تلاش براي تعادل بازار يا كنترل تقاضا؟
در شرايطي كه بازار مسكن ايران همچنان با چالشهاي سنگين قيمتي، كاهش قدرت خريد خانوارها و ركود نسبي در معاملات روبرو است، ازسرگيري معاملات اوراق حق تقدم تسهيلات مسكن در فرابورس با اعمال دو محدوديت تازه، توجه فعالان اقتصادي و متقاضيان خريد خانه را به خود جلب كرده است.
در شرايطي كه بازار مسكن ايران همچنان با چالشهاي سنگين قيمتي، كاهش قدرت خريد خانوارها و ركود نسبي در معاملات روبرو است، ازسرگيري معاملات اوراق حق تقدم تسهيلات مسكن در فرابورس با اعمال دو محدوديت تازه، توجه فعالان اقتصادي و متقاضيان خريد خانه را به خود جلب كرده است. تصميمي كه از يك سو ميتواند به تسهيل دسترسي متقاضيان واقعي به تسهيلات كمك كند و از سوي ديگر پرسشهايي درباره اثر آن بر نقدشوندگي اين اوراق و رفتار معاملهگران ايجاد كرده است. اين اوراق كه بهطور عمومي با نام «تسه» شناخته ميشوند، يكي از ابزارهاي مهم براي دريافت وام خريد مسكن از بانك مسكن محسوب ميشوند و بخش قابل توجهي از متقاضيان خانهاولي براي تأمين بخشي از هزينه وام به خريد آنها روي ميآورند. اكنون با بازگشايي معاملات اين اوراق از روز دوشنبه ۱۸ اسفند ۱۴۰۴، قواعد تازهاي بر روند خريد و فروش آنها حاكم شده است. سيدمحسن فاضليان، رييس كميته اعتبارات بانك مسكن، از آغاز دوباره معاملات اين اوراق خبر داد و تأكيد كرد كه اين اقدام با هدف تسهيل فرآيند دريافت تسهيلات مسكن انجام ميشود. او در اين باره گفت: بهرغم تلاشهاي دشمنان براي ايجاد اختلال در روند اقتصادي ميهن، معاملات اوراق حق تقدم تسهيلات مسكن (تسه) از ساعت ۱۰ تا ۱۲ بازگشايي خواهد شد تا متقاضيان بتوانند روند دريافت تسهيلات مسكن را به سرعت طي كنند. به گفته او، بانك مسكن تلاش كرده است با استفاده از ظرفيتهاي فني و اعتباري خود، فرآيند دسترسي متقاضيان به تسهيلات خريد مسكن را بدون اختلال ادامه بدهد. فاضليان در ادامه افزود: بانك مسكن با تمام ظرفيتهاي خود در حوزههاي فناوري و اعتباري در صحنه حضور دارد تا اطمينان حاصل شود كه متقاضيان تسهيلات خريد مسكن و فعالان اين صنعت، بدون دغدغه و با بهرهمندي از فرصتهاي موجود، مسير خانهدار شدن و ساختوساز را دنبال ميكنند. اين اظهارات در حالي مطرح ميشود كه طي سالهاي اخير اوراق تسهيلات مسكن به يكي از ابزارهاي مهم تأمين مالي در بازار مسكن تبديل شده و قيمت آن نيز همواره تحت تأثير شرايط بازار مسكن و نرخ سود بانكي نوسان داشته است. همزمان با اعلام زمان بازگشايي معاملات، مديريت عمليات ابزارهاي نوين مالي فرابورس ايران نيز جزييات شرايط خريد و فروش اين اوراق را منتشر كرد. طبق اين اعلام، دو محدوديت اصلي براي معاملات اوراق در نظر گرفته شده است؛ محدوديت زماني براي فروش و محدوديت در حجم خريد در هر جلسه معاملاتي. به گزارش تسنيم، براساس اين اطلاعيه، نخستين محدوديت مربوط به زمان فروش اوراق است. در اين زمينه اعلام شده است: خريداران در نمادهاي معاملاتي تسه۱۴۰۳ و تسه۱۴۰۴ امكان فروش اوراق را تا چهار ماه ندارند. به بيان ديگر، افرادي كه اين اوراق را خريداري ميكنند بايد حداقل چهار ماه آن را نگهداري كنند و امكان فروش فوري يا كوتاهمدت براي آنها وجود نخواهد داشت. محدوديت دوم نيز به حجم خريد در هر جلسه معاملاتي مربوط ميشود. در اطلاعيه فرابورس آمده است، هر كد معاملاتي در هر جلسه معاملاتي مجاز به ثبت سفارش حداكثر ۱۵۶۰ ورقه است. به گفته مسوولان بازار سرمايه، متقاضيان خريد بايد