وقتي پنهان‌كاري، قيمت را مهار نكرد

با وجود افزايش ۱۰ تا ۲۰ درصدي قيمت مسكن بر اساس ارزيابي‌هاي ميداني فعالان بازار و مشاهده تحرك نسبي در معاملات، هنوز يك پرسش اساسي درباره وضعيت اين بازار بي‌پاسخ مانده است: چرا آمار رسمي معاملات و قيمت مسكن منتشر نمي‌شود؟

پرسشي كه پاسخ آن، نه‌تنها به شفافيت اقتصادي، بلكه به اعتماد عمومي، رفتار سرمايه‌گذاران و حتي مسير آينده بازار مسكن گره خورده است.

سمانه محرمي نمين، نايب‌رييس دوم اتحاديه مشاوران املاك، در گفت‌وگويي صريح، از تصميمي پرده برمي‌دارد كه به گفته او، با هدف كنترل قيمت‌ها اتخاذ شد اما نتيجه‌اي معكوس به همراه داشت: توقف انتشار آمار رسمي بازار مسكن.

محرمي نمين با تشريح وضعيت گذشته بازار مسكن مي‌گويد: اتحاديه مشاوران املاك در گذشته از طريق سامانه املاك و مستغلات و كدهاي رهگيري به آمار دقيق معاملات دسترسي داشت و بر اساس آن مي‌توانست اعلام كند تعداد معاملات افزايش يافته يا كاهش پيدا كرده و ميزان رشد يا افت قيمت‌ها چه عددي بوده است.

   تغيير اين روند از سال ۱۴۰۱ 

به گفته نايب‌رييس اتحاديه، مسووليت ثبت و انتشار آمار به وزارت راه و شهرسازي واگذار شد و در همين مسير، دسترسي تشكل‌هاي صنفي به داده‌ها قطع شد و از سال ۱۴۰۱ اين مسووليت به وزارت راه و شهرسازي واگذار شد و دسترسي سنديكاي مردمي مشاوران املاك به آمارها قطع و سامانه‌اي تحت عنوان «خودنويس» جايگزين شد.

نتيجه چه بود؟ اتحاديه‌اي كه در خط مقدم بازار قرار دارد، حالا فاقد ابزار تحليل رسمي است و امروز مشاوران اتحاديه املاك ناچارند صرفاً بر اساس مشاهدات ميداني صحبت كنيم، چراكه آمار رسمي و دقيق در دسترس نيست.

البته نبود داده، فقط يك خلأ آماري نيست؛ بلكه زمينه‌ساز توليد اعداد متناقض و روايت‌هاي غيرقابل راستي‌آزمايي شده است.

به گزارش مهر، محرمي نمين در اين باره هشدار مي‌دهد: هر فرد يا نهادي كه اعلام مي‌كند قيمت‌ها ۲۰ يا ۳۰ درصد افزايش داشته، بايد مشخص كند اين آمار را از كجا آورده است.

او تأكيد مي‌كند كه از زمان دولت سيزدهم تاكنون، هيچ آمار شفاف و رسمي از وضعيت معاملات و قيمت‌ها منتشر نشده و اين خلأ، تحليل بازار را به حدس و گمان تبديل كرده است.

   پنهان‌كاري به‌جاي تنظيم بازار

به گفته نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك، منطق سياستگذار روشن بوده، اما اشتباه، تصور دولت اين بود كه اگر قيمت‌ها اعلام نشود، بازار دچار كاهش قيمت مي‌شود.اما تجربه بازار، خلاف اين تصور را ثابت كرده است، يعني پنهان‌سازي آمار هيچگاه منجر به كنترل بازار نشده است. اگر عدد واقعي معاملات و قيمت‌ها اعلام مي‌شد، بازار بر اساس واقعيت‌ها حركت مي‌كرد، نه اعداد كاذب.او نتيجه اين سياست را نه كاهش قيمت، بلكه بي‌اعتمادي گسترده فعالان بازار مي‌داند؛ بي‌اعتمادي‌اي كه خود به افزايش رفتارهاي احتياطي، ركود سرمايه‌گذاري مولد و رشد بازارهاي موازي منجر شده است.

     بازار بيدار شده اما هيجاني نيست

برخلاف تصور عمومي، محرمي نمين معتقد است بازار مسكن هنوز وارد فاز جهش نشده است، بر اساس آمارهاي ميداني، تحركات بازار افزايش پيدا كرده است.

