عدم رونق سریع صنعت ساختمان پس از جنگ فوري
بازار مسكن در بسياري از كشورهايي كه تجربه جنگ يا بحرانهاي امنيتي را پشت سر گذاشتهاند، معمولاً با يك الگوي مشابه روبرو شده است؛ ابتدا شوك و ركود معاملات، سپس دورهاي از بازسازي اعتماد و در نهايت بازگشت تدريجي سرمايهها به بازار ملك.
بازار مسكن در بسياري از كشورهايي كه تجربه جنگ يا بحرانهاي امنيتي را پشت سر گذاشتهاند، معمولاً با يك الگوي مشابه روبرو شده است؛ ابتدا شوك و ركود معاملات، سپس دورهاي از بازسازي اعتماد و در نهايت بازگشت تدريجي سرمايهها به بازار ملك. مقايسه اين تجربهها با شرايط فعلي بازار مسكن ايران نشان ميدهد كه انتظار بازگشت سريع رونق به اين بازار چندان واقعبينانه نيست و بازار مسكن بيش از هر چيز به بازسازي اعتماد فعالان و ايجاد ثبات اقتصادي نياز دارد؛ فرآيندي كه به گفته كارشناسان، به زمان احتياج دارد و نميتوان آن را در كوتاهمدت محقق كرد. در همين رابطه، منصور غيبي كارشناس ارشد بازار مسكن معتقد است بازار مسكن پس از عبور از شرايط جنگي، پيش از هر چيز بايد از يك مرحله ترميم رواني عبور كند و سپس در سايه ثبات اقتصادي به تعادل برسد. او در گفتوگو با مهر با اشاره به وضعيت بازار مسكن پس از عبور از شرايط جنگي، اظهار كرد: بازار مسكن پس از پايان جنگ با دو نوع ترميم مواجه ميشود؛ نخست ترميم روحي و رواني فعالان بازار و دوم تثبيت و تعادلبخشي به حوزه اقتصاد و بازار مسكن.
بازگشت اعتماد؛ نخستين گام احياي بازار
بازار مسكن از جمله بازارهايي است كه بهشدت تحت تأثير فضاي رواني و سطح اعتماد سرمايهگذاران قرار دارد. در دورههاي بحران، خريداران و فروشندگان معمولاً با احتياط بيشتري عمل ميكنند و بسياري از تصميمهاي بزرگ مالي خود را به تعويق مياندازند. غيبي در توضيح اين موضوع ميگويد: در بخش نخست، موضوع به بازگشت اعتماد و باور خريداران براي ورود مجدد به بازار مربوط ميشود. خريدار مسكن معمولاً تمام دارايي خود را به صورت نقد در اختيار ندارد تا بتواند بلافاصله براي خريد اقدام كند، بلكه بخش قابل توجهي از دارايي افراد در بازارهايي همچون بورس، طلا، ارز و حتي خودرو توزيع شده است. به گفته اين كارشناس، همين پراكندگي داراييها باعث ميشود ورود سرمايهها به بازار مسكن بلافاصله پس از پايان بحران اتفاق نيفتد. افراد ابتدا بايد وضعيت سرمايههاي خود در بازارهاي مختلف را بررسي كنند و سپس درباره تبديل آنها به سرمايه ملكي تصميم بگيرند.
تعيين تكليف داراييها در بازارهاي موازي
بازار مسكن همواره در ارتباط نزديك با ساير بازارهاي دارايي قرار دارد. زماني كه بازارهايي مانند طلا، ارز يا بورس با نوسان مواجه باشند، تصميمگيري براي ورود به بازار مسكن نيز دشوارتر ميشود. غيبي در اين باره توضيح ميدهد: در چنين شرايطي تعيين تكليف اين داراييها اهميت زيادي دارد. به عنوان مثال بايد مشخص شود كه بازار طلا در چه سطح قيمتي به ثبات ميرسد يا بازار ارز و ساير داراييها در چه شرايطي قرار ميگيرد. زماني كه اقتصاد در وضعيت باثبات و قابل پيشبيني قرار گيرد، افراد ميتوانند درباره فروش داراييهاي خود و تجميع سرمايه براي خريد مسكن تصميمگيري كنند. در واقع، بازار مسكن در بسياري از موارد مقصد نهايي سرمايههايي است كه از بازارهاي ديگر خارج ميشوند. اما اين جابهجايي سرمايه تنها زماني اتفاق ميافتد كه فعالان اقتصادي نسبت به آينده بازارها تصوير نسبتاً روشني داشته باشند.
