سه محور مهم سياستگذاري مسكن زير ذرهبين
در روزهايي كه بخش مسكن به عنوان يكي از پيشرانهاي اصلي اقتصاد ايران بيش از هر زمان ديگري مورد توجه سياستگذاران قرار گرفته، انتشار سه خبر مهم از سوي نهادهاي مرتبط، نشاندهنده شكلگيري يك بسته سياستي چندوجهي در حوزه مسكن است.بستهاي كه از بازسازي مناطق آسيبديده آغاز ميشود، به حمايت از خانوارها در قالب قانون جواني جمعيت ميرسد و در نهايت به احياي بافتهاي فرسوده شهري ختم ميشود.
در روزهايي كه بخش مسكن به عنوان يكي از پيشرانهاي اصلي اقتصاد ايران بيش از هر زمان ديگري مورد توجه سياستگذاران قرار گرفته، انتشار سه خبر مهم از سوي نهادهاي مرتبط، نشاندهنده شكلگيري يك بسته سياستي چندوجهي در حوزه مسكن است.بستهاي كه از بازسازي مناطق آسيبديده آغاز ميشود، به حمايت از خانوارها در قالب قانون جواني جمعيت ميرسد و در نهايت به احياي بافتهاي فرسوده شهري ختم ميشود. اين سه محور اگرچه در ظاهر مستقل به نظر ميرسند، اما در واقع اضلاع يك مثلث سياستي هستند كه هدف نهايي آنها، بازتنظيم بازار مسكن و پاسخ به نيازهاي انباشته اين حوزه است.نخستين محور، مربوط به بازسازي واحدهاي مسكوني آسيبديده از جنگ اخير است؛ موضوعي كه بهدليل فوريت و ابعاد انساني آن، در اولويت سياستگذاري قرار گرفته است. بر اساس اعلام بنياد مسكن، پيشنهاد ميزان تسهيلات نوسازي واحدهاي مسكوني آسيبديده از جنگ به دولت ارايه شده و اين رقم طي هفته جاري به تصويب خواهد رسيد.اين جمله بهخوبي نشان ميدهد كه اگرچه هنوز رقم نهايي تسهيلات مشخص نشده، اما فرآيند تصميمگيري وارد مرحله نهايي شده است. نكته مهمتر، تداوم اقدامات اجرايي پيش از تصويب نهايي است؛ رويكردي كه ميتواند نشانهاي از تلاش براي كاهش بروكراسي و تسريع در بازسازي باشد.در همين راستا تأكيد شده است: اگرچه مصوبه نهايي هنوز ابلاغ نشده، اما اقدامات اجرايي متوقف نشده و براي اين واحدها فرآيندهاي اوليه از جمله معرفي جهت صدور پروانه ساختماني آغاز شده است. اين اقدام را ميتوان يك نوآوري در مديريت بحران دانست؛ چرا كه معمولاً در ساختار اداري ايران، اجراي پروژهها تا زمان ابلاغ رسمي مصوبات متوقف ميماند.
از سوي ديگر، حذف هزينههاي جانبي نيز به عنوان يك مشوق مهم در نظر گرفته شده است. بهطوريكه اعلام شده «با توجه به رايگان بودن صدور پروانه و خدمات نظام مهندسي، زمينه براي تسريع در بازسازي فراهم شده است.» اين تصميم ميتواند بار مالي قابلتوجهي را از دوش خانوارهاي آسيبديده بردارد و انگيزه بازسازي را افزايش دهد.در نهايت، سازوكار تأمين مالي نيز بهگونهاي طراحي شده كه پيچيدگيهاي رايج نظام بانكي را كاهش دهد. مسوولان بنياد مسكن تأكيد كردهاند: به محض تصويب مصوبه مربوط به تسهيلات، عمليات بازسازي با مشاركت مردم آغاز خواهد شد و منابع مالي نيز بدون پيچيدگي و با سازوكار تسهيلشده از طريق بانك مسكن پرداخت ميشود.اين وعده اگر محقق شود، ميتواند يكي از چالشهاي ديرينه پروژههاي بازسازي، يعني تأخير در پرداخت تسهيلات را برطرف كند. با اين حال، تجربههاي گذشته نشان داده كه فاصله ميان وعده و اجرا در اين حوزه قابل توجه است و موفقيت اين طرح، به ميزان پايبندي دستگاههاي اجرايي به اين تعهدات بستگي دارد.
واگذاري زمين به ۱۵۰ هزار خانوار
دومين محور، به اجراي قانون جواني جمعيت و نقش آن در سياستهاي مسكن مربوط ميشود. در اين زمينه، مديرعامل سازمان ملي زمين و مسكن اعلام كرد: سازمان ملي زمين و مسكن تاكنون زمين 150 هزار خانوار مشمول اين طرح را تأمين كرده و واگذاري زمين نيز به اين خانوارها انجام شد.اين آمار، از يك اقدام گسترده در حوزه تأمين زمين حكايت دارد؛ اقدامي كه ميتواند به عنوان يكي از بزرگترين برنامههاي حمايتي دولت در سالهاي اخير تلقي شود. اهميت اين طرح در آن است كه براي نخستينبار، سياستهاي جمعيتي بهصورت مستقيم با سياستهاي مسكن گره خوردهاند.
در ادامه نيز تأكيد شده است: اجراي قانون جواني جمعيت با تلاش فراوان در حال انجام است. اين جمله اگرچه كلي به نظر ميرسد، اما نشاندهنده آن است كه دولت اين طرح را به عنوان يكي از اولويتهاي راهبردي خود دنبال ميكند.
