شكاف ۴ ميليوني تعهد مسكن با ۸۵۰ هزار واحد در حال ساخت
در حالي كه عدد «۴ ميليون واحد مسكوني» به عنوان بزرگترين وعده ساخت مسكن در سالهاي اخير مطرح شد، امروز حدود ۸۵۰ هزار واحد در حال ساخت گزارش ميشود؛ مقايسهاي كه بهخوبي فاصله ميان «هدفگذاري قانوني» و «ظرفيت اجرايي» را نشان ميدهد.
در حالي كه عدد «۴ ميليون واحد مسكوني» به عنوان بزرگترين وعده ساخت مسكن در سالهاي اخير مطرح شد، امروز حدود ۸۵۰ هزار واحد در حال ساخت گزارش ميشود؛ مقايسهاي كه بهخوبي فاصله ميان «هدفگذاري قانوني» و «ظرفيت اجرايي» را نشان ميدهد. اين شكاف آماري، پرسش جديتري را پيش روي سياستگذاران قرار داده است: چرا طرحي كه قرار بود موتور عرضه مسكن را روشن كند، به ركود ساختوساز انجاميده است؟چهار سال پيش، قانون جهش توليد مسكن با هدف ساخت سالانه يك ميليون واحد و تأمين چهار ميليون واحد طي چهار سال تصويب شد؛ برنامهاي كه بايد تا پايان ۱۴۰۴ به سرانجام ميرسيد. اجراي اين هدف در قالب «نهضت ملي مسكن» پيگيري شد و در مقاطعي از آغاز ساخت ميليونها واحد سخن به ميان آمد.اما اكنون و در سال پاياني برنامه، آمار رسمي از حدود ۸۵۰ هزار واحد در حال ساخت حكايت دارد؛ آماري كه بخشي از آن نيز مربوط به پروژههاي باقيمانده طرحهاي قبلي است. حتي اگر همين عدد را مبنا قرار دهيم، فاصله آن با تعهد چهار ميليوني بسيار قابل توجه است. تحقق كامل هدف قانوني با روند فعلي، سالها بيش از زمان پيشبينيشده به طول خواهد انجاميد.
دولت؛ سازنده يا تسهيلگر ناكام؟
براساس قانون، دولت قرار نبود مستقيماً چهار ميليون واحد بسازد؛ بلكه بايد نقش «تسهيلگر» را ايفا ميكرد. تأمين زمينهاي دولتي، هدايت بانكها به پرداخت تسهيلات، كاهش بروكراسي صدور مجوز و ايجاد مشوقهاي مالياتي، از جمله تكاليف تعيينشده بود. اما فعالان بخش خصوصي روايت ديگري دارند. آنان از دشواري دريافت تسهيلات، ناكافي بودن سقف وامها، نبود ثبات در مقررات و طولاني بودن فرآيندهاي اداري سخن ميگويند. در بسياري از پروژهها، تسهيلات بانكي تنها بخش كوچكي از هزينه ساخت را پوشش ميدهد و همين مساله، تأمين مالي را به چالشي جدي تبديل كرده است.اگر دولت سازنده نبود و بايد مسير را هموار ميكرد، امروز پرسش اين است كه چرا همين مسير نيز همچنان پرسنگلاخ باقي مانده است؟
پروانههاي ساختماني؛ شاخصي كه هشدار ميدهد
يكي از دقيقترين شاخصهاي سنجش رونق يا ركود ساختوساز، آمار صدور پروانههاي ساختماني است. اين شاخص نشان ميدهد چه تعداد پروژه جديد در حال آغاز است و چه حجمي از عرضه در آينده شكل خواهد گرفت.آمارهاي رسمي نشان ميدهد صدور پروانههاي ساختماني در سالهاي اخير نهتنها جهش نكرده بلكه با كاهش قابل توجهي روبرو بوده است. كاهش ۳۰ تا ۵۰ درصدي صدور پروانهها نسبت به سالهاي مياني دهه ۹۰، بيانگر آن است كه موج جديدي از پروژههاي ساختماني آغاز نشده است.وقتي پروانه صادر نميشود، پروژهاي هم شروع نميشود. وقتي پروژهاي آغاز نشود، عرضهاي در كار نخواهد بود و فشار بازار اجاره و قيمت مسكن در سالهاي آينده تشديد ميشود.