فرآيند زمانبر تبديل دارايي به سرمايه ملكي
يكي از نكاتي كه كمتر مورد توجه قرار ميگيرد، زمانبر بودن فرآيند تبديل داراييهاي مختلف به سرمايه ملكي است. خريد مسكن معمولاً نيازمند سرمايه قابل توجهي است و بسياري از خريداران بايد چندين دارايي خود را به پول نقد تبديل كنند. غيبي در اين زمينه ميگويد: فرآيند تجميع داراييها و تبديل آنها به سرمايه ملكي نيازمند زمان است؛ زيرا هر يك از اين بازارها محل ارزيابي و تصميمگيري براي صاحبان سرمايه محسوب ميشود تا مشخص كنند دارايي خود را با چه قيمتي به فروش برسانند و سپس منابع حاصل را براي خريد ملك اختصاص دهند. از اين رو بخشي از ترميم مورد اشاره بايد در گذر زمان شكل گيرد و تثبيت شود. به همين دليل است كه در بسياري از كشورها نيز بازگشت رونق به بازار مسكن پس از بحران، معمولاً با فاصله زماني نسبت به ساير بازارها اتفاق ميافتد.
چرا رونق فوري مسكن واقعبينانه نيست؟
برخي تصور ميكنند با پايان شرايط جنگي، بازار مسكن نيز بلافاصله به شرايط عادي بازميگردد؛ اما كارشناسان اين تصور را چندان واقعبينانه نميدانند. غيبي در اين باره تأكيد ميكند: بر همين اساس نميتوان انتظار داشت كه بلافاصله پس از پايان شرايط جنگي، بازار مسكن در كوتاهمدت به تعادل برسد. اين تصور كه از روز بعد از پايان جنگ همهچيز به حالت عادي بازگردد و مردم فوراً داراييهاي خود را وارد بازار مسكن كنند، با واقعيتهاي اقتصادي سازگار نيست.
او معتقد است فعالان بازار معمولاً ابتدا شرايط اقتصادي را به دقت بررسي ميكنند و سپس تصميم ميگيرند كه آيا زمان مناسبي براي خريد يا فروش ملك فرا رسيده است يا خير.
ارزيابي بازارها پيش از ورود به معاملات
در دوره پس از بحران، خريداران و فروشندگان معمولاً رفتار محتاطانهتري دارند و پيش از انجام هر معاملهاي به بررسي دقيق شرايط بازار ميپردازند. غيبي در اين خصوص توضيح ميدهد: در چنين شرايطي معمولاً فعالان بازار ابتدا به ارزيابي وضعيت بازارها ميپردازند. خريداران و فروشندگان بررسي ميكنند كه قيمتها در چه سطحي تثبيت شده و بازارهاي موازي از جمله طلا، ارز و خودرو در چه تراز قيمتي قرار دارند. پس از آن نيز افراد با انجام مطالعات ميداني، قيمت املاك مشابه در بازار را بررسي ميكنند تا درباره خريد يا فروش تصميم بگيرند. به گفته او، همين بررسيها و مطالعات ميداني باعث ميشود بازگشت معاملات به بازار مسكن به تدريج و در يك بازه زماني طولانيتر اتفاق بيفتد. او در ادامه ميافزايد: شكلگيري اين مطالعات ميداني و بازگشت تدريجي اعتماد به بازار، فرآيندي زمانبر است و به همين دليل نميتوان انتظار داشت كه بازار مسكن در كوتاهمدت و بلافاصله پس از پايان شرايط جنگي به تعادل برسد.
