تغيير مسير مسكن در سال 1405
بهمن ماه امسال بازار مسكن كمترين تورم را در ميان 12 گروه كالا و خدمات داشت، اين موضوع باعث شد كه بسياري از سرمايهگذاران به بازار مسكن نيز به عنوان يك بازار براي سرمايهگذاري ميان مدت نگاه كنند و به نوعي اين بازار را ارزان و سودساز شناسايي كنند.
بهمن ماه امسال بازار مسكن كمترين تورم را در ميان 12 گروه كالا و خدمات داشت، اين موضوع باعث شد كه بسياري از سرمايهگذاران به بازار مسكن نيز به عنوان يك بازار براي سرمايهگذاري ميان مدت نگاه كنند و به نوعي اين بازار را ارزان و سودساز شناسايي كنند.بررسي آمارها نشان ميدهد در بهمن ماه سال جاري بازار اجاره با رشد 32 درصدي كمترين تورم را داشت؛ اما به نظر ميرسد كه در شرايط فعلي سه عامل مهم يعني نزديك شدن به به فصل جابهجايي در سه ماهه دوم سال بعد، احتمال جبران جاماندگي نسبت به تورم و اثرگذاري هيجانات فعلي بازار ملك بر ماههاي آينده ميتواند تورم اين بازار را در سال پيش رو افزايش دهد و به نوعي تورم اين بازار را در ميان ساير گروهها پيشتاز سازد. تازهترين گزارش مركز آمار ايران درباره تغييرات شاخص قيمت مصرفكننده در بهمن ماه ۱۴۰۴ نشان ميدهد، در بين ۱۲ گروه اصلي كالاها و خدمات مصرفي خانوارها، تورم نقطه به نقطه مسكن و اجاره با ثبت رقم ۳۲.۳ درصد، از ساير گروهها كمتر بوده است و مسكن ركورددار كمترين ميزان رشد قيمت در اين ماه شده است. اين در حالي است كه تورم سالانه در ماه مذكور ۴۷.۵ درصد و تورم نقطه به نقطه ۶۸.۱ درصد اعلام شد.به اين ترتيب، نه تنها بازار مسكن و اجارهبها كمترين ميزان تورم نقطه به نقطه را در ميان ساير گروههاي كالاها و خدمات مصرفي خانوارها به خود اختصاص دادهاند، بلكه در بازه زماني مورد اشاره (بهمن ۱۴۰۴)، كمترين سطح تورم نقطه به نقطه در اين بازار در مقايسه با بيش از سه سال گذشته، نيز به ثبت رسيده است.تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسكن در بهمن ماه ۱۴۰۴ در حالي به سطح ۳۲.۳ درصد كاهش يافته است كه اين ميزان در بهمن ماه ۱۴۰۳ معادل ۳۷.۶ درصد، در بهمن ماه ۱۴۰۲ برابر با ۴۱.۴ درصد و در بهمن ماه ۱۴۰۱ معادل ۴۱.۶ درصد بوده است.براساس اعلام مركز آمار ايران، تورم ماهانه شاخص اجاره مسكن در بهمن ماه ۱۴۰۴، به سطح ۲.۲ درصد و تورم سالانه اين شاخص نيز به ۳۴.۷ درصد رسيده است. سطح ۳۴.۷ درصدي تورم سالانه شاخص اجاره مسكن نيز كمترين ميزان تورم اين شاخص در ۳۲ ماه اخير (از خرداد ماه ۱۴۰۲) تاكنون است.در حاليكه تورم عمومي (نقطه به نقطه) بهمن ماه به ۶۸.۱ درصد رسيده، تورم نقطه به نقطه ۳۲.۳ درصدي اجاره، كمتر از نصف تورم عمومي است. همچنين تورم ماهانه شاخص اجاره بهمن ماه ۲.۲ درصد گزارش شده كه در برابر تورم عمومي ماهانه ۹.۴ درصدي نشاندهنده فاصله توجه بين تورم اجاره با تورم همه كالاها و خدمات مصرفي خانوارهاست. تورم عمومي سالانه نيز ۴۷.۵ درصد گزارش شده كه با فاصله قابل توجه، از تورم سالانه شاخص اجاره مسكن در بهمن ماه (۳۴.۷درصد)، بيشتر است.
