۳۷ هزار خانه در مسير احيا
در حالي كه بازار مسكن تهران همچنان تحت تأثير پيامدهاي درگيريهاي اخير ميان ايران، اسراييل و ايالات متحده قرار دارد، اكنون مديريت شهري وارد مرحله جديدي از ساماندهي بحران شده است؛ مرحلهاي كه تمركز آن بر تعيين تكليف نهايي واحدهاي آسيبديده است.
در حالي كه بازار مسكن تهران همچنان تحت تأثير پيامدهاي درگيريهاي اخير ميان ايران، اسراييل و ايالات متحده قرار دارد، اكنون مديريت شهري وارد مرحله جديدي از ساماندهي بحران شده است؛ مرحلهاي كه تمركز آن بر تعيين تكليف نهايي واحدهاي آسيبديده است. بر اساس اعلام رسمي، ۳۷ هزار و ۶۸۷ واحد مسكوني خسارتديده در پايتخت شناسايي شدهاند و روند رسيدگي به وضعيت آنها در قالب يك نظام دستهبنديشده در حال انجام است. اين عدد، نهتنها نشاندهنده گستره آسيبهاست، بلكه بيانگر حجم تعهد مالي و اجرايي سنگيني است كه بر دوش مديريت شهري و دولت قرار گرفته است. علي نصيري، رييس سازمان پيشگيري و مديريت بحران تهران، در اين باره ميگويد: تعيين تكليف ۳۷ هزار و ۶۸۷ واحد مسكوني خسارتديده، در حال انجام است. بر اساس نظام بازسازي تعريفشده، واحدهاي آسيبديده در چهار گروه اصلي طبقهبندي شدهاند؛ مدلي كه بهطور مستقيم بر نحوه تخصيص منابع و زمانبندي پروژهها اثر ميگذارد. نصيري در توضيح اين دستهبندي ميگويد: اين واحدها در چهار گروه تقسيمبندي شدهاند. در گروه الف، ۳۱ هزار و ۴۴ واحد داراي آسيبهاي جزیي نظير شكستگي شيشه و پنجره هستند كه تاكنون ۵۰ درصد شيشههاي اين واحدها نصب شده و مابقي در دست اقدام است. به گفته او، در گروه ب، ۴ هزار و ۷۱۴ واحد شناسايي شدهاند كه نيازمند پايدارسازي و تعميرات متوسط هستند. همچنين در گروههاي ج و د، در مجموع هزار و ۹۳۰ واحد مسكوني در قالب ۲۳۴ ساختمان قرار دارند كه نيازمند مقاومسازي، تخريب يا نوسازي كامل هستند. اين تفكيك، عملا بهمعناي طراحي يك نقشه راه چندلايه براي بازسازي است؛ نقشهاي كه از اقدامات سريع و كمهزينه آغاز شده و به پروژههاي بلندمدت و سرمايهبر ختم ميشود.
زمانبندي پروژهها بازسازي كوتاهمدت تا افق دوساله
يكي از مهمترين متغيرهاي اقتصادي در اين بحران، زمان بازگشت واحدها به چرخه بهرهبرداري است. طولاني شدن اين فرآيند ميتواند به كاهش عرضه مسكن و افزايش فشار قيمتي منجر شود. نصيري در اين باره توضيح ميدهد: پيشبيني ميشود پروژههاي مقاومسازي يك سال و عمليات تخريب و نوسازي دو سال به طول بينجامد. با اين حال، او به تفاوت در سطح خسارات اشاره كرده و ميافزايد: بسته به ميزان آسيب، برخي واحدها ظرف ۳ الي ۴ ماه از زمان شروع كار، بازسازي و تحويل خواهند شد. اين تركيب زماني، نشاندهنده آن است كه بخشي از بازار مسكن در كوتاهمدت احيا ميشود، اما بخش ديگر تا ميانمدت درگير ركود ناشي از بازسازي باقي خواهد ماند.
مدل تأمين مالي؛ از پرداخت نقدي تا تهاتر
يكي از پيچيدهترين بخشهاي بازسازي، نحوه تأمين مالي پروژههاست. در اين زمينه، مديريت شهري از مدلهاي متنوعي استفاده كرده است. نصيري درباره گروه ب توضيح ميدهد: در گروه ب۱ كه سازه سالم بوده اما آسيبهايي نظير ريزش سقف كاذب رخ داده است، اگر هزينه تعميرات زير ۵۰۰ ميليون تومان باشد، قيمت توسط كارشناس رسمي دادگستري تعيين شده و چك دو هفتهاي بانك شهر به مالكان پرداخت ميشود تا خودشان اقدام به تعمير كنند. او ادامه ميدهد: در گروه ب۲، چنانچه هزينه بازسازي بيش از ۵۰۰ ميليون تومان باشد، شهرداري تهران پيمانكار اعزام ميكند. تسويهحساب با پيمانكاران در اين بخش بهصورت غيرنقدي انجام خواهد شد. اين مدل تركيبي، نشاندهنده تلاش براي مديريت نقدينگي و در عين حال تسريع در اجراي پروژههاست.
نقش شهرداري در پروژههاي بزرگ
در واحدهاي با خسارت شديدتر، نقش شهرداري پررنگتر ميشود. نصيري در اين خصوص تأكيد ميكند: مسووليت بازسازي گروههاي ج و د مستقيماً بر عهده شهرداري است. او ميافزايد: سازمان نوسازي شهر تهران مسووليت مقاومسازي واحدهاي گروه ج را بر عهده دارد.در مورد واحدهاي نيازمند نوسازي كامل نيز، سياستهاي تشويقي به كار گرفته شده است، براي گروه د، مطابق مصوبه كميسيون ماده ۵، ۵۰ درصد تراكم تشويقي به پيمانكاران تعلق ميگيرد. اين مشوق، يكي از كليديترين ابزارهاي اقتصادي براي جذب سرمايهگذاران و تسريع در بازسازي محسوب ميشود.
تهاتر و تراكم؛ ابزارهاي جايگزين پول نقد
در شرايط محدوديت منابع مالي، استفاده از ابزارهاي غيرنقدي اهميت بيشتري پيدا ميكند. نصيري در اين باره توضيح ميدهد: سازندگان ميتوانند هزينه كار خود را از محل اين تراكم تشويقي يا تهاتر بدهيهاي خود به شهرداري دريافت كنند. او همچنين به نقش مالكان اشاره كرده و ميگويد: در اين بخش، مالكان نيز ميتوانند پيمانكار مورد تأييد خود را معرفي كنند. اين انعطافپذيري، ميتواند به افزايش مشاركت بخش خصوصي و كاهش فشار بر بودجه عمومي كمك كند.
اسكان و تسهيلات مديريت هزينههاي اجتماعي بحران
در كنار بازسازي، تأمين سرپناه موقت براي شهروندان آسيبديده، يكي از مهمترين هزينههاي اجتماعي و اقتصادي اين بحران است. نصيري در اين خصوص ميگويد: ساكنان گروههاي« ب، ج و د» در هتلها اسكان اضطراري داده شدهاند. او درباره شرايط اين اسكان توضيح ميدهد: افراد گروه ب تا پايان تعميرات در هتل يا مجتمعهاي اقامتي ميمانند.