نقش ثبات سياسي و امنيتي
يكي ديگر از عوامل مهم در بازگشت رونق به بازار مسكن، ثبات در حوزه سياسي و امنيتي است. سرمايهگذاران زماني با اطمينان بيشتري وارد بازار ميشوند كه خطر بحران يا جنگ بهطور كامل برطرف شده باشد. غيبي در اين زمينه ميگويد: در كنار ترميم رواني بازار، موضوع مهم ديگر تثبيت شرايط امنيتي و سياسي كشور در سطح بينالمللي و رفع كامل خطر جنگ است. زماني كه اين شرايط به ثبات برسد، ميتوان انتظار داشت كه سرمايهگذاري در بازار مسكن با اطمينان بيشتري انجام شود. به عبارت ديگر، امنيت اقتصادي و سياسي يكي از مهمترين پيششرطهاي رونق پايدار در بازار مسكن محسوب ميشود.
نشانههاي رونق پيش از آغاز جنگ
بررسي وضعيت بازار مسكن پيش از آغاز شرايط جنگي نشان ميدهد كه نشانههايي از بهبود در اين بازار در حال شكلگيري بود. غيبي در اين باره توضيح ميدهد: اگر به دوره پيش از آغاز جنگ بازگرديم، مشاهده ميشود كه در آن مقطع نشانههايي از ترميم بازار در حال شكلگيري بود. بررسيهاي ميداني نيز نشان ميداد كه مردم در بازار حضور داشتند و معاملات خريد و فروش مسكن در حال افزايش بود.» او اضافه ميكند: حتي در مقاطعي تقاضاي خريد مسكن از عرضه پيشي گرفته بود و برخي مالكان براي فروش واحد مسكوني خود اقدام ميكردند تا بتوانند واحد جديدي خريداري كنند. به بيان ديگر نوعي تحرك و بازارگرمي در معاملات مسكن شكل گرفته بوداما اين روند با آغاز جنگ متوقف شد. به گفته غيبي، با آغاز جنگ، اين روند متوقف شد و همان بازارگرمي نيز به سرعت فروكش كرد. در شرايط فعلي نيز براي بازگشت رونق به بازار مسكن، لازم است دو مرحله ترميم رواني بازار و تثبيت شرايط اقتصادي و امنيتي طي شود.
انباشت جابهجاييها در بازار اجاره
در كنار بازار خريد و فروش، بازار اجاره نيز در دوران بحران با تغييرات خاصي مواجه ميشود. بسياري از مستأجران در چنين شرايطي ترجيح ميدهند جابهجايي خود را به تعويق بيندازند. غيبي در اين باره ميگويد: در اين مدت با نوعي انباشت جابهجايي در بازار اجاره مسكن مواجه شدهايم؛ چراكه بسياري از مستأجران به دليل شرايط موجود جابهجايي خود را به تعويق انداختهاند. او توضيح ميدهد كه در اين دوره، بسياري از قراردادها با توافق طرفين تمديد شده است، در برخي موارد قراردادها تمديد شده، در برخي ديگر طرفين شرايط يكديگر را پذيرفتهاند و تلاش شده است فشار زيادي به مستأجران يا مالكان وارد نشود تا شرايط كشور به ثبات برسد.»
احتمال فشار موقت بر بازار اجاره
با بازگشت شرايط به حالت عادي، ممكن است جابهجاييهاي به تعويق افتاده بهطور همزمان وارد بازار شوند و اين موضوع به افزايش تقاضا در بازار اجاره منجر شود.
غيبي در پايان ميگويد: به اعتقاد من پس از عبور از شرايط جنگي و رسيدن به ثبات، احتمالاً بازار اجاره با فشاري ناشي از جابهجاييهاي به تعويق افتاده مواجه خواهد شد؛ هرچند اميد ميرود اين وضعيت منجر به افزايش قابل توجه قيمتها در بازار اجاره مسكن نشود. در مجموع، به نظر ميرسد بازار مسكن براي بازگشت به شرايط عادي نيازمند طي كردن مسيري تدريجي است؛ مسيري كه از بازسازي اعتماد فعالان بازار آغاز ميشود، با تثبيت شرايط اقتصادي و سياسي ادامه پيدا ميكند و در نهايت به بازگشت آرام سرمايهها و رونق معاملات در بازار ملك منتهي خواهد شد.