اثر همجهت قيمت مسكن و تورم بر بازار اجاره
بررسيها رفتار بازار مسكن نشان ميدهد روند رشد قيمت در هر دو بخش فروش و اجارهبها از الگوي ثابتي پيروي نميكند. بهطور مثال بهمن سال ۱۴۰۳ نرخ رشد اجاره در كشور ۴۱ درصد بود در حالي كه تورم عمومي نقطه به نقطه ۳۵ درصد به ثبت رسيد.قيمت مسكن و نرخ تورم هر دو اثر هم جهت بر اجارهبها دارند. بررسي روند اين شاخصها حاكي از آن است كه در بلندمدت نرخ رشد اجارهبها در تطابق با تورم عمومي قرار دارد. اما اين به معناي تطابق كامل اين دو شاخص در كوتاه مدت نيست و طبيعي است كه تغييرات كوتاه مدت تحت تاثير عوامل متعدد اقتصادي و رواني داراي نويز خواهد بود به عنوان نمونه در برخي سالها ميزان رشد اجارهبها به مراتب كمتر از تورم در سالهاي ديگر بيش از نرخ تورم است.معمولا عوامل مختلفي بر رشد اجارهبها تاثير ميگذارد كه شامل قيمت مسكن، نرخ تورم، سودآوري بازارهاي موازي، سود بانكي، ميزان ساخت و ساز، تعداد و متراژ واحدهاي عرضه شده متناسب با تقاضاي بازار مسكن است. در مواردي عوامل رواني، هيجانات بازار، قوانين مالياتي و ... نيز بر بازار اجاره اثر ميگذارد. بهطور كلي اجارهبها تابعي از دو متغير تورم مسكن و تورم عمومي است.با توجه به اينكه روند اجاره در ايران مبتني بر شيوه سنتي است و اكثريت قريب به اتفاق موجرين، افرادي هستند كه مسكن را به عنوان يك دارايي و با انگيزه حفظ قدرت خريد پول و به عبارتي با انگيزه سفته بازي خريداري ميكنند، طبيعي است كه ميزان اجاره بها در تراز سودآوري ساير بازارها، تغييرات قدرت خريد پول (تورم) و قيمت مسكن قرار خواهد گرفت.علاوه بر عامل تورم، ميزان عرضه مسكن و عوامل رواني يا فصلي نيز در اثرگذاري بر بازار مسكن قابل چشمپوشي نيستند.
كمبود آپارتمان كوچك
طي سالهاي اخير توليد مسكن از يك سو كاهش داشته و از سوي ديگر فزوني توليد در اواخر دهه ۸۰ و اوايل دهه ۹۰، پديده افزايش تعداد خانههاي خالي را به دنبال داشته است، بنابراين نميتوان قضاوت دقيقي از كمبود واحد اجارهاي در مجموعه بازار داشت، اما در سطح واحدهاي كوچك متراژ با توجه به ساختار عرضه، با كمبود مواجه هستيم.طي سالهاي اخير بيش از ۵۰ درصد واحدهاي مسكوني ساخته شده مساحت بيشتر از ۹۰ متر مربع داشتهاند اما حداقل ۶۰ درصد معاملات خريد و اجاره به واحدهاي كمتر از ۹۰ مترمربع اختصاص دارد كه اين نابرابري خود باعث رشد قيمت شده است.از سوي ديگر عوامل رواني اغلب در سه ماهه دوم سال به دليل تقارن با فصل نقل و انتقالات بروز ميكند و در افزايش هيجاني اجارهبها اثرگذار است. به نظر ميرسد عامل كاهنده نرخ اجارهبها در نيمه دوم سال، عبور از پيك جابهجايي خانوارها باشد. تورم مسكن اجاره در بهمن امسال ۳۲.۳ درصد بوده در حالي كه اين شاخص در سه ماهه تابستان به ترتيب ۳۶.۶، ۳۵.۷ و ۳۶ درصد اعلام شد. معمولاً تابستان به عنوان فصل اوج جابهجايي شناخته ميشود و در اين زمان، قيمت اجارهها به حداكثر خود ميرسد.
اجاره مسكن دلاري
البته داستان بازار مسكن به اينجا ختم نميشود و در اين بين شاهد آگهيهاي دلاري در بازار مسكن هستيم. اجارهها و خريدهايي كه با دلار انجام ميشود . سمانه محرمي نمين، نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران درباره انتشار آگهيهاي «مسكن متري ۸۰ دلار» در برخي پلتفرمهاي آنلاين اظهار كرد: در هفتههاي اخير شاهد انتشار گسترده آگهيهايي با عنوان «متري ۸۰ دلار» بودهايم؛ در حالي كه با فرض نرخ ارز بالاي ۱۶۰ هزار تومان، اين رقم معادل حدود ۱۲ تا ۱۳ ميليون تومان براي هر مترمربع است.وي افزود: اين در حالي است كه متوسط قيمت پيشنهادي واحدهاي مسكوني در بسياري از مناطق شهر تهران چندين برابر اين عدد است و از نظر عددي، چنين ادعايي اساساً با واقعيت بازار مسكن تهران همخواني ندارد. آنچه امروز تحت عنوان «مسكن ۸۰ دلاري» مطرح ميشود، بيشتر يك عمليات رواني براي ايجاد هيجان يا حتي ركود مصنوعي در بازار است تا يك قيمت واقعي مبتني بر معاملات ثبتشده.نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران تصريح كرد: سنجش قيمت مسكن با دلار، مبناي كارشناسي دقيقي ندارد. بيش از ۹۰ درصد هزينههاي توليد مسكن ريالي است؛ از بهاي زمين گرفته تا عوارض شهرداري، دستمزد نيروي انساني، بيمه كارگران، ماليات، انشعابات و هزينههاي صدور پروانه ساختماني. حتي اگر بخشي از مصالح ساختماني از نوسانات ارزي تأثير بگيرد، سهم مستقيم آن محدود است و نميتوان قيمت نهايي ملك را صرفاً با يك نرخ دلاري محاسبه كرد.محرمي نمين با اشاره به هزينه ساختوساز در پايتخت ادامه داد: امروز هزينه ساخت هر مترمربع ساختمان معمولي در تهران، بدون احتساب قيمت زمين، بهطور متوسط بين ۱۵ تا ۲۰ ميليون تومان برآورد ميشود و در پروژههاي باكيفيتتر اين عدد به بيش از ۲۵ ميليون تومان ميرسد. وقتي قيمت زمين را كه در برخي مناطق بيش از ۵۰ تا ۶۰ درصد بهاي تمامشده را تشكيل ميدهد به اين ارقام اضافه كنيم، مشخص ميشود عرضه واحد مسكوني با اعداد مطرحشده در برخي آگهيهاي دلاري عملاً غيرممكن است.وي يادآور شد: بازار مسكن تهران سالانه با تقاضاي صدها هزار خانوار مواجه است، اما ميزان صدور پروانههاي ساختماني نسبت به سالهاي اوج ساختوساز كاهش محسوسي داشته و در برخي سالها به كمتر از نصف دورههاي رونق رسيده است. اين شكاف ميان عرضه و تقاضا بهتنهايي نشان ميدهد كه كاهش ناگهاني و غيرواقعي قيمتها با اعداد هيجاني، مبناي اقتصادي ندارد.نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران درباره نقش پلتفرمهاي آگهي آنلاين نيز گفت: متأسفانه بخش مهمي از فضاي ملتهب بازار ناشي از فعاليت برخي بسترهاي انتشار آگهي است. در اين پلتفرمها روزانه دهها هزار آگهي بدون احراز هويت دقيق منتشر ميشود. بررسيهاي ميداني ما نشان ميدهد درصد قابل توجهي از اين آگهيها تكراري هستند يا با قيمتهاي غيرواقعي ثبت ميشوند تا بازار را دچار خطاي ذهني كنند.اين مقام صنفي ادامه داد: وقتي حتي يك فايل واقعي معاملهشده پشت يك آگهي وجود ندارد، طبيعي است كه قيمت درجشده نيز صرفاً يك عدد ساختگي باشد. اين وضعيت ميتواند انتظارات تورمي يا حتي ركودي كاذب ايجاد كند و تصميمگيري خريداران و فروشندگان را تحت تأثير قرار دهد.محرمي نمين با تأكيد بر تفاوت عملكرد مشاوران املاك رسمي با آگهيهاي بينامونشان فضاي مجازي اظهار كرد: مشاوران املاك داراي مجوز تحت نظارت اتحاديه فعاليت ميكنند، كد رهگيري صادر ميكنند و مسووليت حقوقي معاملات را ميپذيرند. هر معامله رسمي در سامانه ثبت ميشود و قيمتها قابليت استناد دارد. بنابراين نبايد آگهيهاي فاقد هويت مشخص را به عملكرد بدنه رسمي مشاوران املاك تعميم داد.وي افزود: پلتفرمهاي آگهي آنلاين بايد حداقل سه اقدام مشخص انجام دهند؛ نخست، احراز هويت كامل آگهيدهندگان؛ دوم، اتصال به سامانههاي رسمي براي تطبيق معاملات واقعي؛ و سوم، تعيين دامنه قيمتي متعارف بر اساس منطقه. در غير اين صورت، انتشار اعداد غيرواقعي در بازار مسكن ميتواند سرمايههاي خانوارها را در معرض ريسك قرار دهد. نايبرييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران با اشاره به جايگاه اين بازار در اقتصاد خانوار گفت: بازار مسكن سهمي بيش از ۳۰ درصد در سبد دارايي خانوارها دارد و كوچكترين خطاي اطلاعاتي در اين حوزه ميتواند تبعات گسترده اقتصادي و اجتماعي ايجاد كند. شفافيت ضروري است، اما شفافيت با بيضابطگي تفاوت دارد. مرجع واقعي قيمت، معاملات ثبتشده و كارشناسي ميداني است، نه اعدادي كه صرفاً براي جلب كليك و بازديد منتشر ميشوند. وي در پايان خاطرنشان كرد: مردم براي اطلاع از قيمت واقعي مسكن در تهران، به مشاوران املاك رسمي و داراي پروانه كسب مراجعه كنند و تصميمهاي اقتصادي خود را بر اساس دادههاي مستند و قابل استناد اتخاذ كنند، نه بر مبناي آگهيهايي كه حتي مالك و اصالت آنها مشخص نيست.
