سقوط در جنوب خليج فارس، اميد به رونق در ايران
در حالي كه بازار مسكن كشورهاي حاشيه خليج فارس با افتي چشمگير و خروج سرمايهگذاران خارجي مواجه شده، برخي فعالان بازار در ايران از سناريويي متفاوت سخن ميگويند؛ سناريويي كه بر پايه بازسازي پس از جنگ و ويژگيهاي ساختاري بازار داخلي، نويد «رونق پس از ركود» را ميدهد.
در حالي كه بازار مسكن كشورهاي حاشيه خليج فارس با افتي چشمگير و خروج سرمايهگذاران خارجي مواجه شده، برخي فعالان بازار در ايران از سناريويي متفاوت سخن ميگويند؛ سناريويي كه بر پايه بازسازي پس از جنگ و ويژگيهاي ساختاري بازار داخلي، نويد «رونق پس از ركود» را ميدهد. اين دوگانگي، تصويري قابلتأمل از تاثير متغيرهاي سياسي و جمعيتي بر بازار املاك منطقه ترسيم ميكند.
داود بيگينژاد، نايبرييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران، با اشاره به تحولات اخير منطقه، از كاهش بيش از ۳۵ درصدي قيمت املاك در امارات و ساير كشورهاي حاشيه خليج فارس خبر ميدهد. به گفته او، اين كاهش بهطور مستقيم به رفتار اتباع خارجي مرتبط است.
او توضيح ميدهد: اين كاهش قيمت ناشي از تصميم بسياري از اتباع خارجي براي خروج از اين منطقه است كه شرايط جنگي مانع از تحقق كامل آن شده است. به بيان ديگر، حتي پيش از خروج كامل سرمايهگذاران، انتظارات منفي و نااطميناني سياسي، بازار را وارد فاز نزولي كرده است.
بيگينژاد با استناد به دادههاي ميداني و گزارشهاي تخصصي ميافزايد: «اين روند ريزشي در بازار ملك اين كشورها ادامه خواهد يافت.» اين پيشبيني، نشاندهنده شكنندگي بازارهايي است كه بهشدت به سرمايه خارجي وابستهاند.
تابآوري بازار مسكن ايران مزيت يا محدوديت؟
در مقابل اين وضعيت، بازار مسكن ايران بهگفته اين مقام صنفي، شرايط متفاوتي را تجربه ميكند. او معتقد است قوانين محدودكننده براي خريد ملك توسط اتباع خارجي، به نوعي سپر حفاظتي براي اين بازار ايجاد كرده است.
بيگينژاد تاكيد ميكند: «تابآوري بالاي قيمت مسكن در ايران به قوانين خاص كشورمان مبني بر عدم اجازه سرمايهگذاري و خريد ملك به اتباع خارجي بازميگردد.» اين ويژگي باعث شده بازار داخلي كمتر در معرض شوكهاي ناشي از خروج سرمايه قرار گيرد.
البته اين موضوع دو وجه دارد؛ از يك سو ثبات نسبي ايجاد ميكند و از سوي ديگر ميتواند مانع از ورود سرمايههاي تازه شود. با اين حال، در شرايط بحراني، اين محدوديت به عنوان يك مزيت عمل كرده است.
فروردين؛ ماه ركود سنتي بازار مسكن
بيگينژاد با اشاره به الگوي فصلي بازار مسكن در ايران ميگويد: «ماه فروردين بهطور سنتي ماه كمتحركي در بازار مسكن ايران است.» اين ركود فصلي معمولاً با آغاز ارديبهشت و فصل جابهجاييها پايان مييابد.
نايبرييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران يادآور ميشود كه در ماههاي پاياني سال گذشته نشانههايي از بهبود معاملات ديده شده بود، اما آغاز جنگ از ۹ اسفند، دوباره ركود را به بازار بازگرداند.
با اين حال، او نسبت به آينده خوشبين است و ميگويد: «ابراز اميدواري ميكنيم كه از ابتداي ارديبهشت ماه، همزمان با آغاز فصل نقل و انتقالات ملكي، بازار واقعيتهاي خود را نمايان سازد و تمايل مردم به خريد ملك روشنتر شود.»
