میزان افزایش نرخ اجاره مشخص شد

 بازار اجاره خانه در فاصله کوتاه تا فصل جابه‌جایی، با مجموعه‌ای از فشارهای هم‌زمان وارد مرحله‌ای تازه از بی‌ثباتی شده است؛ شرایطی که به گفته فعالان این بازار، دیگر شباهت چندانی به سال گذشته ندارد.

اقتصادنیوز نوشت: بررسی‌های میدانی از پلتفرم‌های آنلاین و بنگاه‌های ملکی نشان می‌دهد حجم فایل‌های عرضه‌شده کاهش یافته و در مقابل، تقاضا به‌ویژه از سوی خانوارهایی که به دلایل مختلف از جمله قرارگیری در مناطق پرریسک ناچار به جابه‌جایی شده‌اند روندی صعودی به خود گرفته است.

هم‌زمان، نشانه‌هایی از افزایش قیمت‌ها در فایل‌های موجود نیز دیده می‌شود؛ وضعیتی که نگرانی‌ها درباره شکل‌گیری یک موج جدید گرانی در بازار اجاره را در میان مستاجران تقویت کرده است.

در این میان، متغیرهای بیرونی نیز بیش از گذشته بر این بازار سایه انداخته‌اند؛ از اختلالات اینترنتی که کانال‌های جست‌وجو و عرضه فایل را محدود کرده تا کاهش توان اقتصادی خانوارها در پی تعدیل نیرو و افت درآمد. این تحولات نه‌تنها معادله عرضه و تقاضا را برهم زده، بلکه رفتار هر دو سوی بازار یعنی مستأجران و موجران را نیز تحت تأثیر قرار داده است.

برخی مالکان در حال بازگشت به واحدهای خود هستند و در مقابل، گروهی از مستأجران با محدودیت‌های جدی‌تری برای تأمین هزینه‌های اجاره مواجه شده‌اند؛ روندی که می‌تواند به افزایش جابه‌جایی‌های اجباری و حتی مهاجرت به مناطق حاشیه‌ای یا شهرهای کوچک‌تر منجر شود.

در همین رابطه، برای بررسی دقیق‌تر وضعیت بازار اجاره و چشم‌انداز پیش‌رو، ما با سمانه محرمی نمین، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت‌وگو کردیم.

محرمی نمین، در پاسخ به پرسشی پیرامون کاهش فایل‌های اجاره در سایت‌های اینترنتی و آگهی‌های آنلاین گفت: این موضوع اتفاق نوظهوری نیست و همه ساله در کشور ما به جهت رسم و رسومات هموطنان، اولویت آن‌ها جابجایی قبل از سال است. عمدتاً جابجایی‌ها تا بیستم یا بیست و پنجم اسفند ماه انجام می‌شود و پس از آن، شروع مجدد جابجایی‌ها از اواخر فروردین ماه، یعنی از بیستم و بیست و پنجم فروردین ماه خواهد بود. این کمبود فایل‌ها همه ساله وجود داشته و تجربه مشاوران املاک نشان می‌دهد که در فروردین ماه تا هفته آخر آن، عمدتاً جابجایی‌ها کم بوده و به همین جهت فایل‌ها نیز کم است.

محرمی نمین در مورد تقاضا ناشی از جابه‌جایی خانوارها از مناطق پرریسک یا بازگشت برخی مالکان مناطق پرریسک به واحدهای خود، گفت: هنوز همچنان چنین اتفاقی را در بازار شاهد نیستیم. مالکین باید همدلی را با مستأجرین بیشتر کنند. نکته قابل توجه برای این جابجایی‌ها این است که هم موجر و هم مستأجر مطلع باشند که فورس‌ماژور در این شرایط اتفاق نیفتاده است.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: طبق قانون، فورس‌ماژور زمانی اتفاق خواهد افتاد که منعی برای انجام تعهدات وجود داشته باشد، در حالی که در حال حاضر هیچ منعی، نه حقوقی و نه مالی، برای انجام تعهدات وجود ندارد.

فورس‌ماژور در بازار اجاره رسمیت ندارد

او گفت: بانک‌ها باز هستند و امکان پرداخت اجاره‌بها وجود دارد و هیچ مشکلی مبنی بر اینکه منعی از انجام تعهد باشد یا مالکی نخواهد خانه را تحویل دهد یا بخواهد خانه را زودتر از موعد تحویل بگیرد، وجود ندارد و این موارد شامل قانون فورس‌ماژور در شرایط فعلی نخواهد شد. 

