آيا اصلاح بازار اجاره از راه ميرسد؟
بازار اجاره مسكن در ايران به نقطهاي رسيده كه ديگر نميتوان آن را صرفاً يك زيرمجموعه از بازار مسكن دانست؛ اين بازار حالا خود به يك بحران مستقل اقتصادي و اجتماعي تبديل شده است. رشد مداوم اجارهبها، افزايش سهم هزينه مسكن در سبد خانوار و كاهش توان خريد، همزمان با كندي اجراي سياستهاي حمايتي، شرايطي را رقم زده كه مستأجران در تنگناي بيسابقهاي قرار گرفتهاند.
بازار اجاره مسكن در ايران به نقطهاي رسيده كه ديگر نميتوان آن را صرفاً يك زيرمجموعه از بازار مسكن دانست؛ اين بازار حالا خود به يك بحران مستقل اقتصادي و اجتماعي تبديل شده است. رشد مداوم اجارهبها، افزايش سهم هزينه مسكن در سبد خانوار و كاهش توان خريد، همزمان با كندي اجراي سياستهاي حمايتي، شرايطي را رقم زده كه مستأجران در تنگناي بيسابقهاي قرار گرفتهاند.
در مقابل، سياستگذار با طرحهايي مانند مسكن استيجاري و نهضت ملي مسكن تلاش كرده مسير اصلاح را آغاز كند؛ مسيري كه اگرچه نشانههايي از آن ديده ميشود، اما همچنان با چالشهاي اجرايي و مالي جدي روبهروست.
همچنين بازار اجاره در كلانشهرهاي ايران، بهويژه تهران، در سالهاي اخير با جهش قابل توجهي در قيمتها مواجه بوده است. بررسيهاي ميداني از فايلهاي اجاره و بنگاههاي املاك نشان ميدهد كه نرخها نسبت به سالهاي گذشته رشد محسوسي داشته و اين افزايش، مستقيماً بر سبك زندگي خانوارها اثر گذاشته است.
افزايش هزينه اجاره باعث شده بسياري از خانوارها به ناچار دست به تغييرات جدي در الگوي سكونت خود بزنند؛ از كوچكتر كردن متراژ واحد مسكوني گرفته تا مهاجرت به مناطق ارزانتر و حتي حاشيهاي. اين تغييرات، صرفاً يك انتخاب اقتصادي نيست، بلكه نشانهاي از كاهش رفاه و افزايش فشار معيشتي است.
آمارها نيز اين واقعيت را تأييد ميكنند. سهم هزينه مسكن در سبد خانوار در تهران از ۵۰ درصد عبور كرده و در برخي مناطق به مرز ۷۰ درصد رسيده است؛ رقمي كه بهوضوح نشان ميدهد مسكن ديگر نه يك كالاي مصرفي معمول، بلكه اصليترين عامل فشار بر بودجه خانوارهاست. در شهرهايي مانند مشهد، اصفهان و شيراز نيز روند مشابهي مشاهده ميشود و رشد اجارهبها به يكي از دغدغههاي جدي خانوارها تبديل شده است.
ريشه بحران؛ دور شدن از خانهدار شدن
كارشناسان معتقدند ريشه اصلي بحران در بازار اجاره، به تحولات بازار خريد و فروش مسكن بازميگردد. افزايش قيمت مسكن در سالهاي اخير، فاصله ميان درآمد خانوارها و قيمت ملك را بهشدت افزايش داده و در نتيجه، بخش بزرگي از جامعه عملاً از بازار خريد حذف شدهاند.اين اتفاق باعث شده تقاضا براي اجاره بهطور مداوم افزايش يابد و فشار بر اين بازار تشديد شود. در چنين شرايطي، نبود يك بازار حرفهاي اجارهداري و كمبود عرضه واحدهاي استيجاري، به رشد بيشتر قيمتها دامن زده است.
به همين دليل، توسعه بازار اجارهداري حرفهاي و افزايش عرضه، به عنوان يكي از راهكارهاي كليدي در دستور كار سياستگذاران قرار گرفته است؛ هرچند اجراي اين راهكارها هنوز با موانع جدي مواجه است.
