نوبت آرامش مستأجران ميرسد؟
بازار اجاره مسكن به مرحلهاي از بحران رسيده كه ديگر نميتوان آن را صرفاً نوسان قيمتي يا پيامد كوتاهمدت تورم دانست.
بازار اجاره مسكن به مرحلهاي از بحران رسيده كه ديگر نميتوان آن را صرفاً نوسان قيمتي يا پيامد كوتاهمدت تورم دانست. افزايش مستمر اجارهبها، كاهش قدرت خريد خانوارها و ناكارآمدي سياستهاي كنترلي دولتها طي بيش از يك دهه گذشته، مسكن استيجاري را به يكي از اصليترين دغدغههاي اقتصادي و اجتماعي كشور تبديل كرده است؛ دغدغهاي كه اكنون دولت چهاردهم تلاش دارد با رويكردي متفاوت به آن پاسخ دهد. در تازهترين اقدام، وزير راه و شهرسازي دستور تخليه خانههاي سازماني لوكس و بزرگمتراژ اين وزارتخانه در مناطق شمالي و گرانقيمت شهرها را صادر كرده است؛ تصميمي كه اگرچه از نظر عددي ممكن است تأثير محدودي بر بازار اجاره داشته باشد، اما از منظر سياستگذاري و پيام نمادين، واجد اهميت ويژهاي است. بر اساس آمارهاي رسمي، در برخي شهرهاي كشور تا ۸۰ درصد درآمد خانوارها صرف تأمين مسكن ميشود. اين عدد بهخوبي نشان ميدهد كه مسكن ديگر تنها يك كالاي مصرفي يا سرمايهاي نيست، بلكه به بحراني فراگير تبديل شده كه معيشت خانوارها را نشانه رفته است.
در سالهاي اخير، تورمهاي پياپي و جهش قيمت در بازارهاي موازي، موجران را به سمت افزايش شديد اجارهبها سوق داده و مستأجران را در چرخهاي فرساينده از جابهجاييهاي سالانه گرفتار كرده است. در چنين شرايطي، سياستهاي كنترلي دولتها نيز نتوانستهاند نقش موثري ايفا كنند. يكي از شاخصترين اين سياستها، تعيين سقف افزايش اجارهبها بوده است. امسال وزارت راه و شهرسازي براي شهر تهران سقف ۲۵ درصدي افزايش اجارهبها را اعلام كرد؛ تصميمي كه در عمل، بهدليل شرايط متلاطم اقتصاد و نبود ابزار اجرايي، از سوي بخش بزرگي از موجران ناديده گرفته شد.
ناكارآمدي وام وديعه مسكن
از سوي ديگر، وام وديعه مسكن كه زماني يكي از ابزارهاي حمايتي دولت براي مستأجران محسوب ميشد، امروز اثرگذاري گذشته را ندارد. افزايش شديد قيمتها باعث شده مبلغ اين وام ديگر تناسبي با سطح اجارهها نداشته باشد. علاوه بر آن، اكثر مالكان، بهويژه در كلانشهرها، تمايلي به دريافت رهن ندارند و ترجيح ميدهند واحدهاي خود را با اجارههاي ماهانه بالا عرضه كنند؛ موضوعي كه فشار مضاعفي بر مستأجران وارد كرده است. در چنين فضايي، دولت چهاردهم تلاش كرده با احياي مفهوم «مسكن استيجاري»، مسير جديدي را در سياستگذاري مسكن باز كند. اوايل ديماه امسال، فرزانه صادق مالواجرد، وزير راه و شهرسازي از جزييات اين طرح رونمايي كرد. او در تشريح اين رويكرد گفته است: يكي از موضوعاتي كه به آن پرداخته شده بحث مسكن استيجاري است؛ مبحثي كه سابقه قوانين و مقررات آن به دهه ۷۰ بازميگردد، اما بايد توجه داشت كه مفهوم داشتن سرپناه لزوماً مترادف با مالكيت نيست. وزير راه و شهرسازي با تأكيد بر تغيير نگرش سنتي به مسكن افزود: هدف از توسعه مسكن استيجاري اين است كه شهروندان ناچار نباشند هر سال با فشارهاي ناشي از تورم و افزايش تصاعدي اجارهبها، با دشواريهاي جابهجايي دستوپنجه نرم كنند. بلكه بايد اين اطمينان خاطر ايجاد شود كه فرد ميتواند براي مدتي مشخص، مثلاً دو تا سه سال، سكونتي پايدار داشته باشد تا در فرصت مناسب براي تأمين مسكن دايمي خود اقدام كند.