وی افزود: متأسفانه آنچه در این ایام دیده شده، سوءاستفاده برخی مالکین است که ان‌شاءالله تعدادشان بسیار کم باشد و آن‌ها مبلغ قرض‌الحسنه را منوط به پیدا شدن مستأجر جدید کرده‌اند.

محرمی نمین گفت: این اقدام اشتباه است، زیرا در متن صریح قراردادها ذکر می‌شود که پرداخت عین ودیعه همزمان با تخلیه عین مستأجره است و نمی‌توانند پرداخت ودیعه قرض‌الحسنه را تا زمان پیدا شدن مستأجر جدید منوط کنند.

او بیان کرد: این یک کار زنجیروار است و چون یک مستأجر باید خانه را خالی کند تا مستأجر جدید بیاید، مالکین نباید پرداخت پول را منوط به پیدا کردن مستأجر جدید کنند. بعضاً دیده شده که مستأجر خانه جدید را پیدا کرده اما درگیر دریافت پول خود از مالک قبلی می‌شود که ادعای شرایط جنگی و فورس‌ماژور دارد. هیچ فورس‌ماژوری برای اینکه مستأجری اجاره پرداخت نکند یا مالکی ودیعه مستأجر را پس از تخلیه پرداخت نکند، در حال حاضر وجود ندارد.

مهاجرت اجباری مستأجرین در تهران به مناطق جنوبی‌تر 

محرمی نمین در مورد قیمت‌ها گفت: قیمت‌ها همیشه با تورم سالیانه در حوزه ملک پیش می‌رود و نباید نادیده گرفت که با توجه به شرایط اخیر و اتفاقات کشور، شاهد افزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی، به‌ویژه در صنایع فولادی، هستیم. اجاره ساختمان قطعاً قیمتش به سهمی از قیمت خود ملک برمی‌گردد و اگر شاهد افزایش قیمت ملک در ماه‌های آتی باشیم، نمی‌توانیم از افزایش اجاره‌بها گریز داشته باشیم، بنابراین شاهد تورم سالیانه در اجاره‌بها خواهیم بود. با توجه به شرایط کشور، همدلی موجرین عزیز با مستأجرین و همکاری لازم با آن‌ها ضروری است.

محرمی نمین در پاسخ به این پرسش اقتصادنیوز مبنی بر اینکه «با توجه به نشانه‌های تعدیل نیرو و کاهش توان درآمدی خانوارها، این فشار از سمت تقاضا چه تغییری در رفتار مستأجران و موجران ایجاد می‌کند؟ آیا باید منتظر افزایش تنش در قراردادهای اجاره و جابه‌جایی اجباری به مناطق حاشیه‌ای یا شهرهای کوچک‌تر باشیم؟» گفت: این اتفاق در کشور در حال وقوع است و شاهد هستیم که بعضاً بسیاری از شرکت‌های کوچک و خرد یا صنایع خرد در حال تعدیل نیرو هستند. این کاهش درآمد منجر به مهاجرت اجباری مستأجرین در تهران به مناطق جنوبی‌تر یا حاشیه شهر خواهد شد که امری ناگزیر است.

همه موجرین جزو افراد متمول نیستند

محرمی نمین خاطرنشان کرد: مسکن جزو نیازهای اولیه و اساسی هر انسان است و چون این نیاز دائمی است، افراد مجبور هستند بنا بر بودجه و توان مالی خود، خواسته‌هایشان را با شرایط فعلی بازار منطبق کنند. اینکه آیا باید منتظر افزایش تنش در قراردادهای جابجایی باشیم یا نه، هرچند امیدوارم با همدلی مردم این اتفاق نیفتد، اما واقع‌بینانه این است که مستأجری که در یک منزل دو خوابه بوده، ممکن است مجبور شود به منزلی کوچک‌تر یا منطقه‌ای دیگر برود. این موضوع ممکن است باعث شود مستأجر برای پیدا کردن خانه مورد نظر با بودجه‌اش، ملک فعلی را دیرتر تخلیه کند که این خود به موجر آسیب می‌زند.

محرمی نمین بیان کرد: باید در نظر بگیریم که همه موجرین جزو افراد متمول نیستند؛ برخی بازنشسته یا فرهنگی هستند که با رهن و وام خانه‌ای خریده‌اند و برخی جوانانی هستند که در سال‌های اول ازدواج خانه خود را اجاره داده‌اند تا با پول آن قسط بانک مسکن را پرداخت کنند.