مسكن استيجاري؛ طرحي روي كاغذ يا راهكاري عملي؟
در ميان سياستهاي مطرحشده، طرح مسكن استيجاري يكي از مهمترين برنامههايي است كه با هدف تنظيم بازار اجاره معرفي شده است. با اين حال، اين طرح هنوز به مرحله اجرايي كامل نرسيده و ابهامات زيادي درباره آن وجود دارد.فرشيد ايلاتي، كارشناس سياستگذاري مسكن، در اين باره ميگويد: اين طرح با هدف افزايش عرضه واحدهاي اجارهاي در شوراي عالي مسكن مطرح شد و اعدادي مانند ۷۵ هزار واحد و سپس ۱۰ هزار واحد براي آن در نظر گرفته شد كه هرچند هنوز به مرحله اجرايي كامل نرسيده، اما ميتواند در صورت تأمين منابع، به عنوان يكي از ابزارهاي تنظيم بازار مورد استفاده قرار گيرد.اين اظهارات نشان ميدهد كه اگرچه ايده كلي طرح مورد قبول است، اما چالش اصلي در مرحله اجرا و بهويژه تأمين منابع مالي قرار دارد.
گلوگاه تأمين مالي؛ مانع اصلي اجراي سياستها
يكي از مهمترين موانع در مسير اجراي سياستهاي مسكن، محدوديت منابع مالي و ضعف در نظام تأمين مالي است. تجربههاي گذشته نيز نشان داده كه بسياري از طرحهاي حمايتي به دليل نبود منابع پايدار، به سرانجام نرسيدهاند.
ايلاتي در اين خصوص تأكيد ميكند: تجربههاي گذشته نشان داده كه اجراي طرحهاي حمايتي بدون پيشبيني منابع مالي پايدار با چالش مواجه ميشود. به همين دليل، تعريف خطوط اعتباري مشخص و استفاده از ابزارهاي نوين تأمين مالي ميتواند به تسريع پروژهها كمك كند.اين نكته، يكي از كليديترين مسائل در سياستگذاري مسكن است. بدون طراحي ابزارهاي مالي كارآمد و جذب سرمايه، حتي بهترين طرحها نيز در حد وعده باقي خواهند ماند.
نهضت ملي مسكن؛ اميد ميانمدت بازار
در كنار طرحهاي كوتاهمدت، پروژههاي ساختوساز نيز به عنوان راهكاري براي افزايش عرضه و كاهش فشار بر بازار اجاره مطرح هستند. در اين ميان، نهضت ملي مسكن يكي از مهمترين برنامههاي دولت به شمار ميرود.ايلاتي درباره اين طرح ميگويد: در حال حاضر نزديك به يك ميليون واحد مسكوني در قالب اين طرح در حال ساخت است كه تكميل و عرضه آنها ميتواند در ميانمدت به تعادلبخشي بازار مسكن و اجاره كمك كند.با اين حال، كارشناسان معتقدند كه اثرگذاري اين پروژهها در كوتاهمدت محدود است و بازار اجاره همچنان نيازمند اقدامات فوري و حمايتي است.
مقايسهاي معنادار؛ چرا دوبي سقوط كرد اما ايران نه؟
در شرايطي كه بازار مسكن ايران با افزايش قيمت و ثبات نسبي مواجه است، برخي بازارهاي منطقه تجربه متفاوتي داشتهاند. از جمله، بازار مسكن دوبي كه در مقاطعي با كاهش قابل توجه قيمتها روبهرو شده است.داود بيگينژاد، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك، در اين باره ميگويد: در حالي كه در ايام جنگ قيمت مسكن در دوبي ۳۵ درصد كاهش پيدا كرده است، شاهد اين وضعيت در بازار مسكن ايران و تهران نيستيم.او در توضيح اين تفاوت اضافه ميكند: بازار مسكن در ايران بسيار متفاوت از بازار مسكن در دوبي است. كشورهاي حاشيه خليجفارس نسبت به فروش ملك به اتباع خارجي اقدام كردند و اقامت اتباع خارجي هم بهشدت وابسته به شرايط آن كشور است و در شرايطي مانند جنگ، به سرعت آن كشور را ترك ميكنند و به همين دليل است كه شاهد ريزش ۳۵درصدي قيمت مسكن در دوبي هستيم.
