فاصله دوبرابري هزينه ساخت و قيمت فروش
ميانگين هزينه ساخت هر مترمربع مسكن در تهران به حدود ۳۵ ميليون تومان رسيده است؛ عددي كه در كنار تعطيلي بيش از ۷۰ درصد پروژههاي متوسط ساختماني، كاهش شديد قدرت خريد و اختلاف دوبرابري ميان هزينه ساخت و قيمت فروش، تصويري نگرانكننده از بازار مسكن ترسيم ميكند.
ميانگين هزينه ساخت هر مترمربع مسكن در تهران به حدود ۳۵ ميليون تومان رسيده است؛ عددي كه در كنار تعطيلي بيش از ۷۰ درصد پروژههاي متوسط ساختماني، كاهش شديد قدرت خريد و اختلاف دوبرابري ميان هزينه ساخت و قيمت فروش، تصويري نگرانكننده از بازار مسكن ترسيم ميكند.
در حالي كه فعالان صنعت ساختمان از خروج تدريجي بازار از ركود سخن ميگويند، شواهد ميداني نشان ميدهد اين خروج، بيش از آنكه به رونق معاملات منجر شود، به افزايش قيمتهاي اسمي بدون خريدار انجاميده است.
بازار مسكن ايران طي شش تا هفت سال گذشته يكي از سختترين دورههاي خود را تجربه كرده است. ركودي عميق كه نهتنها معاملات خريد و فروش را به حداقل رساند، بلكه مسير حركت سرمايههاي خرد و كلان را نيز تغيير داد. به گفته فعالان اين حوزه، بخش قابل توجهي از سرمايههاي سرگردان كه ميتوانست وارد چرخه توليد مسكن شود، راهي بازارهاي موازي مانند ارز، طلا و بورس شد.فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوهسازان، با اشاره به اين وضعيت ميگويد: آنچه واضح است، بازار مسكن طي شش تا هفت سال گذشته شرايط مناسبي نداشته و بخش زيادي از سرمايههاي سرگردان مردم به بازارهايي مانند طلا، بورس و دلار هدايت شده بود. مردم براي حفظ سرمايههاي خود، سرمايههايشان را به دلار، سكه و طلا تبديل ميكردند.
او معتقد است اين تغيير مسير سرمايهگذاري، بيش از هر چيز ناشي از عدم جذابيت بازار مسكن در مقايسه با بازارهاي نقدشوندهتر بوده است.
بازگشت تدريجي سرمايهها به مسكن
با وجود تداوم مشكلات ساختاري، برخي نشانهها حاكي از تغيير رفتار سرمايهگذاران و خريداران در ماههاي اخير است. پورحاجت در اين باره توضيح ميدهد: امروز اما به نظر ميرسد اشتياق مردم براي خريد ملك بيشتر شده است. بخش قابل توجهي از سرمايههايي كه پيشتر به بازار طلا و بورس جذب شده بودند، دوباره به سمت بازار مسكن حركت كرده است.
اين بازگشت سرمايه، هرچند محدود و محتاطانه، نشان ميدهد مسكن همچنان به عنوان يك پناهگاه امن سرمايه در ذهن بخشي از جامعه باقي مانده است؛ هرچند توان مالي خريداران، مانع اصلي تبديل اين اشتياق به معامله واقعي است.
تأثير پايان سال و تحرك فصلي بازار
نزديك شدن به پايان سال همواره يكي از عوامل تحرك نسبي بازار مسكن بوده است. دبير كانون سراسري انبوهسازان در اين باره ميگويد: بازار مسكن با نزديك شدن به نوروز رونق نسبي پيدا كرده است. اگرچه روند بازار خريد و فروش آپارتمان و زمين متفاوت است، اما در بخش مصرفي، تمايل به خريد وجود دارد.
به گفته او، واحدهاي استاندارد و همتراز با تورم، همچنان جذابيت خود را حفظ كردهاند، واحدهاي آپارتماني استاندارد و همتراز تورم افزايش قيمت داشتهاند و جذابيت خود را حفظ كردهاند.
پورحاجت تأكيد ميكند كه اين تحرك، الزاماً يك رفتار سنتي فصلي نيست، انگيزه براي خريد ملك در اين مقطع نسبت به گذشته افزايش يافته است و ارتباط مستقيم با خريد سنتي يا فصلي مردم ندارد، بلكه اين تغيير نشاندهنده ورود بازار مسكن به فاز جديدي از فعاليت است.
مصالح ساختماني؛ موتور خاموشنشدني گراني
در سوي ديگر ماجرا، هزينههاي ساختوساز همچنان با شتاب در حال افزايش است. پورحاجت با اشاره به وضعيت بازار مصالح ساختماني ميگويد: قيمت مصالح ساختماني طي سالهاي گذشته افزايش يافته و نوسانات دلار، بازار توليد سيمان، فولاد و ساير كالاهاي مرتبط را تحت تأثير قرار داده است. اين روند روي تمام بخشهاي توليدي و ساختمانسازي كشور تأثيرگذار بوده است.
او پيشبيني ميكند كه بازار مسكن در سال آينده نيز در مسير خروج تدريجي از ركود باقي بماند، اما اين مسير بهشدت تحت تأثير تحولات سياسي و اقتصادي خواهد بود: پيشبيني ميشود كه بازار مسكن سال آينده همچنان در حال خروج از ركود باشد. بازار در حال تجربه شرايط متفاوت و ورود پلكاني به فاز جديد است. البته تحولات سياسي و اقتصادي كشور نيز ميتواند بر روند بازار مسكن تأثيرگذار باشد.
