حركت آرام روي لبه «انتظار تورمي»
بازار مسكن ايران وارد مرحلهاي شده كه نه ميتوان آن را ركود كامل ناميد و نه نشانههاي روشني از رونق پايدار در آن مشاهده ميشود. تحركات محدود معاملاتي، افزايش تدريجي قيمتها و تغيير رفتار خريداران و فروشندگان، همگي تصويري از بازاري را ترسيم ميكنند
بازار مسكن ايران وارد مرحلهاي شده كه نه ميتوان آن را ركود كامل ناميد و نه نشانههاي روشني از رونق پايدار در آن مشاهده ميشود. تحركات محدود معاملاتي، افزايش تدريجي قيمتها و تغيير رفتار خريداران و فروشندگان، همگي تصويري از بازاري را ترسيم ميكنند كه بيش از هر چيز در وضعيت «انتظار تورمي» به سر ميبرد؛ بازاري كه نه با هيجان، بلكه با احتياط حركت ميكند و چشم به تحولات بيروني دوخته است. در چنين شرايطي، مسكن ديگر تنها يك كالاي مصرفي يا سرمايهاي نيست، بلكه آيينهاي از وضعيت كلان اقتصاد ايران است. تورم عمومي بالا، نااطمينانيهاي سياسي و اقتصادي، نوسانات شديد بازارهاي موازي و نبود سياستگذاري شفاف، همگي باعث شدهاند فعالان اين بازار با احتياط بيشتري تصميم بگيرند.
فشار هزينهاي بر عرضه
چرا قيمتها بالا ميروند؟
يكي از مهمترين محركهاي افزايش قيمت مسكن در ماههاي اخير، رشد قابلتوجه هزينههاي ساختوساز است. افزايش قيمت نهادههاي ساختماني، بالا رفتن دستمزد نيروي كار، رشد عوارض ساختوساز و تعرفههاي خدمات فني و مهندسي، همگي قيمت تمامشده مسكن را افزايش دادهاند. اين فشار هزينهاي، مستقيماً به بخش عرضه منتقل شده و حتي در شرايطي كه معاملات هنوز به سطح رونق نرسيده، مسير قيمتها را صعودي نگه داشته است. در مقابل، بازارهاي موازي مانند ارز و طلا با نوسانات سريع و بازدهي كوتاهمدت، بخشي از سرمايههاي سرگردان را به سمت خود جذب كردهاند. همين موضوع باعث شده ورود نقدينگي پايدار به بازار مسكن با چالش جدي مواجه شود؛ چرا كه مسكن بازاري بلندمدت است و در شرايط بيثبات اقتصادي، سرمايهگذاران ترجيح ميدهند نقدشوندگي بالاتر را انتخاب كنند.
تقاضاي مصرفي در حال بيدار شدن است
با وجود تمام اين محدوديتها، نشانههايي از افزايش تدريجي تقاضاي مصرفي در بازار مشاهده ميشود؛ بهويژه در بخش واحدهاي كوچكمتراژ و ميانقيمت. اين تقاضا برخلاف دورههاي رونق گذشته، عمدتاً سرمايهاي نيست، بلكه از نياز واقعي خانوارها براي جابهجايي، ازدواج يا ارتقاي سطح سكونت ناشي ميشود. همين تحرك محدود باعث شده بازار از وضعيت انجماد كامل خارج شود و نوعي تعادل شكننده ميان عرضه و تقاضا شكل بگيرد. تعادلي كه اگرچه بازار را به حركت درآورده، اما همچنان بهشدت به ثبات سياستي و كنترل انتظارات تورمي وابسته است.
نبود آمار رسمي؛ بازار در مه اطلاعاتي
سمانه محرمي نمين، نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك، يكي از چالشهاي اصلي تحليل بازار مسكن را نبود دادههاي رسمي و شفاف ميداند. او در گفتوگو با خبرآنلاين تأكيد ميكند: از سال ۱۴۰۱ تاكنون اتحاديه مشاوران املاك به سامانه املاك و مستغلات دسترسي ندارد. پيش از اين، اتحاديه به عنوان يك سنديكاي مردمي به اطلاعات دقيقي مانند ميزان معاملات، كد رهگيري و جزييات قيمتها دسترسي داشت و ميتوانست بهصورت رسمي اعلام كند كه قيمت مسكن در هر ماه چه تغييري نسبت به ماه قبل داشته است. او ادامه داد: اما در سالهاي اخير، دولت سيزدهم و وزارت راه و شهرسازي اين امكان را از اتحاديه گرفتند و در عين حال خودشان نيز اطلاعات شفافي از بازار منتشر نكردند. به گفته محرمي، گزارشهايي كه امروز از وضعيت بازار منتشر ميشود، عمدتاً مبتني بر مشاهدات ميداني است، به همين دليل، گزارشهايي كه امروز از سوي اتحاديه و همكاران ما در اختيار رسانهها قرار ميگيرد، عمدتاً مبتني بر مشاهدات ميداني است. بنابراين اگر كسي آماري دقيق از تعداد معاملات، ميزان كاهش يا افزايش قيمتها و قيمت قطعي معاملات ارايه ميدهد، اين آمار صحت ندارد، چرا كه دسترسي به كدهاي رهگيري و دادههاي معاملاتي وجود ندارد.