او اين موضوع را كاملاً فصلي و سنتي مي‌داند، به‌طور سنتي مردم از بهمن‌ماه فرآيند خريد مسكن خود را آغاز مي‌كنند و طي بازه ۴۰ روزه تا دو ماهه تلاش مي‌كنند پيش از عيد نوروز به خانه جديد نقل مكان كنند.در همين چارچوب، افزايش قيمت‌ها نيز قابل پيش‌بيني بوده است، در حال حاضر مي‌توان به‌طور ميانگين افزايش ۱۰ تا ۲۰ درصدي قيمت خريد و فروش را در مناطق مختلف اعلام كرد.

    اجاره‌بها؛ تابع قيمت، اما فعلاً آرام

محرمي نمين با اشاره به ارتباط مستقيم قيمت مسكن و اجاره‌بها مي‌گويد: با توجه به اينكه اجاره‌بها درصدي از قيمت فروش ملك است، طبيعي است كه با افزايش قيمت مسكن، اجاره‌بها نيز رشد داشته باشد.اما نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك، در عين حال تأكيد مي‌كند كه بازار اجاره در مقطع فعلي متعادل و با ثبات است.او نقش عرضه و تقاضا را تعيين‌كننده مي‌داند و مي‌گويد: اگر بازار مسكن دستكاري نشود، عرضه و تقاضا خود قيمت‌ها را مشخص مي‌كند.به گفته محرمي نمين، تا اواسط خردادماه معمولاً تقاضاي اجاره پايين و فايل‌ها زياد است و همين موضوع مانع رشد قيمت مي‌شود.

    نيمه اول و دوم سال؛ دو رفتار متفاوت  مستأجران

تحليل رفتاري مستأجران نيز بخش ديگري از تصوير بازار مسكن است.محرمي نمين توضيح مي‌دهد: در نيمه دوم سال، معمولاً مستأجراني وارد بازار مي‌شوند كه توان پرداخت اجاره‌بهاي بالاتر و وديعه كمتر را دارند.

اما در نيمه اول سال، ترجيح برعكس مي‌شود و مستأجران ترجيح مي‌دهند وديعه بيشتري پرداخت كنند و اجاره ماهانه كمتري بپردازند.به گفته او، دوره هيجان اجاره از اواسط خرداد تا اواسط مهرماه آغاز مي‌شود؛ دوره‌اي كه بيشترين فشار قيمتي به مستأجران وارد مي‌شود.

    ارز، مسكن و يك اثر رواني

برخلاف تصور رايج، نوسانات ارزي اثر مستقيم بر قيمت مسكن نداشته است و به گفته محرمي نمين، مصالح ساختماني در سال‌هاي اخير به عنوان كالاهاي لوكس شناخته شده‌اند و واردات گسترده‌اي در اين حوزه وجود نداشته است.اما اثر رواني انكارناپذير است، نوسانات ارزي اثر رواني بر بازار خريد و فروش مي‌گذارد.

در حال حاضر، به گفته نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك، رونق نسبي معاملات زير ۱۰ ميليارد تومان در تهران مشاهده مي‌شود؛ معاملاتي كه بيشتر مربوط به تبديل به احسن است.

    خانه‌اولي‌ها؛ غايبان بزرگ بازار

شايد مهم‌ترين بخش اين تحليل، جايي است كه محرمي نمين به خروج جوانان از بازار مسكن اشاره مي‌كند و مي‌گويد: خانه‌اولي‌ها عملاً وارد بازار خريد نمي‌شوند. او ريشه اين مساله را در رونق بازارهاي موازي مي‌داند و مي‌افزايد: جوانان به سمت سوداگري و سفته‌بازي در بازار طلا و ارز سوق داده شده‌اند. مقايسه‌اي كه او مطرح مي‌كند، گوياي همه‌چيز است؛ به گفته نمين، قيمت طلا در بهمن سال گذشته حدود ۶ ميليون تومان بود و امروز به حدود ۱۸ تا ۱۹ ميليون تومان رسيده است.

در مقابل، مسكن چنين جهش هيجاني‌اي نداشته و همين موضوع، جذابيت سرمايه‌اي آن را كاهش داده است.

در نهايت، آنچه از اين روايت برمي‌آيد، يك پيام روشن است: بازار مسكن بيش از هر چيز، به شفافيت نياز دارد.پنهان‌سازي آمار نه‌تنها قيمت‌ها را كنترل نكرد، بلكه تحليل را مختل، اعتماد را تضعيف و سرمايه‌ها را به سمت بازارهاي پرريسك سوق داد. بازاري كه قرار بود «امن» باشد، بدون داده‌هاي شفاف، امنيت رواني خود را از دست داده است. اگر قرار است مسكن دوباره به مقصد سرمايه‌هاي بلندمدت تبديل شود، اولين گام نه وام است، نه ماليات؛ بلكه انتشار صادقانه آمار است.