ثبات شكننده در بازاري زير فشار هزينهها
گزارش جديد مركز آمار ايران از تحولات تورمي بخش مسكن در ديماه ۱۴۰۴، تصويري دوگانه از اين بازار ارايه ميدهد
گزارش جديد مركز آمار ايران از تحولات تورمي بخش مسكن در ديماه ۱۴۰۴، تصويري دوگانه از اين بازار ارايه ميدهد؛ از يكسو نشانههايي از كاهش شتاب تورم و تثبيت نسبي قيمتها ديده ميشود و از سوي ديگر، افزايش سنگين هزينههاي نگهداري و تعميرات واحدهاي مسكوني، فشار مضاعفي را بر سبد هزينه خانوار تحميل كرده است.
تورم سالانه ۳۶.۵ درصدي بخش مسكن، آب، برق، گاز و ساير سوختها اگرچه نسبت به اوجهاي تورمي سالهاي قبل پايينتر است، اما همچنان نشاندهنده شرايطي ناپايدار و پرريسك براي خانوارها و فعالان اين بازار است.
بر اساس اين گزارش، تورم سالانه مسكن در ديماه به ۳۶.۵ درصد رسيده است. در همين بازه، تورم نقطهبهنقطه ۳۵.۴ درصد و تورم ماهانه ۲.۶ درصد ثبت شده است. نزديكي تورم سالانه و نقطهبهنقطه را ميتوان نشانهاي از تثبيت نسبي روند رشد قيمتها دانست؛ به اين معنا كه بازار مسكن نه وارد فاز جهشهاي ناگهاني شده و نه كاهش معناداري را تجربه ميكند.
اين وضعيت بيش از آنكه نشانه بهبود باشد، بيانگر تعليق بازار در يك سطح قيمتي بالا است؛ سطحي كه قدرت خريد بسياري از خانوارها را بهشدت تضعيف كرده و تقاضاي مصرفي را به حاشيه رانده است.
تورم پايينتر، اما نه به معناي آرامش بازار
كاهش شتاب تورم مسكن در ماههاي اخير، در نگاه اول ميتواند سيگنال مثبتي تلقي شود، اما بررسي عميقتر نشان ميدهد اين روند بيش از آنكه حاصل سياستگذاري موثر باشد، نتيجه ركود معاملاتي، افت تقاضاي موثر و كاهش توان خريد خانوارها است. در واقع، قيمتها در سطحي بالا «قفل» شدهاند و بازار توان جهش جديد ندارد.
از اين منظر، ثبات نسبي تورم را بايد ثباتي شكننده دانست؛ ثباتي كه در صورت بروز شوكهاي اقتصادي جديد مانند افزايش نرخ ارز، رشد هزينههاي ساخت يا تغيير انتظارات تورمي، به سرعت ميتواند جاي خود را به موج جديد افزايش قيمتها بدهد.
تورم خدمات نگهداري و تعمير؛ زنگ خطر جدي براي خانوارها
نكته نگرانكننده و برجسته در آمارهاي ديماه، تورم ۴۷.۹ درصدي خدمات نگهداري و تعمير واحد مسكوني است؛ رقمي كه بهمراتب بالاتر از تورم كلي بخش مسكن قرار دارد. اين شاخص نشان ميدهد فشار هزينهاي در بازار مسكن، صرفاً از مسير خريد يا اجاره واحد مسكوني وارد نميشود، بلكه هزينههاي جانبي زندگي در يك واحد مسكوني به سرعت در حال افزايش است.
افزايش قيمت مصالح ساختماني، دستمزد نيروي كار، هزينه تأسيسات، خدمات فني و حتي هزينههاي سادهاي مانند نقاشي يا تعميرات جزئي، باعث شده خانوارها با بار مالي جديدي مواجه شوند؛ باري كه اغلب در محاسبات سنتي «هزينه مسكن» كمتر به آن توجه ميشود.
