اسكان جنگزدگان با «احتكارزدايي مسكن»
در بحرانيترين وضعيت مسكن دهههاي اخير بازگشت خانوارهاي جنگزده به «روال عادي زندگي» مهمتر از عجله براي ساختوساز است.
در بحرانيترين وضعيت مسكن دهههاي اخير بازگشت خانوارهاي جنگزده به «روال عادي زندگي» مهمتر از عجله براي ساختوساز است. دو نسخه فوري پيشنهادي ميتوان ارايه كرد: نخست، اسكان پايدار آسيبديدگان از طريق آزادسازي دهها هزار واحد احتكارشده بهويژه در تملك بانكها؛ دوم، فريز يكساله بازار اجاره با تمديد اجباري قراردادها، ممنوعيت افزايش اجاره و سختتر شدن تخليه مستأجران، به سبك تجربه جنگهاي بزرگ قرن اخير. بحران جنگ، هميشه پيش از آنكه آوار ساختمانها را برجسته كند، زندگي روزمره مردم را فرو ميريزد. در چنين وضعيتي، مسكن فقط يك «چهار ديواري» نيست؛ نقطه تكيه رواني و اجتماعي خانواده است. اگر بخواهيم از دل جنگ، حداقلِ ثبات را براي جامعه بسازيم، بايد مسكن را نه صرفاً به عنوان يك پروژه عمراني، بلكه به عنوان «ستون زندگي عادي» ببينيم. بحث را بهروشني به دو محور ميتوان تفكيك كرد:
1- اسكان خانوارهاي آسيبديده از جنگ
2- سياست اضطراري در بازار اجاره
در جنگ ۱۲ روزه قبلي، سياست غالب اين بود كه خانوارهاي بيسرپناه ابتدا در هتلها اسكان داده شوند و بعد، با پرداخت كمك مالي، آرامآرام به بازار استيجاري هدايت شوند. تجربهاي كه «خيلي موفق نبود»، هم بهدليل طولاني شدن، هم به اين علت كه خودِ بازار اجاره در ايران «اساساً بحرانزده» است. ورود دستهجمعي خانوارهاي آسيبديده به بازاري كه پيشاپيش دچار كمبود عرضه، رشد شديد اجارهها و نااطميناني حقوقي است، عملاً سياستي بود كه بيشتر بر بحران افزود تا آن را تخفيف دهد. امروز اما مقياس آسيبها بسيار بزرگتر است. تا زمان تنظيم اين يادداشت نزديك به ۱۰۰ هزار واحد مسكوني به درجات مختلف آسيب ديدهاند؛ عددي كه نشان ميدهد ديگر مدل «هتلنشيني اضطراري» اساساً جواب نميدهد. حتي اگر دولت بخواهد همان نسخه قبلي را تكرار كند و با حمايت مالي، خانوارها را وارد بازار اجاره كند، حجم تقاضا آنقدر بالاست كه اين روش نه از نظر مالي پايدار است و نه از نظر كاركردي.
فوريت درجه اول، بازگرداندن خانوارهاي آسيبديده به «روال عادي زندگي» است، نه لزوماً تعمير فوري تمام واحدهاي تخريبشده. خانواري كه ماهها در هتل زندگي ميكند، عملاً به روال عادي برنميگردد؛ ساختاري كه براي سفر و اقامت كوتاهمدت طراحي شده، نميتواند جاي خانه را از منظر رواني، اجتماعي و اقتصادي بگيرد. بنابراين، بايد به دنبال ظرفهايي براي اسكان پايدار و حداقل چندساله اين خانوارها بود.
