، اين سياست به نتيجه مطلوب نخواهد رسيد.از سوي ديگر، جذب سرمايهگذاران بخش خصوصي يكي از اركان اساسي موفقيت اين طرح است. بدون مشاركت فعال بخش خصوصي، شكلگيري يك بازار اجاره پايدار و حرفهاي دشوار خواهد بود و ظرفيتهاي ايجادشده بهطور كامل بالفعل نميشود. درواقع آنچه امروز به عنوان «آزادسازي املاك دولتي» مطرح شده، در واقع يك آزمون جدي براي سياستگذار در بازار اجاره است.
اين طرح ميتواند آغازگر تحول در نحوه استفاده از داراييهاي دولتي باشد؛ تحولي كه در صورت موفقيت، نهتنها به بهبود وضعيت مستأجران كمك ميكند، بلكه الگوي جديدي از حكمراني اقتصادي را نيز ارايه خواهد داد. اما در مقابل، اگر اين سياست در پيچوخم موانع اجرايي و حقوقي گرفتار شود، ممكن است به سرنوشتي مشابه بسياري از طرحهاي نيمهتمام دچار شود. در نهايت، پاسخ به اين پرسش كه آيا «كليد خانههاي سازماني» ميتواند قفل بازار اجاره را باز كند يا نه، در ماهها و سالهاي آينده مشخص خواهد شد؛ زماني كه نتايج عملي اين سياست در زندگي مستأجران قابل لمس باشد.