سياست پنهانكاري؛ نسخهاي كه جواب نداد
محرمي نمين معتقد است سياست محدودسازي اطلاعات نهتنها كمكي به كنترل قيمتها نكرده، بلكه به افزايش بياعتمادي در بازار دامن زده است: تصور دولت اين بود كه با ندادن اطلاعات به مردم، قيمتها كنترل ميشود، در حالي كه اين رويكرد نتيجهاي ندارد. اگر مشاور املاك قيمتي بالا اعلام ميكند، آن قيمت همان نرخي است كه معامله با آن انجام شده و عددي ساختگي نيست. مشاور املاك صداي موجر، فروشنده و خريدار است. اين خلأ اطلاعاتي، تحليلگران و حتي سياستگذاران را نيز در تصميمگيري دچار مشكل كرده و باعث شده بازار بيشتر بر اساس انتظارات ذهني حركت كند تا دادههاي واقعي.
پسلرزههاي اقتصاد و سياست بر قيمت مسكن
نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك با اشاره به تحولات اخير اقتصادي و اجتماعي، دلايل افزايش تدريجي قيمت مسكن را چنين توضيح ميدهد: بازار مسكن همچنان آرام در حال حركت است، اما تورم وجود دارد. پس از جنگ ۱۲روزه، خروج اتباع، افزايش دستمزد كارگران، رشد قيمت نهادههاي ساختماني، افزايش عوارض ساختوساز و تعرفههاي نظام مهندسي، هزينه ساخت بالا رفته و طبيعي است كه با افزايش هر يك از اين مولفهها، قيمت مسكن نيز افزايش پيدا كند.
با اين حال، او تأكيد ميكند كه رشد قيمت مسكن در مقايسه با بازارهاي موازي شديد نبوده است: بازار مسكن در مقايسه با بازارهاي موازي مانند ارز و طلا جهش چشمگيري نداشته است.
پيشبيني تا پايان ۱۴۰۴
معاملات بيشتر، قيمت بالاتر
بر اساس مشاهدات ميداني اتحاديه مشاوران املاك، انتظار ميرود در ماههاي آينده حجم معاملات افزايش يابد. محرمي نمين ميگويد: پيشبيني ميشود در ماههاي دي و بهمن، هم با افزايش حجم معاملات و هم با رشد قيمتها مواجه شويم؛ روندي كه نشانههاي آن از هماكنون قابل مشاهده است. او اضافه ميكند: در حال حاضر، مراجعات به دفاتر املاك براي خريد افزايش يافته و معاملات خريد و فروش رونق نسبي پيدا كرده، هرچند اين وضعيت به معناي خروج كامل بازار از ركود نيست. بازار كمي نرمتر شده و قيمتها افزايش يافتهاند، اما هنوز رفتار هيجاني در بازار مشاهده نميشود.
كدام واحدها معامله ميشوند؟
بررسيها نشان ميدهد بيشترين تحرك معاملاتي در بخش واحدهاي كوچكمتراژ و ميانقيمت رخ ميدهد. به گفته محرمي نمين، عمده معاملات در رنج واحدهاي كوچكمتراژ انجام ميشود. در مناطق جنوبي تهران، شرق تهران و جنوبغرب پايتخت، واحدهاي ۳، ۴، ۵ تا زير ۸ ميليارد تومان همچنان با تحرك معاملاتي همراه هستند. او مثالي عيني ميزند: بهطور مثال، برخي مالكان واحدهاي ۵۰ متري با دريافت وام تلاش ميكنند واحدي ۶۰ متري خريداري كنند.
خانهاوليها؛ بازندگان اصلي بازار
با وجود اين تحرك نسبي، خريد مسكن براي خانهاوليها همچنان بسيار دشوار است. نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك در اين باره ميگويد: خريد مسكن براي خانهاوليها همچنان دشوار است؛ هم به دليل سطح قيمتها و هم بهدليل سياستهاي نادرستي كه اجازه نميدهد سرمايهها از بازارهاي ناامن به سمت بازار امن مسكن حركت كند. او اضافه ميكند: بسياري از خانهاوليها ترجيح ميدهند سرمايه خود را به سمت طلا و سكه ببرند، چرا كه ممكن است در يك روز قيمت سكه چند ميليون تومان افزايش يابد و بازدهي كوتاهمدت بيشتري داشته باشد.
بهترين زمان خريد چه موقع است؟
از منظر زماني، بازار مسكن همچنان از الگوي فصلي پيروي ميكند. محرمي نمين توضيح ميدهد: طبق روال سالهاي گذشته، تا نيمه اسفند رونق خريد و فروش وجود دارد و پس از آن، بازار با افتي تا پايان فروردين و اوايل ارديبهشت مواجه ميشود. نايبرييس اتحاديه مشاوران املاك تأكيد ميكند: پس از اين دوره، بازار بهدنبال قيمتهاي جديد حركت ميكند و اين بازه زماني معمولاً يكي از بهترين مقاطع براي خريد مسكن است. در پايان، او به وضعيت بازار اجاره اشاره ميكند و ميگويد: بازار اجاره معمولاً تا خردادماه آرام است و حتي در ارديبهشت و خرداد نيز تورم شديدي به آن وارد نميشود، چرا كه جابهجاييها محدود است. پيك اصلي بازار اجاره از اواسط خرداد تا اواسط مهر شكل ميگيرد. بازار مسكن ايران تا پايان سال ۱۴۰۴ احتمالاً با افزايش تدريجي قيمتها، رشد محدود معاملات و تداوم رفتار غيرهيجاني مواجه خواهد بود. تعادل شكننده عرضه و تقاضا، نبود شفافيت آماري، فشار هزينههاي ساخت و رقابت شديد بازارهاي موازي، همگي عواملي هستند كه اجازه جهش ناگهاني را نميدهند، اما مسير نزولي را نيز مسدود كردهاند. در چنين فضايي، مسكن همچنان بازاري محتاط، زمانبر و وابسته به ثبات اقتصادي باقي خواهد ماند.
