دو سناريوي بازار مسكن
در حالي كه بازارهاي ارز و طلا طي روزهاي اخير با جهشهاي پرشتاب قيمتي ركوردهاي تازهاي ثبت كردهاند، بازار مسكن مسير متفاوتي را طي ميكند؛ مسيري كه بيش از آنكه صعودي باشد، درگير ركود، بلاتكليفي و انتظار است.
در حالي كه بازارهاي ارز و طلا طي روزهاي اخير با جهشهاي پرشتاب قيمتي ركوردهاي تازهاي ثبت كردهاند، بازار مسكن مسير متفاوتي را طي ميكند؛ مسيري كه بيش از آنكه صعودي باشد، درگير ركود، بلاتكليفي و انتظار است. برخلاف دلار و طلا كه تنها در پنج روز به ترتيب رشد ۹ و ۲۵ درصدي را تجربه كردهاند، بازار ملك از تنشهاي سياسي و منطقهاي تأثير منفي گرفته و به گفته فعالان اين حوزه، ركود حاكم بر آن عميقتر شده است.
بازار مسكن كه طي يك ماه اخير شاهد افزايش حدود ۱۵ درصدي قيمتهاي پيشنهادي بود، با بالا گرفتن تنشهاي سياسي و امنيتي دوباره به فاز كسادي بازگشته است. واسطههاي ملكي ميگويند برخلاف هيجانات ايجادشده در بازار ارز و طلا، بازار ملك همچنان در وضعيت ركود به سر ميبرد و معاملات به پايينترين سطح خود در سالهاي اخير رسيده است.
جاماندگي مسكن از بازارهاي موازي
به گزارش ايسنا، قيمت هر گرم طلا طي تنها پنج روز از حدود ۱۶ ميليون تومان به نزديك ۲۰ ميليون تومان رسيده و دلار نيز از كانال ۱۴۵ هزار تومان به محدوده ۱۵۸ هزار تومان صعود كرده است؛ رشدي معادل ۲۵ درصد براي طلا و ۹ درصد براي دلار. بررسي نمودارهاي يكساله نيز نشان ميدهد قيمت طلا طي يك سال گذشته ۲۶۳ درصد و دلار حدود ۹۰ درصد افزايش يافته است.
در مقابل، بر اساس آمارهاي غيررسمي، ميانگين قيمت مسكن در تهران نسبت به سال گذشته حدود ۳۰ درصد رشد داشته و هماكنون در محدوده ۱۳۰ ميليون تومان به ازاي هر متر مربع قرار دارد. اين آمار بهوضوح از جاماندگي بازار مسكن نسبت به بازارهاي رقيب حكايت دارد؛ بازاري كه به دليل ماهيت ديرپذير خود، واكنشهاي آن به شوكهاي اقتصادي و سياسي با تأخير همراه است.البته كارشناسان تأكيد ميكنند كه رشد قيمت در همه بخشهاي بازار يكسان نبوده است. افزايش هزينههاي ساختوساز و رشد شديد قيمت نهادههاي ساختماني باعث شده واحدهاي نوساز رشد قيمتي بيشتري نسبت به واحدهاي ميانسال و قديمي تجربه كنند؛ موضوعي كه فاصله قيمتي درون بازار مسكن را نيز افزايش داده است.
تنشهاي سياسي و تشديد ركود
فعالان بازار مسكن معتقدند بالا گرفتن تنشهاي سياسي، ورود تجهيزات و ادوات نظامي امريكا به منطقه و لفاظيهاي دولتمردان امريكايي، اثرات منفي مستقيمي بر بازار ملك ايران گذاشته است. اين تحولات، سايه تهديدات را بر بازاري انداخته كه از حدود دو سال پيش با ركود دستوپنجه نرم ميكند و حالا اين ركود عميقتر از گذشته شده است.
به گفته مشاوران املاك، خريد و فروش مسكن در تهران به پايينترين سطوح رسيده و بسياري از فايلها ماهها بدون مشتري باقي ماندهاند. در چنين فضايي، بازار ملك نهتنها از رشد قيمت بازمانده، بلكه دچار نوعي سردرگمي و قفلشدگي شده است.
بازار ملك سردرگم است
در اين ميان تورج سرباز، عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك تهران، درباره وضعيت فعلي بازار مسكن پايتخت ميگويد: اينكه دلار به محدوده ۱۶۰ هزار تومان رسيده يا سكه ۲۱۰ ميليون تومان را رد كرده نشان ميدهد اعداد و ارقام از منطق اقتصاد خارج شده و تنها بازار منطقي، مسكن است كه به دليل خاصيت ديرپذيري فعلا در ركود به سر ميبرد. شرايطي كه به بازار ملك تحميل شده آن را در وضعيت سردرگمي قرار داده است.او معتقد است نقدشوندگي پايين مسكن در مقايسه با طلا و ارز، باعث شده سرمايهها به سمت بازارهايي برود كه امكان خريد و فروش سريعتري دارند. سرباز در اين باره توضيح ميدهد: فعلا هركس هر ميزان سرمايهاي در اختيار دارد اقدام به خريد طلا و دلار ميكند تا بتواند در موقع لزوم راحت آن را بفروشد. اما مسكن قيمت بالا و نقدشوندگي پاييني دارد و در شرايط فعلي كه كشور با التهابات سياسي و بينالمللي مواجه شده كمتر كسي به خريد مسكن اقدام ميكند.
