رشد ۵۰ درصدي در بازار راكد تهران
در حالي كه از ابتداي سال ۱۴۰۳ تا ۲۱ بهمن ۱۴۰۴ قيمت دلار ۱۶۲ درصد و طلا ۴۹۲ درصد افزايش يافته، ميانگين قيمت مسكن تهران تنها ۵۳ درصد رشد كرده است؛ شكافي كه حالا بهنظر ميرسد در حال پر شدن است.
در حالي كه از ابتداي سال ۱۴۰۳ تا ۲۱ بهمن ۱۴۰۴ قيمت دلار ۱۶۲ درصد و طلا ۴۹۲ درصد افزايش يافته، ميانگين قيمت مسكن تهران تنها ۵۳ درصد رشد كرده است؛ شكافي كه حالا بهنظر ميرسد در حال پر شدن است.
بازاري كه تا چند ماه پيش با رشد سالانه حدود ۳۰ درصدي در ركود نسبي بهسر ميبرد، اكنون با جهش ۳۰ تا ۵۰ درصدي قيمتهاي پيشنهادي در سه ماه اخير، نشانههايي از تعقيب دلار و طلا را بروز داده است؛ تعقيبي كه بيش از آنكه بر پايه رونق معاملات باشد، بر موجي از انتظارات تورمي و هيجانات ارزي سوار شده است. مقايسه بازارها تصوير روشني ارايه ميدهد. دلار از حدود ۶۱ هزار و ۴۰۰ تومان در ابتداي فروردين سال گذشته به ۱۶۱ هزار تومان رسيده است. هر گرم طلاي ۱۸ عيار نيز از ۳ ميليون و ۲۶۶ هزار تومان به ۱۹ ميليون و ۳۰۰ هزار تومان افزايش يافته است. در مقابل، ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در تهران از ۸۱.۶ ميليون تومان به حدود ۱۲۵ ميليون تومان رسيده؛ افزايشي كه در برابر جهش ارز و طلا ناچيز به نظر ميرسد. اين اختلاف باعث شده برخي فعالان بازار از «جاماندگي» مسكن سخن بگويند. شاخص دلاري قيمت مسكن نيز اين عقبماندگي را تاييد ميكند. در دهههاي اخير، قيمت هر متر مربع آپارتمان در تهران معمولا بين ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار در نوسان بوده، اما اكنون با وجود رشدهاي ريالي اخير، به حدود ۷۷۶ دلار رسيده است؛ سطحي كه نشان ميدهد بازار ملك هنوز خود را با جهش ارزي تطبيق نداده است.
آغاز موج جديد افزايش قيمت
با اين حال، از حدود سه ماه قبل ورق برگشته است. مشاوران املاك از افزايش محسوس قيمتهاي پيشنهادي خبر ميدهند؛ افزايشهايي كه در بسياري از مناطق بين ۳۰ تا ۵۰ درصد و در مواردي حتي تا ۸۰ درصد گزارش ميشود. براي واحدهاي نوساز، محلههاي محبوب و مناطق پرمعامله، رشد قيمتها شديدتر بوده و برخي مالكان نيز از عرضه واحدهاي خود خودداري كردهاند. به گفته فعالان بازار، مناطق ۱ تا ۶ تهران و همچنين مناطق پرمعاملهاي چون ۱۴ و ۱۵ بيشترين رشد قيمت را تجربه كردهاند. در برخي نقاط جنوب شهر، قيمت پيشنهادي واحدهاي نوساز كه تا پيش از اين متري ۸۰ ميليون تومان بود، اكنون به بالاي ۱۲۰ ميليون تومان رسيده است؛ جهشي كه تنها در فاصله دو تا سه ماه رخ داده است.
بازار ملك اسير ركود تورمي
با وجود اين افزايشهاي اسمي، بازار همچنان در ركود معاملاتي به سر ميبرد. عدم تناسب قيمتها با توان خريد متقاضيان واقعي سبب شده حجم معاملات در سطح پاييني باقي بماند. نتيجه، شكلگيري پديدهاي آشنا در اقتصاد ايران است: ركود تورمي. قيمتها بالا ميرود، اما خريد و فروشي انجام نميشود. در چنين شرايطي، فايلهاي فروش هر روز با ارقام جديد و بالاتر به بازار ميآيند، اما خريداران عقب نشستهاند. نرخها افزايش مييابد، اما نه بر مبناي معاملات قطعي، بلكه بر پايه انتظارات و فضاي رواني حاكم بر بازار.