او افزود: با توجه به شرایط تورمی و افزایش قیمت کالاهای اساسی، نمی‌توانیم موجرین را نادیده بگیریم و در حق آن‌ها اجحاف کنیم، اما قطعاً مردم ما با اتحاد و همدلی این شرایط را پشت سر می‌گذارند و موجرین با مستأجرین تعامل خواهند کرد. مشاوران املاک همیشه در صف اول چانه‌زنی برای تعدیل و کاهش قیمت بوده‌اند. مشاوران املاک به عنوان کارشناس این حوزه، برخلاف آگهی‌های آنلاین عمل می‌کنند؛ در آگهی آنلاین فرد بر اساس نظر شخصی یا مقایسه با دیگر آگهی‌ها قیمتی را تعیین و بازیابی می‌کند، اما فایلی که به مشاور املاک سپرده می‌شود، با تجربه آن‌ها و چانه‌زنی برای تعدیل قیمت همراه است.

محرمی نمین تأکید کرد: موجرین و مستأجرین برای انجام امور به صورت سریع و قانونی و دریافت کد رهگیری حتماً به مشاوران املاک مراجعه کنند، زیرا قراردادهای دستی هیچ‌گونه اعتباری ندارد و در مراجع قضایی برای آن‌ها حکم یا دستور تخلیه فوری صادر نخواهد شد.

او افزود: توصیه بنده این است که برای تسهیل امور و قانونی شدن آن‌ها، حتماً به مشاوران املاک مجاز صاحب جواز مراجعه شود تا مستأجرین نیز از تخصص آن‌ها در چانه‌زنی و تعدیل قیمت بهره‌مند شوند. هر دفتر مشاور املاک در حال حاضر یک شعبه قوه قضائیه محسوب می‌شود، چرا که اختلافات میان موجر و مستأجر در طول سال با میانجیگری مشاوران املاک حل و فصل می‌شود. این حضور میانجیگرانه مشاوران املاک سال‌هاست که به صورت رایگان انجام می‌شود و آن‌ها کل قرارداد اجاره را پشتیبانی می‌کنند تا از فشار بر قوه قضائیه کاسته شود.

در برخی مناطق تهران نباید بیش از ۸ تا ۱۰ درصد افزایش اجاره‌بها داشت

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در مورد تعیین سقف اجاره‌بها گفت: از سال ۱۳۹۹ که این مسئله مطرح شد، بارها اعلام کرده‌ام که این عدد در جامعه نه به عنوان سقف، بلکه به عنوان کف اجاره‌بها تعیین شده است.

او افزود: وقتی دولت ۲۵ درصد را به عنوان سقف اعلام می‌کند، مردم آن را مبنا قرار داده و چانه‌زنی را از آنجا شروع می‌کنند که این اتفاق خوبی نیست. بازار ملک تابع عرضه و تقاضاست و دستکاری دستوری بازار در هر حوزه‌ای اشتباه و در بازار ملک اشتباه‌تر است.

محرمی نمین ادامه داد: در مناطقی مانند منطقه یک، افزایش ۱۰ درصدی هم ممکن است بسیار زیاد باشد و در مناطقی مانند ۱۷، ۱۸ و ۱۹ نیز به دلیل کیفیت پایین برخی خانه‌ها، نباید بیش از ۸ تا ۱۰ درصد افزایش قیمت داشت، چرا که قشر ساکن در این مناطق توان پرداخت بیش از این را ندارند. سیاست‌گذاری‌ها نباید نظارتی و تحمیلی باشد، بلکه باید پیشگیرانه باشد؛ مانند ساخت مسکن‌های استیجاری یا تشویق سازندگان به اجاره املاکشان قبل از فروش از طریق تعدیل‌های مالیاتی و عوارضی.

محرمی نمین در پایان خاطرنشان کرد: در بازار کنونی بیش از هر زمان دیگری به مشاوران املاک به عنوان میانجی احتیاج داریم تا از بروز اختلافات در قراردادهای دستی جلوگیری شود. تخصص چانه‌زنی مشاوران املاک نباید نادیده گرفته شود و توصیه می‌شود مردم برای کلیه امور ملکی خود به دفاتر دارای مجوز مراجعه کنند که بهترین خدمات را ارائه می‌دهند و همواره گوش شنوایی برای موجرین و مستأجرین بوده‌اند.