مهمترين نكتهاي كه دبير كانون سراسري انبوهسازان به آن اشاره ميكند، هزينه ساخت است؛ عددي كه عملاً پايه تمام تحولات بعدي بازار را شكل ميدهد، ميانگين هزينه ساخت هر مترمربع مسكن در حال حاضر حدود ۳۵ ميليون تومان است. اين رقم، بدون احتساب قيمت زمين، مالياتها، عوارض و هزينههاي تأمين مالي، نشان ميدهد كه حتي در خوشبينانهترين حالت، توليد مسكن ارزانقيمت در شرايط فعلي تقريباً غيرممكن شده است.
اختلاف دلار ساخت و دلار فروش
در كنار اين اظهارات، رامين گوران، رييس انجمن انبوهسازان مسكن و ساختمان استان تهران، تصويري تندتر و نگرانكنندهتر از بازار ارايه ميدهد. او با اشاره به شكاف بيسابقه ميان هزينه ساخت و قيمت فروش ميگويد: امروز هزينه ساخت با دلار ۱۳۰ هزار توماني محاسبه ميشود، اما فروش آپارتمان با قيمتهايي انجام ميشود كه تناسبي با اين هزينهها ندارد.
او ادامه ميدهد: براي اولينبار شاهد اختلافي تقريباً دوبرابري ميان هزينه ساخت با دلار ۱۳۰ هزار توماني و قيمت فروش با دلار ۷۰ هزار توماني هستيم. به گفته گوران، اين شكاف عملاً حاشيه سود سازندگان را از بين برده و آنها را در وضعيت زيان عملياتي قرار داده است.
سازندگان بدون خريدار
رييس انجمن انبوهسازان تهران تأكيد ميكند كه حتي تخفيفهاي سنگين نيز گرهاي از بازار باز نكرده است و سازندگان حاضرند واحدهاي خود را با تخفيف بفروشند، اما خريداري وجود ندارد. اگر هم با قيمت پايين، فروشي انجام ميشود، صرفاً براي حفظ تابآوري مالي مجموعه يا خروج تدريجي از بازار است.
او هشدار ميدهد كه بسياري از سازندگان خرد از چرخه توليد خارج شدهاند، درواقع بسياري از سازندگان خرد، ديگر توان ادامه فعاليت ندارند و پروژهها را تعطيل كردهاند.
تعطيلي ۷۰ درصد پروژههاي متوسط تهران
يكي از نگرانكنندهترين آمارهايي كه گوران ارايه ميدهد، مربوط به توقف پروژههاست، به گفته رييس انجمن انبوهسازان تهران برآورد اين است كه بيش از ۷۰ درصد پروژههاي متوسط در تهران تعطيل شدهاند. او اضافه ميكند: پروژههاي كوتاهمرتبه و متوسطمرتبهاي كه از گذشته مجوز داشتند نيز به دليل افزايش هزينهها متوقف شدهاند.اين تعطيلي گسترده، زنگ خطري جدي براي آينده عرضه مسكن در سالهاي پيشرو محسوب ميشود.
قيمتهاي اسمي، معاملات واقعي صفر
گوران با اشاره به وضعيت قيمتها در مناطق متوسط شهر تهران ميگويد: در حالي كه قيمت آپارتمان در منطقه متوسط شهر تهران بهصورت اسمي حدود متري ۱۲۰ ميليون تومان اعلام ميشود، در عمل حتي با متري ۹۰ ميليون تومان هم خريداري وجود ندارد.
او يكي از عوامل اصلي اين وضعيت را افزايش روزانه قيمت مصالح ميداند و ميافزايد: قيمت مصالح ساختماني بهطور روزانه در حال افزايش است. براي مثال، ميلگرد كه تا ماه گذشته كيلويي ۴۰ هزار تومان بود، حالا به بيش از ۵۰ هزار تومان رسيده كه نشاندهنده افزايش حدود ۳۰ درصدي در يك ماه است. به گفته رييس انجمن انبوهسازان تهران، كاهش توليد الزاماً به رونق منجر نميشود، در بازار مسكن ايران، كاهش توليد معمولاً به افزايش قيمت منجر ميشود، اما اين افزايش الزاماً به رونق ختم نميشود.
او تأكيد ميكند: ما با ركود عميقي مواجه هستيم؛ افزايش قيمت فزاينده خواهيم داشت، اما معاملات شكل نميگيرد، چون متقاضي توان خريد ندارد.
سرمايههاي سرگردان و نااطميناني سياسي
گوران در پايان به نقش شرايط سياسي اشاره ميكند و ميگويد: ناامني سياسي و وضعيت نه جنگ نه صلح باعث ميشود مردم به نقدشوندگي سرمايهشان فكر كنند و منابع خود را از مسكن خارج كرده و به سمت طلا و ارز ببرند. البته اين بازارها هم ظرفيت محدودي دارند و ممكن است بخشي از اين سرمايهها دوباره به مسكن بازگردد.
آنچه از مجموع اظهارات فعالان صنعت ساختمان برميآيد، اين است كه بازار مسكن در نقطهاي حساس قرار دارد. هزينه ساخت متري ۳۵ ميليون تومان، تعطيلي گسترده پروژهها، نبود خريدار موثر و نااطميناني اقتصادي، همگي نشان ميدهد بدون مداخله موثر دولت و رفع موانع توليد، آينده بازار با افزايش قيمت بدون رونق همراه خواهد بود. مسيري كه نه به نفع سازنده است و نه به نفع مصرفكننده.
