بازار مسكن در آستانه تغيير فاز
بازار مسكن تهران كه طي سالهاي اخير يكي از طولانيترين دورههاي ركود خود را تجربه كرده، حالا نشانههايي از تحرك دوباره بروز داده است؛ نشانههايي كه هرچند هنوز به معناي رونق نيست، اما ميتواند از تغيير تدريجي فاز بازار حكايت كند.
بازار مسكن تهران كه طي سالهاي اخير يكي از طولانيترين دورههاي ركود خود را تجربه كرده، حالا نشانههايي از تحرك دوباره بروز داده است؛ نشانههايي كه هرچند هنوز به معناي رونق نيست، اما ميتواند از تغيير تدريجي فاز بازار حكايت كند. افزايش تعداد معاملات از ابتداي ديماه، همزمان با نزديك شدن به ماههاي پاياني سال، توجه فعالان اقتصادي و متقاضيان مصرفي را به اين پرسش جلب كرده كه آيا بازار مسكن در مسير خروج از ركود قرار گرفته يا اين تحرك صرفا يك واكنش فصلي و كوتاهمدت است؟داود بيگينژاد، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، با تأييد آغاز افزايش معاملات ميگويد: از ابتداي ديماه شاهد افزايش معاملات مسكن در تهران هستيم. البته بايد توجه داشت كه شب عيد بازار مسكن از دي آغاز ميشود و محدود به اسفند نيست. معمولا در ۷۵ روز پاياني سال، معاملات افزايش پيدا ميكند.
شب عيد مسكن واقعيتي قديمي با اثرگذاري جديد
برخلاف تصور عمومي كه رونق شب عيد بازار مسكن را به هفتههاي پاياني اسفند محدود ميكند، فعالان اين بازار معتقدند تحرك واقعي از ديماه آغاز ميشود. خانوادههايي كه قصد جابهجايي، تبديل به احسن يا تعيين تكليف وضعيت سكونتي خود پيش از سال جديد را دارند، زودتر وارد بازار ميشوند. همين رفتار فصلي باعث شده حتي در شرايط ركودي، بازار مسكن در زمستان با افزايش مراجعات و معاملات روبهرو شود.به گزارش ايلنا، با اين حال، كارشناسان تأكيد دارند كه اين افزايش معاملات الزاما به معناي خروج كامل از ركود نيست. بيگينژاد در اين باره ميگويد: بازار مسكن تابع مجموعهاي از مولفههاست؛ از قيمت تمامشده ساخت گرفته تا ميزان تقاضا و شرايط بازارهاي موازي. نبايد تصور كرد صرف افزايش معاملات فصلي، بازار وارد رونق پايدار شده است.
دلار و مسكن رابطهاي غيرمستقيم اما تعيينكننده
يكي از پرسشهاي اصلي در شرايط كنوني، نسبت بازار مسكن با نرخ ارز است؛ بهويژه در دورهاي كه بازارهاي طلا و دلار نوسانات شديد و بعضا هيجاني را تجربه كردهاند. بيگينژاد در پاسخ به اين سوال كه معاملات مسكن با چه نرخي از دلار انجام ميشود، تصريح ميكند: اينگونه نيست كه نرخ دلار بهطور مستقيم بر قيمت مسكن اثر بگذارد. بايد ساير مولفهها از جمله هزينه نهادههاي توليد، قيمت تمامشده ساخت و ميزان تقاضا را در نظر گرفت.تورج سرباز، عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك تهران نيز معتقد است: در شرايطي كه قيمت دلار و سكه از منطق اقتصادي فاصله گرفتهاند، تنها بازاري كه هنوز رفتار نسبتا منطقي دارد، مسكن است؛ اما همين ديرپذيري و نقدشوندگي پايين باعث شده فعلا در ركود باقي بماند.
افزايش تقاضا، افزايش قيمت؟ قاعدهاي كه استثنا ندارد
همزمان با افزايش معاملات، نگرانيها درباره رشد قيمت مسكن نيز پررنگتر شده است. بيگينژاد در اين باره ميگويد: امكان ندارد تقاضا در بازاري افزايش پيدا كند و قيمت ثابت بماند. هر بازاري متأثر از متقاضيان، قيمت را تغيير ميدهد و بازار مسكن هم از اين قاعده مستثني نيست.با اين حال، بيشتر كارشناسان معتقدند اگر هم افزايش قيمتي رخ بدهد، شيب آن ملايم و غيرهيجاني خواهد بود. سمانه محرمي نمين، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك، ميگويد: بازار هنوز كاملا از ركود خارج نشده، اما افزايش محدود معاملات و رشد قيمتها، بهويژه در واحدهاي كوچكمتراژ، قابل مشاهده است. با توجه به افزايش هزينههاي ساخت، روند قيمتها صعودي اما آرام خواهد بود.
