آيا يخ معاملات آب ميشود ؟
بازار مسكن طي سالهاي اخير يكي از عميقترين دورههاي ركود خود را تجربه كرده، حالا نشانههايي از تغيير فاز بروز داده است؛ نشانههايي كه برخي فعالان و كارشناسان اين حوزه از آن با عنوان «فروكش كردن قهر خريداران» ياد ميكنند.
بازار مسكن طي سالهاي اخير يكي از عميقترين دورههاي ركود خود را تجربه كرده، حالا نشانههايي از تغيير فاز بروز داده است؛ نشانههايي كه برخي فعالان و كارشناسان اين حوزه از آن با عنوان «فروكش كردن قهر خريداران» ياد ميكنند. ركودي كه حاصل همزمان كاهش قدرت خريد متقاضيان، جهشهاي متوالي قيمت، تورم عمومي و سياستهاي مداخلهگرايانه دولت در سالهاي گذشته بوده، اكنون به گفته فعالان صنعت ساختمان در حال تغيير سيكل است.در همين راستا، فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوهسازان، در گفتوگو با تسنيم، ضمن تشريح ريشههاي ركود بازار مسكن، از باز شدن نسبي قفل معاملات و افزايش تحرك در بخش توليد و خريدوفروش سخن گفته است؛ تحركي كه البته همچنان با اما و اگرهاي جدي همراه است.
پورحاجت در ابتداي اين گفتوگو، با تأكيد بر ضرورت بازتعريف نقش دولت در حوزه مسكن و ساختمان، صراحتا اعلام ميكند: معتقديم دولت تحت هر شرايطي بايد از تصديگري فاصله بگيرد و نقش خود را به تنظيمگري محدود كند.
به گفته او، تجربه سالهاي گذشته نشان داده است كه هرگونه مداخله مستقيم دولت در فرآيند ساختوساز، نهتنها به بهبود وضعيت بازار منجر نشده، بلكه پيامدهاي منفي و بعضا جبرانناپذيري را نيز به همراه داشته است. او ريشه بسياري از مشكلات فعلي بازار مسكن را به دورهاي خاص بازميگرداند؛ دورهاي كه به باور وي، نقطه عطف نزولي شدن توليد مسكن در كشور بوده است.
مسيري نزولي در توليد مسكن
دبير كانون سراسري انبوهسازان با اشاره به پيامدهاي مداخله دولت در بخش مسكن و ساختمان از سال ۱۳۸۸، ميگويد: تصديگري دولت در دوره دولت احمدينژاد اثرات منفي جدي بر بازار مسكن گذاشت و پس از مداخله گسترده دولت، عملا ساختوساز كشور با چالشهاي اساسي مواجه شد؛ بهطوريكه از سال ۱۳۹۲ بهطور كلي شاهد سير نزولي توليد مسكن بوديم.پورحاجت با يادآوري وضعيت بازار پيش از اين مقطع زماني، به تفاوت معنادار ظرفيت توليد بخش خصوصي اشاره كرده و اضافه ميكند: پيش از سال ۱۳۸۸، بخش خصوصي سالانه حدود ۷۰۰ هزار واحد مسكوني توليد ميكرد.به گفته او، اگرچه در همان سالها نيز تعدادي واحد مسكوني ساخته شد، اما روند كلي بازار از همان مقطع وارد مسير كاهشي شد؛ مسيري كه آثار آن تا امروز نيز ادامه دارد.
نصف شدن صدور پروانههاي ساختماني
يكي از شاخصهاي مهم براي سنجش وضعيت توليد مسكن، تعداد پروانههاي ساختماني صادرشده است. پورحاجت در اين باره با بيان آماري قابل تأمل، تصريح ميكند: متوسط صدور پروانههاي ساختماني در سالهاي اخير به حدود ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد رسيده است.اين آمار در مقايسه با ظرفيت توليد سالهاي قبل از ۱۳۸۸، نشاندهنده كاهش چشمگير انگيزه سرمايهگذاري در حوزه مسكن است. دبير كانون سراسري انبوهسازان در تحليل اين وضعيت، مداخله دولت را عامل اصلي ميداند و تأكيد ميكند: اين آمار نشان ميدهد مداخله دولت در بازار مسكن باعث كاهش انگيزه سرمايهگذاري بخش خصوصي در حوزه مسكن و ساختمان شده است؛ موضوعي كه در دولتهاي روحاني و شهيد رييسي نيز بارها درباره آن صحبت كرديم.