احتكارزدايي هدفمند؛ ۶۰ هزار واحد در دست بانكها: كشور همين حالا در بحرانيترين وضعيت مسكن پس از جنگ هشتساله قرار دارد و در چنين نقطهاي، ادامه وضع فعلي نگهداري واحدهاي خالي، نوعي «اشتباه ساختاري» است كه بايد به سرعت تصحيح شود. فقط بانكها حدود ۶۰ هزار واحد مسكوني در اختيار دارند كه عملاً احتكار شدهاند. اين ذخيره پنهان، در شرايطي كه صدها هزار نفر به خاطر جنگ بيسرپناه شدهاند، بايد اولين منبع براي اسكان خانوارهاي آسيبديده باشد. خوب است دولت از «اشتباهزدايي از بانكها» شروع كند؛ يعني با ابزارهاي حقوقي، مالياتي و تنظيمگري، بانكها را وادار كند اين واحدها را وارد چرخه اسكان كند. پس از آن، متناسب با نياز، نوبت به بخش خصوصي ميرسد؛ يعني شناسايي و بهكارگيري واحدهاي خالياي كه به دلايل سوداگرانه يا احتكاري، خارج از دسترس بازار نگه داشته شدهاند. تركيب آزادسازي واحدهاي بانكها و بخش خصوصي، ميتواند يك رويكرد پايدار براي اسكان ۱ تا ۳ ساله خانوارهاي جنگزده فراهم كند؛ رويكردي كه بر خلاف هتلنشيني يا پرداخت كمك نقدي پراكنده، ظرفيت ايجاد يك «خانه موقت اما واقعي» را دارد.
در چنين چارچوبي، بازسازي و تعمير واحدهاي تخريبشده، اگرچه لازم است، اما فوريت درجه دوم دارد. جامعه ابتدا بايد سرپناه پايدار براي خانوادههاي آسيبديده فراهم كند تا زندگي روزمره، تحصيل، كار و پيوندهاي اجتماعي دوباره شكل بگيرند؛ سپس در يك افق چندساله، ميتوان به بازسازي كامل كالبد مسكن پرداخت.
بازار اجازه نيازمند حمايت است: در تمام اين جنگها، سياست غالب دولتها سه محور داشته است: كنترل اجارهها؛ تمديد اجباري قراردادها؛ جلوگيري حداكثري از تخليه مستأجران.
علت نيز روشن است؛ در شرايط جنگي، نه امكان جدي براي افزايش عرضه مسكن وجود دارد و نه ظرفيت واقعي براي تقويت تقاضا. پروژههاي ساختوساز به تعويق ميافتند، سرمايهگذاريها محتاط ميشوند، منابع بودجهاي به سمت دفاع و حمايتهاي معيشتي ميروند و خانوارها نيز با شوك درآمدي و ريسك بالاتري مواجهاند. در چنين فضايي، هر سياستي كه بخواهد از طريق تقويت طرف تقاضا (پرداخت وام و يارانه گسترده) يا تحريك طرف عرضه (تشويق به ساخت فوري) بازار را تنظيم كند، عملاً يا بياثر است يا خود به عامل تورم و نابرابري بدل ميشود. به همين دليل، «هيچ راهحلي وجود ندارد» مگر آنكه خانوارها را در موضع فعلي مسكنشان ثابت نگه داريم. يعني اجازه ندهيم موجهاي متوالي جابهجايي اجباري بهخاطر عدم تمديد قرارداد، افزايش ناگهاني اجاره يا تخليه اجباري، جامعه را وارد چرخه بيثباتي مضاعف كند. نسخه پيشنهادي براي ايران: فريز يكساله، بدون افزايش اجاره است. به نظرم خوب است از اسفند ۱۴۰۴ تا اسفند ۱۴۰۵، تمام قراردادهاي اجاره به سبك دوران كرونا بهطور خودكار تمديد شوند؛ با اين تفاوت مهم كه اينبار، «هيچ افزايش اجاره و وديعه» نبايد اعمال شود. در اوكراين، دولت حتي فراتر رفته و ۵۰ درصد كاهش بر كل اجارهها اعمال كرده است. در مقايسه، ميتوان فريز يكساله سطح اجاره و وديعه، بدون الزام به كاهش را اجرايي كرد. راهحل بحران مسكن در جنگ را نه در «فشار بيشتر بر بودجه» و نه در «آزاد گذاشتن دست بازار»؛ بلكه در استفاده از ذخاير پنهان نظام مالي و حقوقي كشور است. از يكسو، با احتكارزدايي از واحدهاي مسكوني بانكها و بخش خصوصي، ميتوان بدون ساخت فوري، ظرفيت قابل توجهي براي اسكان جنگزدگان فراهم كرد. از سوي ديگر، با فريز يكساله قراردادهاي اجاره و ممنوعيت افزايش اجاره و وديعه، ميتوان بار اصلي بحران را از دوش مستأجران برداشت.