روايت مشاوران املاك از هيجانات ارزي
در همين زمينه، مهدي كرباسيان، خزانهدار اتحاديه مشاوران املاك تهران، با اشاره به تحولات اخير ميگويد: بازار مسكن همچنان در ركودي كه از دو سال قبل گريبان آن را گرفته به سر ميبرد. اما طي دو- سه ماه اخير به سبب نوسان قيمت طلا، ارز و خودرو، مسكن نيز در فاز گراني قرار گرفت. او با تشريح روند اثرگذاري بازارهاي موازي ميافزايد: هيجانات سياسي، ابتدا بر بازارهاي طلا و ارز تاثير گذاشت و با فاصله زماني به بازار ملك سرايت كرد. از حدود سه ماه قبل، فروشندگان به تدريج از بازار خارج شدند و كساني هم كه واحدهاي خود را براي فروش گذاشتهاند مرتبا با بحثهاي رواني كه ايجاد ميشود بر نرخهاي پيشنهادي اضافه ميكنند. وي بر ويژگي ساختاري بازار ملك تاكيد ميكند: بازار مسكن از خاصيت چسبندگي برخوردار است. زماني كه قيمت طلا و ارز بالا ميرود مسكن با توجه به نقدشوندگي پايين و چسبندگي قيمتها سريعا واكنش نشان نميدهد و تورم ملك با فاصله زماني بروز ميكند. به همان نسبت نيز وقتي ارز، طلا يا خودرو كاهش مييابد مسكن در مقابل كاهش قيمت مقاومت دارد. او با اشاره به وضعيت فعلي معاملات ميگويد: هر روز كه فايلهاي جديد را رصد ميكنيم شاهد تغيير قيمت آپارتمان در تهران هستيم اما معاملهاي صورت نميگيرد و نرخها صرفا اسمي بالا ميرود. خروجي اين وضعيت به تشديد ركود تورمي منجر ميشود.
افزايش ۳۰ تا ۵۰ درصدي در سه ماه
كرباسيان درباره ميزان رشد قيمتها در ماههاي اخير تصريح ميكند: به جرأت ميتوان گفت نرخها بين ۳۰ تا ۵۰ درصد افزايش داشته است. بعضي مناطق بيشتر و برخي كمتر. رشد قيمت در مناطق ۱ تا ۶ و همچنين مناطق پرمعامله مثل ۱۴ و ۱۵ بيشتر بوده است. در برخي نقاط جنوب شهر تا پيش از اين قيمت پيشنهادي واحدهاي نوساز متري ۸۰ ميليون تومان بود كه هماكنون به بالاي ۱۲۰ ميليون تومان رسيده است. اين موارد ظرف همين دو سه ماه اخير اتفاق افتاده است. او همچنين به رشد هزينههاي ساخت اشاره ميكند: در سه ماه گذشته قيمت نهادههاي ساختماني بين ۳۰ تا ۴۰ درصد افزايش داشته است. البته مصالح ساختماني يكي از گزينههاي موثر بر بازار است. طلا، ارز و حتي خودرو از ديگر متغيرها هستند كه در مقاطعي بر اثر صعود قيمتي اين بخشها قيمت مسكن تا ۱۰۰ درصد رشد داشته است.
شب عيد و انتظار تورم فصلي
اين عضو هيات رييسه اتحاديه مشاوران املاك تهران درباره چشمانداز كوتاهمدت بازار نيز ميگويد: معمولا بازار مسكن در اواخر زمستان و شب عيد با تورم ۲۰ تا ۳۰ درصد مواجه ميشود. بنابراين انتظار افزايش قيمت مجدد در اواخر سال جاري و اوايل سال آينده وجود دارد و بازار اجاره نيز طبيعتا تحت تاثير قرار ميگيرد. بازار اجاره نيز از اين تحولات مصون نمانده است. به گفته كرباسيان، سياستهاي دستوري در اين حوزه كارآمد نبودهاند: در چهار سال گذشته دولت نرخ مجاز رشد اجارهبها در تهران را ۲۵ درصد اعلام كرده اما اجارهبها بهطور ميانگين ۵۰ درصد رشد داشته كه نشان ميدهد موجران از نرخهاي دستوري تبعيت نكردهاند.
آينده؛ آرامش يا تداوم ركود تورمي؟
پرسش اصلي اين است كه مسير پيشروي بازار مسكن چه خواهد بود؟ آيا جهش اخير به رونق معاملات منجر ميشود يا تنها به تعميق ركود تورمي خواهد انجاميد؟كرباسيان در پاسخ ميگويد: اگر تنشهاي سياسي برطرف شود و كشور به آرامش برسد هيجانات طلا و ارز از بين ميرود و مسكن ميتواند رونق بگيرد. در غير اين صورت ركود تورمي، بازار مسكن را رها نخواهد كرد. به نظر ميرسد كليد آينده بازار، بيش از هر چيز در متغيرهاي كلان و سياسي نهفته است. تجربه سالهاي گذشته نشان داده كه مسكن در ايران نه صرفا يك كالاي مصرفي، بلكه پناهگاهي براي حفظ ارزش دارايي در برابر تورم و بيثباتي است. از همين رو، هر موج ارزي دير يا زود به اين بازار نيز ميرسد؛ هرچند با تاخير. در حال حاضر، بازار مسكن در نقطهاي حساس ايستاده است: از يك سو شكاف قيمتي با دلار و طلا انگيزه رشد بيشتر را تقويت ميكند و از سوي ديگر، ضعف تقاضاي موثر و كاهش قدرت خريد، ظرفيت جذب اين افزايشها را محدود ساخته است. اگر ثبات به متغيرهاي سياسي و ارزي بازگردد، شايد بازار ملك بتواند از فاز هيجاني خارج شده و به سمت رونق معاملاتي حركت كند. در غير اين صورت، آنچه پيشروست تداوم چرخهاي است كه طي آن قيمتها بالا ميرود، اما خانهاي فروخته نميشود؛ تعقيبي فرسايشي در سايه دلار.