جهش هزينهها؛ مانع پنهان ساختوساز
در كنار ركود صدور مجوز، جهش هزينههاي ساخت نيز عامل بازدارنده مهمي بوده است. شاخص قيمت نهادههاي ساختماني در سال ۱۴۰۴ افزايش قابل توجهي را ثبت كرده و در برخي اقلام رشدهاي بالاي ۶۰ درصدي مشاهده شده است. افزايش شديد قيمت مصالح، تجهيزات تأسيساتي و خدمات اجرايي، هزينه تمامشده هر متر مربع ساخت را به شكل چشمگيري بالا برده است. در چنين شرايطي، سازندهاي كه امروز پروژهاي را آغاز ميكند، با ريسك بالاي افزايش هزينه در طول اجراي پروژه مواجه است؛ در حالي كه بازار فروش نيز در ركود نسبي قرار دارد.تركيب «تورم بالا»، «وام ناكافي» و «ريسك فروش» انگيزه تعريف پروژههاي جديد را كاهش داده و سرمايهها را به سمت بازارهاي كمريسكتر سوق داده است.
آمارهاي ميليوني؛ تفاوت ميان كلنگزني تا تحويل كليد
يكي از چالشهاي ارزيابي عملكرد در حوزه مسكن، تفاوت ميان مراحل مختلف پروژه است. ثبتنام متقاضي، تخصيص زمين، آغاز عمليات اجرايي، پيشرفت فيزيكي و تحويل نهايي، هر يك معناي متفاوتي دارند.آنچه بازار را تنظيم ميكند، واحد تحويلشده و قابل سكونت است؛ نه زميني كه صرفاً تخصيص يافته يا پروژهاي كه در مرحله فونداسيون باقي مانده است. خلط اين مفاهيم ميتواند تصوير نادرستي از ميزان پيشرفت واقعي ارايه دهد.بازار مسكن با «عدد ثبتنام» آرام نميشود؛ با «تحويل كليد» آرام ميشود.
بازار اجاره؛ اولين قرباني ركود ساخت
ركود در ساختوساز، پيامد مستقيم خود را در بازار اجاره نشان ميدهد. كاهش عرضه جديد به معناي رقابت بيشتر ميان مستأجران و فشار افزايشي بر اجارهبهاست. در شرايطي كه قدرت خريد خانوارها نيز كاهش يافته، نبود عرضه كافي ميتواند بحران مسكن را تشديد كند. اجراي كامل قانون جهش توليد مسكن ميتوانست يكي از ابزارهاي مهم براي افزايش عرضه و تعديل بازار باشد. اما كندي پيشرفت پروژهها، اين ابزار را عملاً تضعيف كرده است. چهار ميليون واحد مسكوني يك عدد ساده نبود؛ برآوردي از نياز انباشته بازار و پاسخ به تقاضاي سالانه بود. تحقق چنين هدفي مستلزم ثبات اقتصادي، تأمين مالي پايدار، هماهنگي نهادي و كاهش ريسك سرمايهگذاري است. مقايسه امروز ميان «۴ ميليون تعهد» و «۸۵۰ هزار واحد در حال ساخت» نشان ميدهد مسكن بيش از آنكه به اعلام اعداد بزرگ نياز داشته باشد، به سياستگذاري منسجم و اجراي دقيق نيازمند است. بازار مسكن با گزارش عملكرد تنظيم نميشود؛ با عرضه مستمر و تحويل واقعي تنظيم ميشود.
اگر قرار است وعده جهش توليد مسكن از كاغذ به واقعيت برسد، بايد از مرحله اعلام آمار عبور كرد و به مرحله تكميل پروژهها و تحويل واحدهاي قابل سكونت رسيد؛ جايي كه اثر سياست نه در گزارشها، بلكه در زندگي روزمره خانوارها ديده ميشود.