نقدينگي، تورم و ميراث سياستهاي گذشته
پورحاجت در ادامه به يكي ديگر از عوامل موثر بر وضعيت كنوني بازار مسكن اشاره ميكند؛ يعني ورود حجم بالاي نقدينگي به اين بازار در سالهاي گذشته. او در اين باره ميگويد: از سوي ديگر، ورود حجم بالاي نقدينگي به بازار مسكن در همان سالها موجب شكلگيري تورم شد و بخشي از تورم كنوني ريشه در همان دوره دارد.
اين اظهارات در حالي مطرح ميشود كه بسياري از كارشناسان اقتصادي نيز معتقدند بازار مسكن در دهه گذشته به يكي از پناهگاههاي اصلي نقدينگي تبديل شده و همين مساله، نقش مهمي در تشديد تورم بخش مسكن و حتي تورم عمومي ايفا كرده است.
نشانههاي تغيير فاز؛ قفل بازار در حال باز شدن؟
با وجود همه اين چالشها، دبير كانون سراسري انبوهسازان معتقد است كه بازار مسكن امروز در شرايطي متفاوت از ماههاي گذشته قرار دارد. او با اشاره به رصدهاي ميداني فعالان اين حوزه، اظهار ميكند: امروز رصدها نشان ميدهد تا حدي قفل بازار مسكن باز شده و هم در حوزه توليد و هم در بخش معاملات، تحركاتي مشاهده ميشود.به گفته پورحاجت، ركود سنگيني كه طي ماههاي گذشته بر خريدوفروش مسكن سايه انداخته بود، اكنون نشانههايي از تغيير سيكل بروز داده است. او در اين باره ميافزايد: به نظر ميرسد ركود حاكم بر خريدوفروش مسكن تغيير سيكل داده و قهر خريداران با بازار مسكن نسبت به فصل گذشته و ابتداي سال كاهش يافته است.
سياست «عدم مداخله»؛ عامل تحرك بازار؟
پورحاجت يكي از دلايل احتمالي اين تحرك نسبي را عقبنشيني دولت از مداخلات مستقيم در بازار مسكن ميداند. او ميگويد: اين شرايط ميتواند ناشي از سياستهاي عدم مداخله دولت باشد.
به باور او، كاهش فشارهاي دستوري و فاصله گرفتن از سياستهاي تصديگرايانه، فضا را براي بازگشت تدريجي اعتماد به بازار فراهم كرده است؛ هرچند اين روند همچنان شكننده و وابسته به ثبات سياستگذاري است.
زمين، آپارتمان و هشدار درباره جهش قيمت
دبير كانون سراسري انبوهسازان در بخش ديگري از اين گفتوگو به وضعيت قيمتها در بازار زمين و مسكن ميپردازد و توضيح ميدهد: در حوزه زمين، قيمتها متناسب با تورم افزايش يافته و تغيير خاصي نداشته، اما در بخش آپارتمانهاي احداثي افزايش قيمت مشاهده شده كه البته به اندازه رشد قيمت زمين نبوده است.او در عين حال نسبت به آينده اين بخش هشدار ميدهد و تأكيد ميكند: با اين حال، احتمال جهش قيمت در اين بخش وجود دارد.
هشداري كه در صورت افزايش دوباره انتظارات تورمي يا رشد هزينههاي ساخت، ميتواند به واقعيت تبديل شود و بار ديگر بازار را وارد فاز التهاب كند.
افزايش هزينه ساخت؛ تنگناي سازندگان
پورحاجت به يكي از مهمترين چالشهاي فعلي سازندگان اشاره ميكند؛ يعني افزايش شديد هزينههاي توليد مسكن. او در اين باره ميگويد: امروز هزينه ساخت مسكن افزايش يافته، نرخ خدمات مهندسي و قيمت زمين بالا رفته و واحدهاي آپارتماني عرضه شده تقريبا همتراز با قيمت تمامشده توليد سازندگان است.اين اظهارات نشان ميدهد كه برخلاف تصور عمومي، بخش قابل توجهي از سازندگان در شرايط فعلي با حاشيه سود بالايي مواجه نيستند و ادامه اين وضعيت ميتواند بار ديگر انگيزه ساختوساز را كاهش دهد.در مجموع، آنچه از اظهارات دبير كانون سراسري انبوهسازان برميآيد، اين است كه بازار مسكن ايران در مقطع حساسي قرار گرفته است؛ مقطعي كه ميتواند يا به خروج تدريجي از ركود منجر شود يا در صورت خطاهاي سياستي، زمينهساز جهش قيمتي جديد باشد. فروكش كردن نسبي «قهر خريداران» اگرچه نشانهاي اميدواركننده است، اما تداوم آن بيش از هر چيز به ثبات اقتصادي، كنترل تورم و پايبندي دولت به نقش تنظيمگرانه خود وابسته خواهد بود.