اقتصاد در گرو سياست
به گفته اين عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك، اقتصاد ايران بيش از هر زمان ديگري با سياست گره خورده است. او ميگويد: اقتصاد كشور به نوعي با سياست گره خورده است. برخي افراد هم به تبعيت از رسانههاي بيگانه و تبليغات، جوي را در جامعه ايجاد كردهاند كه گويي هر لحظه ممكن است اتفاقي در كشور رخ دهد. اين حجم از اطلاعات نگرانكننده باعث شده تا ركود بازار ملك تشديد شود. سرباز تأكيد ميكند كه در شرايط فعلي نه متقاضيان مصرفي توان خريد دارند و نه سرمايهگذاران رغبتي به ورود به بازار مسكن نشان ميدهند، ملك فعلا افزايش قيمتي ندارد؛ به خاطر اينكه متقاضيان مصرفي از قدرت خريد كافي برخوردار نيستند.او ادامه ميدهد: سرمايهگذاران هم در اين شرايط سياسي و اقتصادي علاقهاي به سرمايهگذاري در بازار مسكن نشان نميدهند. از طرف ديگر نبود يك نهاد ناظر و پاسخگو در بازار مسكن، منجر به سردرگمي اين بخش شده است.اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به تجربه سالهاي گذشته، دو سناريوي متفاوت را براي آينده بازار ترسيم ميكند: تجربه نشان ميدهد در ماههاي پاياني سال به دليل انتظارات تورمي، مسكن رونق ميگيرد. سرباز اظهار ميكند: اگر نزاعي به كشور تحميل نشود كه من بعيد ميدانم جنگي رخ دهد، احتمالا رشد ۲۵ تا ۴۰ درصدي قيمت مسكن در سال آينده وجود دارد. اما اگر خداي نكرده جنگي شود كلا بازار ملك به خواب ميرود و ركود سنگيني بر آن حاكم خواهد شد.
قفلشدگي معاملات و نبود شفافيت
سعيد لطفي، ديگر عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك تهران نيز با تأييد شرايط ركودي بازار ميگويد: تا قبل از التهابات سياسي و بينالمللي روزهاي گذشته، قيمتهاي پيشنهادي مسكن بين ۱۰ تا ۱۵ درصد افزايش يافته بود كه معمولا در ماههاي پاياني سال، طبيعي و مرسوم است. اما از حدود يك هفته قبل به يكباره بازار به قفلشدگي دچار شد و معاملهاي صورت نميگيرد.او يكي از مشكلات جدي بازار مسكن را نبود شفافيت آماري ميداند و توضيح ميدهد: عدم دسترسي اتحاديه املاك به آمار معاملات مسكن نيز باعث شده تا شفافيت از بازار سلب شود.
لطفي بيان ميكند: در حال حاضر دسترسي ما به قيمتها صرفا از طريق سايتهاي اينترنتي فروش ملك است كه به صورت تخميني قيمتها را با گذشته مقايسه ميكنيم. سامانه كاتب نيز كه براي ثبت قرارداد ايجاد شده با قطعي اينترنت از دسترس خارج ميشود.
فرار سرمايههاي خرد به سمت طلا و ارز
عضو هياتمديره اتحاديه مشاوران املاك تهران درباره تأثير ريسكهاي غيراقتصادي بر بازار ملك ميگويد: سايه نزاع احتمالي، همه كساني را كه سرمايههاي خرد در اختيار دارند به سمت طلا و دلار كشانده است. وگرنه قيمت واقعي طلا و دلار نبايد اين ارقام باشد و نبايد تا اين حد بين طلا و مسكن فاصله قيمتي ايجاد شود.
او تأكيد ميكند كه رشد فعلي طلا و ارز ماهيتي هيجاني دارد و مسكن با تأخير به اين تحولات واكنش نشان ميدهد: فعلا به صورت هيجاني دلار و طلا بالا ميرود و مسكن خيلي زمان ميبرد تا خودش را به آن بازارها برساند.به گفته لطفي، ادامه ركود مسكن ميتواند تبعات منفي براي كل اقتصاد داشته باشد: مشاوران املاك به تأسي از عموم جامعه از گراني استقبال نميكنند. حالت نرمال آن است كه رونق غيرتورمي در بازار ايجاد شود اما اگر ركود مسكن ادامه پيدا كند اقتصاد كشور لطمه ميبيند.
بخريم يا نخريم؟
آنچه از مجموع دادهها و اظهارات كارشناسان برميآيد اين است كه بازار مسكن در نقطهاي حساس ايستاده است؛ بازاري كه فعلا از هيجانات فاصله گرفته اما در صورت كاهش ريسكهاي سياسي، ميتواند با جهش قيمتي همراه شود. براي خريداران مصرفي، ركود فعلي شايد فرصت چانهزني و خريد با قيمتهاي منطقيتر باشد، اما براي سرمايهگذاران، آينده بازار بيش از هر چيز به تحولات سياسي و امنيتي گره خورده است.
در نهايت، پاسخ به سوال «الان خانه بخريم يا نخريم؟» بيش از آنكه اقتصادي باشد، سياسي است؛ پاسخي كه در ماههاي آينده و با روشنتر شدن چشمانداز كشور، شفافتر خواهد شد.