اين مقايسه نشان ميدهد كه ساختار بازار مسكن ايران، وابستگي كمتري به سرمايهگذاران خارجي دارد و همين موضوع، باعث ثبات نسبي آن در شرايط بحراني شده است.
بازار مسكن؛ مقاوم در برابر شوكها
يكي از ويژگيهاي مهم بازار مسكن در ايران، مقاومت نسبي آن در برابر شوكهاي اقتصادي و سياسي است. برخلاف بازارهايي مانند ارز و طلا كه بهشدت نوسانپذير هستند، مسكن معمولاً روندي باثباتتر دارد.بيگينژاد در اين خصوص ميگويد: به احتمال قوي با پايان جنگ قدرت ريال افزايش پيدا ميكند و كساني كه به هر دليلي نسبت به خريد طلا، دلار و مسكوكات اقدام كردند، دريافتند كه اين سرمايهها در ايام جنگ كارساز نيست.
او همچنين با اشاره به تجربههاي گذشته تأكيد ميكند: تجربه جنگ ۱۲ روزه نشان داده پس از اتمام جنگ، شاهد افزايش قيمتها بوديم و در همان كوچهاي كه هدفي مورد حمله قرار گرفته بود، واحدها با افزايش قيمت مواجه شدند و اين روند نشاندهنده ثبات در بازار مسكن است.
افت معاملات، نه افت قيمت
بررسي تجربههاي پيشين نشان ميدهد كه در دورههاي ناآرامي، آنچه در بازار مسكن كاهش مييابد، حجم معاملات است نه قيمتها.
بيگينژاد در اين باره ميگويد: ميتوان براي شرايط بازار مسكن پس از جنگ رمضان، جنگ ۱۲ روزه را ملاك قرار دهيم و بازار مسكن را بايد بازار مستقل و بسيار بادوام دانست. همچنين بايد توجه داشت در ناآراميهاي دي ماه هم تنها تعداد قراردادها و معاملات كاهش پيدا كرد و اين اتفاقات منجر به ريزش قيمت مسكن نشد.
اين موضوع، بار ديگر بر ماهيت متفاوت بازار مسكن نسبت به ساير بازارها تأكيد دارد.
مسير اصلاح؛ آغاز شده اما ناتمام
در مجموع، شواهد نشان ميدهد كه سياستگذار بهتدريج اهميت بازار اجاره را درك كرده و تلاشهايي براي اصلاح آن آغاز شده است. طرحهايي مانند مسكن استيجاري، توسعه ساختوساز و حمايت از مستأجران، همگي نشانههايي از اين تغيير رويكرد هستند .
با اين حال، فاصله ميان سياستگذاري و اجرا همچنان زياد است. بدون تأمين مالي پايدار، مشاركت بخش خصوصي و طراحي ابزارهاي كارآمد، اين طرحها نميتوانند به نتايج ملموس برسند.
از سوي ديگر، بازار اجاره نيازمند سياستهاي كوتاهمدت فوري نيز هست؛ سياستهايي كه بتوانند فشار فعلي بر مستأجران را كاهش دهند و از تعميق بحران جلوگيري كنند.
بازار اجاره مسكن در ايران امروز در نقطهاي قرار دارد كه هرگونه تعلل در تصميمگيري و اجرا، ميتواند تبعات اجتماعي و اقتصادي گستردهاي به همراه داشته باشد. اگرچه نشانههايي از آغاز اصلاحات ديده ميشود، اما موفقيت اين مسير در گرو تبديل «وعدهها» به «اقدامات عملي» است.
بازاري كه اكنون به يكي از اصليترين دغدغههاي خانوارها تبديل شده، بيش از هر زمان ديگري به سياستهاي دقيق، منابع مالي پايدار و اجراي قاطع نياز دارد؛ در غير اين صورت، شكاف ميان توان اقتصادي مردم و هزينههاي مسكن، همچنان عميقتر خواهد شد.