قيمتهاي بازار واقعيت معاملات يا ذهنيت فروشندگان؟
خاموشي سامانه املاك و مستغلات كه مرجع ثبت رسمي قراردادهاي ملكي بود، يكي از چالشهاي جدي بازار در ماههاي اخير به شمار ميرود. نبود دادههاي شفاف باعث شده بسياري از قيمتهاي اعلامي، بيش از آنكه بر معاملات واقعي استوار باشند، بر اساس آگهيها و انتظارات ذهني مالكان شكل بگيرند.بيگينژاد در اين باره هشدار ميدهد: پس از خاموش شدن سامانه، عملاهر قيمتي كه اعلام ميشود يك تصور ذهني است. قيمتهايي كه اعلام ميشود اغلب بر اساس آگهيهاست و با واقعيت بازار فاصله دارد.با اين وجود، او با استناد به اطلاعات ميداني مشاوران املاك ميگويد: در حال حاضر متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در محور آزادي حدود ۱۱۰ ميليون تومان است.
آينده بازار از نگاه تحليلگران
مرور ديدگاههاي كارشناسان و فعالان بازار مسكن نشان ميدهد اگرچه سناريوهاي متفاوتي از تثبيت قيمتها تا تداوم ركود ساختوساز مطرح ميشود، اما يك نقطه اشتراك ميان اغلب تحليلها وجود دارد: مسكن از تورم عمومي جا مانده است.حامد قناعي، كارشناس مسكن ميگويد: ارزش دلاري هر متر مربع مسكن به حدود ۸۰۰ دلار كاهش يافته و با بازگشت ثبات سياسي، اين بازار ظرفيت رشد ۱۵ تا ۲۰ درصدي دارد.فرشيد پورحاجت، دبير كانون انبوهسازان نيز معتقد است: پس از 7 سال ركود، افزايش معاملات و امتناع برخي سازندگان از فروش، نشانههاي پايان ايستايي است. در صورت موفقيت مذاكرات، افزايش آرام و پلكاني قيمتها محتملترين سناريو خواهد بود.در مقابل، خشايار باقرپور، مديرعامل اتحاديه تعاونيهاي عمراني شهر تهران، هشدار ميدهد كه بيثباتي سياسي ميتواند دوباره بازار را متوقف كند و قيمت دلاري مسكن حتي كمتر از سطح فعلي شود.
ركود ساختوساز؛ بحران پنهان بازار مسكن
اگرچه تمركز افكار عمومي بر قيمت و معاملات است، اما بسياري از كارشناسان ريشه بحران بازار مسكن را در ركود ساختوساز ميدانند. افزايش هزينههاي توليد، نااطميناني اقتصادي و جاماندگي قيمت مسكن از تورم، بسياري از سازندگان را از شروع پروژههاي جديد منصرف كرده است.پژمان جوزي، رييس انجمن صنعت ساختمان ميگويد: چنين ركودي در پنج دهه اخير بيسابقه است. شش ميليون تقاضاي انباشته وجود دارد، اما ساختوساز كافي انجام نشده است.
بخر يا صبر كن؟ دو راهي متقاضيان مصرفي
در اين شرايط، متقاضيان مصرفي با يك تصميم دشوار روبرو هستند. فرشيد ايلاتي، كارشناس بازار مسكن، توصيه ميكند: بازار از لحاظ قيمتي هنوز مناسب است و تورم عمومي وارد آن نشده. خريداران مصرفي بهتر است قبل از نوروز ۱۴۰۵ اقدام كنند.در مقابل، حسين عبده تبريزي، اقتصاددان، هشدار ميدهد كه سرمايهگذاري هيجاني ميتواند زيانبار باشد و تصميمگيري محتاطانه و بلندمدت را ضروري ميداند.بازار مسكن تهران امروز نه در آستانه جهش قيمتي قرار دارد و نه در ركود مطلق. افزايش معاملات از ديماه، بيش از آنكه نشانه رونق باشد، بيانگر تحرك فصلي و پاسخ به نيازهاي مصرفي است. آينده اين بازار بيش از هر چيز به ثبات سياسي، سياستگذاري اقتصادي و احياي ساختوساز وابسته است.اگر آرامش به متغيرهاي كلان بازگردد، مسكن ميتواند با شيبي ملايم مسير رشد را طي كند؛ در غير اين صورت، ركود فرسايشي همچنان واقعيت غالب بازار مسكن ايران باقي خواهد ماند.