در كنار اين طرح، موضوع مسكن محرومان نيز همچنان در دستور كار قرار دارد. به گفته مديرعامل سازمان ملي زمين و مسكن، با تأكيد رييس دولت چهاردهم و وزير راه و شهرسازي، موضوع مسكن محرومان در كنار ساير تكاليف توسط سازمان ملي زمين و مسكن در حال انجام است.
در همين راستا اعلام شد كه تاكنون زمين به تعداد احداث 45 هزار واحد مسكن محرومان تأمين و تحويل بنياد مسكن شده است. اين اقدام نشان ميدهد كه دولت تلاش كرده ميان سياستهاي حمايتي كوتاهمدت و برنامههاي بلندمدت تعادل برقرار كند.
نكته قابل توجه در اين بخش، نقش نهادهاي مردمي در اجراي پروژههاست. بر اساس اين گزارش، بنياد مسكن «با كمكهاي مردمي و حساب 100 امام (ره) و تسهيلات كمبهره اين اراضي را تبديل به واحد مسكوني كرده و تحويل مشمولان اين طرح قرار خواهد داد.» اين مدل مشاركتي، اگر بهدرستي اجرا شود، ميتواند بخشي از محدوديتهاي مالي دولت را جبران كند.با اين حال، چالش اصلي اين طرحها در مرحله ساخت و تأمين زيرساختها نمايان ميشود. تجربه نشان داده كه صرف واگذاري زمين، بهتنهايي نميتواند مشكل مسكن را حل كند و بدون تأمين خدمات زيربنايي، اين اراضي ممكن است براي سالها بلااستفاده باقي بمانند.
طرح «كليد به كليد» راهكاري براي احياي بافتهاي فرسوده
سومين محور، به يكي از پيچيدهترين مسائل حوزه مسكن يعني بافتهاي فرسوده شهري اختصاص دارد. در اين زمينه، عضو هياتمديره سازمان ملي زمين و مسكن بيان كرد: يكي از برنامههاي اجرايي سازمان در سال جاري، اجراي طرح كليد به كليد است كه با هدف احيا و بهسازي بافتهاي فرسوده شهري مصوب و ابلاغ شده است.
طرح «كليد به كليد» در واقع تلاشي براي حل يكي از مهمترين موانع نوسازي شهري، يعني عدم تمايل مالكان به مشاركت در پروژههاي بازسازي است. در اين طرح، دولت تلاش كرده با ارايه مشوقهاي ملموس، انگيزه لازم را براي مالكان ايجاد كند.در همين راستا او گفت: وزارت راه و شهرسازي به منظور تشويق مالكان بافتهاي فرسوده، امكان تهاتر و معاوضه املاك با اراضي دولتي را تحت عنوان طرح كليد به كليد در نظر گرفته است. اين رويكرد ميتواند بسياري از پيچيدگيهاي حقوقي و مالي پروژههاي نوسازي را كاهش دهد.
يكي ديگر از نكات مهم اين طرح، الزامآور بودن آن براي استانهاست. به گفته اين مقام مسوول، «اجراي طرح كليد به كليد تكليف قانوني تمامي استانهاست و استانها در اجراي اين طرح پايش و رصد ميشوند.» اين موضوع نشان ميدهد كه دولت تلاش كرده از طريق نظارت مستمر، از اجراي اين طرح اطمينان حاصل كند.با اين حال، موفقيت اين طرح به عوامل متعددي بستگي دارد؛ از جمله جذابيت مشوقها، شفافيت فرآيندها و توانايي دولت در تأمين زمينهاي جايگزين. در صورتي كه اين عوامل بهدرستي مديريت نشوند، طرح «كليد به كليد» نيز ممكن است به سرنوشت برخي طرحهاي پيشين دچار شود.
آيا مثلث سياستي مسكن به نتيجه ميرسد؟
سه سياست مطرحشده بازسازي مناطق آسيبديده، واگذاري زمين در قالب قانون جواني جمعيت و اجراي طرح كليد به كليد در مجموع نشاندهنده يك رويكرد فعال در حوزه مسكن است. اين رويكرد تلاش ميكند بهصورت همزمان به سه چالش اصلي پاسخ دهد: جبران خسارات، حمايت از خانوارها و نوسازي شهري.با اين حال، نقطه مشترك هر سه محور، وابستگي شديد به نحوه اجراست. تجربههاي گذشته نشان داده كه حتي بهترين سياستها نيز در صورت ضعف در اجرا، نميتوانند به نتايج مطلوب برسند.اگر دولت بتواند وعدههايي مانند «پرداخت تسهيلات بدون پيچيدگي»، «واگذاري موثر زمين» و «اجراي واقعي طرحهاي تشويقي» را محقق كند، ميتوان اميدوار بود كه اين بسته سياستي، بخشي از مشكلات ساختاري بازار مسكن را كاهش دهد. در غير اين صورت، اين اقدامات نيز به فهرست بلند طرحهاي نيمهتمام اضافه خواهند شد.در نهايت، آينده بازار مسكن در گرو يك عامل كليدي است: اعتماد. اعتمادي كه بايد ميان دولت، مردم و فعالان بازار شكل بگيرد؛ اعتمادي كه تنها از مسير اجراي دقيق، شفاف و پايدار سياستها به دست خواهد آمد.