سناريوي رونق بازار مسكن پس از پايان جنگ
يكي از مهمترين محورهاي تحليل بيگينژاد، چشمانداز بازار پس از پايان جنگ است. او بر اين باور است كه بازار مسكن ميتواند در اين دوره وارد فاز رونق شود.
بيگينژاد، تاكيد ميكند: بازار مسكن مستقل از ساير بازارهاي مالي عمل ميكند و پس از پايان يافتن قطعي جنگ، شاهد رونق قابل توجهي در اين حوزه خواهيم بود. اين ديدگاه بر تجربههاي گذشته و رفتار تاخيري بازار مسكن در واكنش به تحولات كلان استوار است.
بازسازي؛ موتور محرك رونق آينده
به اعتقاد اين فعال بازار، مهمترين عامل تحريككننده بازار در دوره پس از جنگ، پروژههاي بازسازي خواهد بود. او با اشاره به تجربههاي قبلي ميگويد: «اولويت اصلي كشور در دوره پس از جنگ، بازسازي اماكن آسيبديده خواهد بود.» او ادامه ميدهد: «اين امر كه به شهرداريها و بنياد مسكن سپرده شده است، بهطور حتم رونق را به بازار مسكن بازخواهد گرداند.» افزايش تقاضا براي ساختوساز، مصالح و خدمات مرتبط، ميتواند كل زنجيره مسكن را فعال كند.
همدلي در بازار اجاره كاهش تنش در دوران بحران
بيگينژاد در بخش ديگري از صحبتهاي خود به رفتار مالكان و مستاجران در دوران جنگ اشاره ميكند؛ موضوعي كه كمتر در تحليلهاي اقتصادي ديده ميشود. نايبرييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران ميگويد: «با وجود فشارهاي اقتصادي، مالكان با در نظر گرفتن شرايط مستاجران، همكاري لازم را داشته و شكايتي در اين زمينه به اتحاديه واصل نشده است.» اين تعامل، نشانهاي از كاهش تنشهاي اجتماعي در بازار اجاره است. در بخش واحدهاي تجاري نيز، به گفته او، نوعي درك متقابل شكل گرفته است؛ هرچند اجارهبها در اين حوزه بيشتر تابع توافق طرفين است.
مهاجرت موقت به شمال اثر كوتاهمدت بر بازار
يكي ديگر از متغيرهاي اثرگذار، جابهجايي جمعيتي در دوران جنگ است. بيگينژاد به مهاجرت موقت برخي خانوارها به استانهاي شمالي اشاره ميكند و ميگويد: «اين جابهجايي جمعيتي بر تقاضا و قيمتها تاثيرگذار خواهد بود.»
با اين حال، او تاكيد ميكند: «هدف اصلي اين مهاجران، اقامت موقت و نه خريد ملك است.» بنابراين، اثر اين پديده بيشتر در بازار اجاره و بهصورت كوتاهمدت خواهد بود.
داود بيگينژاد، نايبرييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران بيان ميكند كه آمار دقيق اين تحولات تا اواخر فروردين يا اوايل ارديبهشت مشخص خواهد شد.
دوگانه ركود و رونق در بازار مسكن منطقه
تحولات اخير نشان ميدهد بازار مسكن در منطقه، بيش از هر زمان ديگري تحت تاثير متغيرهاي سياسي و جمعيتي قرار گرفته است.
در حالي كه كشورهاي وابسته به سرمايه خارجي با افت شديد قيمت مواجه شدهاند، بازار مسكن ايران با وجود ركود مقطعي در انتظار يك جهش احتمالي پس از پايان جنگ است.
اينكه اين رونق تا چه حد محقق شود، به عواملي چون سرعت بازسازي، سياستگذاريهاي اقتصادي و بازگشت ثبات به فضاي كلان كشور بستگي دارد؛ اما آنچه مسلم است، بازار مسكن بار ديگر در آستانه يك نقطه عطف قرار گرفته است.