تغيير ماهيت فشار تورمي در بازار مسكن
در سالهاي گذشته، تمركز اصلي تورم مسكن بر قيمت خريد و اجاره بود، اما آمارهاي جديد نشان ميدهد ماهيت فشار تورمي در حال تغيير است. امروز، حتي خانوارهايي كه مالك مسكن هستند نيز از تورم در امان نيستند؛ زيرا هزينه نگهداري از ملك، شارژ ساختمان، تعميرات و خدمات وابسته، سهم فزايندهاي از درآمد آنها را ميبلعد. اين روند ميتواند پيامدهاي اجتماعي و اقتصادي مهمي داشته باشد؛ از جمله كاهش كيفيت نگهداري ساختمانها، به تعويق افتادن تعميرات ضروري و فرسودگي سريعتر واحدهاي مسكوني كه در بلندمدت، هزينههاي سنگينتري را به اقتصاد شهري تحميل خواهد كرد.
تأثير تورم مسكن بر سبد معيشت خانوار
بخش مسكن همواره يكي از سنگينترين اقلام در سبد هزينه خانوارهاي ايراني بوده است. با تورم سالانه ۳۶.۵ درصدي، سهم اين بخش از هزينههاي ماهانه خانوار، بهويژه در دهكهاي متوسط و پايين، افزايش يافته است. اين موضوع به معناي فشردهتر شدن ساير هزينهها مانند آموزش، بهداشت، تغذيه و تفريح است.
در چنين شرايطي، خانوارها ناچار به اتخاذ استراتژيهاي بقا ميشوند؛ از كوچكسازي واحد مسكوني و جابهجايي به مناطق ارزانتر گرفته تا كاهش هزينههاي تعمير و نگهداري كه خود ميتواند كيفيت زندگي شهري را تحت تأثير قرار دهد.
پيامدها براي بازار اجاره
هرچند گزارش مركز آمار بهصورت مستقيم به اجارهبها اشاره نميكند، اما تورم بالاي نگهداري و تعميرات، بهطور غيرمستقيم بر بازار اجاره نيز اثرگذار است. مالكان، افزايش هزينههاي خود را نهايتاً به مستأجران منتقل ميكنند؛ چه از طريق افزايش اجارهبها و چه با كاهش سطح خدمات.
از اين رو، حتي در شرايطي كه رشد قيمت خريد مسكن كند شده، فشار بر بازار اجاره همچنان ادامه دارد و مستأجران با چالشهاي فزايندهاي مواجهاند.
چشمانداز كوتاهمدت بازار مسكن
با توجه به دادههاي موجود، ميتوان گفت بازار مسكن در كوتاهمدت در وضعيت انتظار و احتياط قرار دارد. نبود تقاضاي موثر، كاهش قدرت خريد و نااطمينانيهاي اقتصادي، مانع از شكلگيري جهشهاي قيمتي جديد شده است. با اين حال، عوامل ساختاري مانند كمبود عرضه، رشد هزينههاي ساخت و تورم عمومي اقتصاد، همچنان به عنوان موتورهاي بالقوه افزايش قيمت عمل ميكنند. در چنين فضايي، هرگونه سياستگذاري ناكارآمد يا شوك اقتصادي ميتواند اين تعادل شكننده را برهم بزند.
ضرورت بازنگري
در سياستهاي بخش مسكن
آمارهاي ديماه ۱۴۰۴ بار ديگر نشان ميدهد تمركز صرف بر قيمت خريد و فروش مسكن، براي مديريت اين بازار كافي نيست. كنترل هزينههاي جانبي، حمايت از خدمات نگهداري استاندارد، بهبود بهرهوري ساختوساز و تقويت عرضه مسكن مصرفي، از جمله اقداماتي است كه ميتواند فشار تورمي را بهصورت پايدار كاهش دهد. در غير اين صورت، حتي اگر تورم اسمي مسكن در سطحي ثابت باقي بماند، هزينه واقعي زندگي در شهرها همچنان رو به افزايش خواهد بود. تورم ۳۶.۵ درصدي مسكن در ديماه ۱۴۰۴، اگرچه نشانهاي از كاهش شتاب رشد قيمتهاست، اما بههيچوجه به معناي آرامش بازار نيست. تورم بالاي خدمات نگهداري و تعمير واحدهاي مسكوني زنگ خطري جدي براي معيشت خانوارها و كيفيت زندگي شهري به صدا درآورده است. بازار مسكن امروز بيش از هر زمان ديگري نيازمند سياستهايي جامع، واقعبينانه و مبتني بر داده است؛ سياستهايي كه نهتنها قيمتها، بلكه هزينههاي پنهان و رو به رشد زندگي مسكوني را نيز هدف قرار دهد.