اولويت كلانشهرها و هدفگذاري ۱۰ هزار واحدي
صادق مالواجرد با اشاره به محدوديت زمين و الزامات آمايش سرزميني، اعلام كرده است: طرح مسكن استيجاري در شوراي عالي مسكن به تصويب رسيده و با توجه به محدوديتهاي زمين و ملاحظات آمايش سرزميني، اولويت اجراي اين طرح با كلانشهرهاست. او در ادامه هدفگذاري دولت را اينگونه توضيح داد: تمام تلاش ما اين است كه تا پايان سال جاري به هدفگذاري ۱۰ هزار واحدي برسيم. اين رقم ممكن است در ابتدا كوچك به نظر برسد، اما گامي مهم براي ريلگذاري و هموارسازي مسير مسكن استيجاري محسوب ميشود. به گفته وزير راه و شهرسازي، اين سياست ميتواند زمينه ورود ساير بازيگران را فراهم كند: اين اقدام راه را براي مشاركت فعال شهرداريها، بخش خصوصي و انبوهسازان هموار ميكند و زماني كه اطمينان حاصل شود دولت پشتيبان طرح مسكن استيجاري است، سرمايهگذاران نيز وارد ميدان خواهند شد. يكي از محورهاي كليدي اين سياست، تمركز بر بافتهاي فرسوده شهري است. صادق مالواجرد در اين باره تأكيد كرده است: سياست دولت اين است كه به جاي صرف هزينههاي كلان آمادهسازي در مناطق فاقد زيرساخت، منابع را به بافتهاي فرسوده هدايت كرده و انبوهسازان را تشويق كند؛ اقدامي كه قطعاً منجر به تحول اساسي در نوسازي بافتهاي فرسوده خواهد شد. اين نگاه، علاوه بر كاهش هزينههاي زيرساختي، ميتواند به احياي هستههاي دروني شهرها و كاهش گسترش افقي شهرها كمك كند.
اجراي طرح استيجار در دو گام
در همين راستا، حبيبالله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي، جزييات اجرايي اين طرح را تشريح كرده است. او با نگاهي انتقادي به سياستهاي گذشته گفته است: مشكل مسكن با خانهسازي غيرهدفمند حل نميشود و سياست استيجار عمومي، با هدف تأمين مسكن در استطاعت خانوارها، تنها راهكار عملي در كلانشهرها است.» به گفته طاهرخاني، طرح مسكن استيجاري در دو گام اجرا خواهد شد: گام اول، تأمين ۱۰ هزار واحد مسكوني استيجاري در سراسر كشور تا پايان سال جاري با مكانيزم معاوضه و تهاتر منابع، اراضي و املاك است. گام دوم نيز ساخت و عرضه مسكن استيجاري از طريق واگذاري اراضي دولتي و مشوقهاي ديگر به بخش خصوصي و عمومي غيردولتي خواهد بود.
در ادامه اين سياستها، وزير راه و شهرسازي اخيراً با تأكيد بر تسريع در تأمين مسكن استيجاري، دستور تخليه خانههاي سازماني لوكس و بزرگمتراژ در نواحي شمالي و گرانقيمت شهرها را صادر كرده است. صادق مالواجرد با اشاره به محدوديت منابع، اعلام كرده است: خانههاي ويلايي و آپارتمانهاي بزرگ بايد براي زوجهاي جوان و متقاضيان دهكهاي يك تا چهار اختصاص يابد. او همچنين بر ضرورت استفاده از ظرفيت مديريت محلي تأكيد كرده و گفته است: استفاده از ظرفيت شهرداريها، بهويژه در بافتهاي فرسوده، و واگذاري سريع زمينهاي آماده به متقاضيان فاقد مسكن ضروري است و استانداران در اين زمينه تفويض اختيار خواهند داشت تا روند اجراي سياستها سرعت گيرد. اگرچه تخليه خانههاي سازماني لوكس بهتنهايي نميتواند بحران اجارهنشيني را حل كند، اما از نظر نمادين و جهتگيري سياستي، حامل پيامي روشن است: تغيير نگاه از امتيازدهي به مديران به سمت حمايت از گروههاي كمدرآمد و مستأجران.
موفقيت اين سياست، بيش از هر چيز، به تداوم اجرا، شفافيت، مشاركت واقعي بخش خصوصي و پايبندي دولت به نقش تنظيمگر و نه صرفاً مداخلهگر بستگي دارد. مسكن استيجاري، اگر از سطح شعار و اقدامات مقطعي فراتر رود، ميتواند به يكي از مهمترين ابزارهاي ايجاد ثبات اجتماعي در كلانشهرهاي ايران تبديل شود؛ ثباتي كه سالهاست مستأجران در انتظار آن هستند.