اين محدوديتها را در ثبت سفارشهاي خود رعايت كنند تا روند معاملات به شكلي منظم و بدون نوسانات شديد ادامه پيدا كند. كارشناسان بازار سرمايه معتقدند محدوديت زماني براي فروش اوراق ميتواند اهداف مختلفي را دنبال كند. يكي از مهمترين اهداف چنين تصميمي، جلوگيري از ورود معاملهگران كوتاهمدت و سفتهبازان به بازار اين اوراق است. در سالهاي گذشته بارها مشاهده شده كه برخي معاملهگران صرفا با هدف كسب سود كوتاهمدت وارد بازار اوراق تسهيلات مسكن شده و با خريد و فروش سريع آنها موجب افزايش نوسان قيمت شدهاند. چنين رفتاري ميتواند دسترسي متقاضيان واقعي وام مسكن را دشوارتر كند. با اعمال محدوديت چهارماهه براي فروش، عملا انگيزه معاملات كوتاهمدت كاهش پيدا ميكند و اوراق بيشتر در اختيار افرادي قرار ميگيرد كه واقعا قصد استفاده از تسهيلات مسكن را دارند. از سوي ديگر، اين تصميم ممكن است به ثبات بيشتر قيمت اوراق نيز كمك كند؛ چرا كه عرضه ناگهاني اوراق در بازار كاهش خواهد يافت. محدوديت دوم يعني سقف ۱۵۶۰ ورقه براي هر كد معاملاتي نيز از منظر كنترل تقاضا اهميت دارد. در واقع اين سقف ميتواند مانع از آن شود كه برخي بازيگران بزرگ بازار حجم زيادي از اوراق را در يك جلسه خريداري كرده و عرضه را محدود كنند. اين اقدام به نوعي توزيع عادلانهتر اوراق ميان خريداران كمك ميكند. به ويژه در شرايطي كه تقاضا براي دريافت وام مسكن افزايش پيدا كند، چنين محدوديتي ميتواند مانع از تمركز اوراق در دست تعداد محدودي از معاملهگران شود. در عين حال برخي فعالان بازار سرمايه معتقدند اين محدوديت ممكن است براي سرمايهگذاران بزرگ يا نهادهاي مالي كه قصد خريد حجم بيشتري از اوراق دارند، محدودكننده باشد. اوراق حق تقدم تسهيلات مسكن يكي از ابزارهاي مهم تأمين مالي براي خريد مسكن در ايران است. متقاضيان دريافت وام مسكن از بانك مسكن بايد تعداد مشخصي از اين اوراق را خريداري كنند تا بتوانند از تسهيلات استفاده كنند. در واقع هر برگه از اين اوراق نماينده بخشي از وام مسكن است و متقاضيان بسته به ميزان تسهيلات مورد نياز بايد تعداد مشخصي از آن را در بازار فرابورس خريداري كنند. به همين دليل قيمت اين اوراق رابطه مستقيمي با وضعيت بازار مسكن و تقاضاي وام دارد. هرچه تقاضا براي دريافت وام افزايش يابد، معمولا قيمت اوراق نيز بالا ميرود. در مقابل، در دورههايي كه بازار مسكن با ركود مواجه است يا تقاضا براي وام كاهش پيدا ميكند، قيمت اين اوراق نيز افت ميكند. اعمال محدوديتهاي تازه ميتواند پيامدهاي مختلفي براي بازار اوراق تسهيلات مسكن داشته باشد. از يك سو احتمال كاهش نوسانات قيمتي وجود دارد، زيرا معاملات كوتاهمدت كمتر خواهد شد. از سوي ديگر ممكن است نقدشوندگي اوراق كاهش پيدا كند، زيرا خريداران نميتوانند در صورت نياز سريعا اوراق خود را بفروشند. با اين حال برخي كارشناسان معتقدند اگر اين سياست به درستي اجرا شود، ميتواند به نفع متقاضيان واقعي وام مسكن تمام شود و دسترسي آنها به اوراق را آسانتر كند.
بازار مسكن ايران در سالهاي اخير با چالشهاي متعددي از جمله افزايش قيمتها، كاهش قدرت خريد و كمبود عرضه مواجه بوده است. در چنين شرايطي ابزارهايي مانند اوراق تسهيلات مسكن نقش مهمي در تسهيل دسترسي خانوارها به منابع مالي ايفا ميكنند. تصميم جديد درباره نحوه معاملات اين اوراق را ميتوان تلاشي براي ايجاد تعادل بيشتر در بازار دانست؛ تلاشي كه هدف آن كاهش نوسانها و هدايت اوراق به سمت مصرفكنندگان واقعي است.
