مستاجران زير فشار شديد اجارهها
بازار مسكن تهران در هفتههاي اخير شاهد تكاني جدي بوده؛ پديدهاي كه بسياري آن را نتيجه مستقيم افزايش قيمت دلار و شوك ارزي ديماه ۱۴۰۴ ميدانند. مركز آمار ايران گزارش داده است كه پس از دورهاي از ثبات نسبي تورم اجارهبها، ناگهان شاهد جهش در نرخها هستيم، بهويژه در پايتخت كه با بيش از ۵۱ درصد مستأجر، مستأجرنشينترين استان كشور محسوب ميشود.
بازار مسكن تهران در هفتههاي اخير شاهد تكاني جدي بوده؛ پديدهاي كه بسياري آن را نتيجه مستقيم افزايش قيمت دلار و شوك ارزي ديماه ۱۴۰۴ ميدانند. مركز آمار ايران گزارش داده است كه پس از دورهاي از ثبات نسبي تورم اجارهبها، ناگهان شاهد جهش در نرخها هستيم، بهويژه در پايتخت كه با بيش از ۵۱ درصد مستأجر، مستأجرنشينترين استان كشور محسوب ميشود. اين تغيير ناگهاني بازار اجاره، نه تنها مستأجران تهراني را تحت فشار قرار داده، بلكه رفتار مالكان و الگوي تقاضاي بازار را نيز به شدت تغيير داده است. بررسيهاي ميداني و آمار رسمي نشان ميدهد كه افزايش اجارهبها بهويژه در واحدهاي كوچك و كمامكانات محسوس بوده و بسياري از مستأجران براي ادامه زندگي در تهران، ناچار به اتخاذ راهكارهاي مالي دشوار شدهاند. مشاوران املاك تهران و گزارشهاي ميداني نشان ميدهد كه افزايش نرخ دلار به حدود ۱۴۰ هزار تومان باعث شد بسياري از صاحبخانهها تلاش كنند قدرت خريد ازدسترفته خود را جبران كنند. يك مشاور املاك در خيابان خوش، منطقه ۱۰ تهران توضيح ميدهد: دلار كه به ۱۴۰ هزار تومان رسيد، بسياري از صاحبخانهها به صرافت افتادند قدرت خريد ازدسترفته خود را جبران كنند و ناگهان اجاره خانه بهطور سرسامآوري بالا رفته است.اين جهش ناگهاني باعث شد تقاضا براي آپارتمانهاي كوچك و كمامكانات افزايش پيدا كند، زيرا بسياري از مستأجران توان پرداخت اجارههاي بالاتر را ندارند. در نتيجه، بازار واحدهاي كوچك كمياب شد و مالكان اين واحدها با افزايش اجارهبها، سود بيشتري به دست آوردند.يكي ديگر از مشاوران املاك ميگويد: با افزايش قيمت دلار، صاحبخانهها اجارهبهاي منازل خود را حداقل ۵۰ درصد و در موارد رايج ۷۰ تا ۷۵ درصد افزايش دادهاند. اين وضعيت بازار آپارتمانهاي كوچك را بهشدت تحت تأثير قرار داده است. نمونههايي از اين جهشها شامل موارد زير است: آپارتمان ۴۰ متري در منطقه هاشمي، 8 سال ساخت، از رهن ۲۵۰ ميليون و اجاره ۹ ميليون به رهن ۳۰۰ ميليون و اجاره ۱۵ ميليون تومان رسيده است. آپارتمان ۳۵ ساله، ۶۰ متري، خيابان وحيديه، از رهن ۱۸۰ ميليون و اجاره ۶ ميليون به رهن ۳۰۰ ميليون و اجاره ۸ ميليون تومان. همچنين رهن كامل آپارتمان ۵۸ متري، با عمر بناي ۲۷ سال در منطقه افسريه، ۵۸۰ ميليون تومان رهن داده ميشود.اين ارقام نشان ميدهد كه فشار بر مستأجران تا چه حد شديد و ناگهاني بوده است.
فشار بر مستأجران
آمار و ارقام نشان ميدهد كه مستأجران تهراني در شرايط دشواري قرار دارند. محمدي، يكي از مستأجران ميانسال، گفت: موفق نشدم آپارتمان كوچكتري با اجارهبهاي مناسب پيدا كنم و بنابراين از صاحبخانه مهلت خواستم تا براي افزايش رهن وام بانكي بگيرم، اما بانكها فعلا منابع كافي براي پرداخت تسهيلات ندارند. ناچار شدم از دوستان و آشنا قرض بگيرم و نميدانم چگونه بايد استقراض خود را پس بدهم، اما فعلاً براي عبور از بحران اين كار را كردم. يك مستأجر زن كه در يكي از بنگاههاي املاك ميدان حر به دنبال خانه مناسب بود، توضيح ميدهد: مستأجران دو راه پيشرو دارند؛ يا مبلغ رهن خانه خود را بهطور قابل توجه افزايش بدهند يا مبلغ اجاره ماهانه را بالا ببرند كه هيچكدام براي ما راحت نيست، چون هر دو روش نيازمند پسانداز هستند و در شرايط تورمي فعلي، بسياري از مردم قدرت پسانداز ندارند و درآمد و هزينههايشان تقريبا سر به سر است.
كارشناسان نيز ميگويند كه نااطميناني در اقتصاد و تشديد تنشهاي خارجي باعث شده بسياري از صاحبخانهها ديگر پول رهن را كافي ندانند و به دنبال درآمد نقدي بيشتر باشند. اين موضوع فشار بر مستأجران را تشديد كرده است.
روند تورم اجاره قبل از شوك ديماه
گزارشهاي رسمي مركز آمار ايران نشان ميدهد كه پيش از ديماه، بازار اجاره مسكن روند كاهشي را تجربه ميكرد. تورم نقطه به نقطه اجاره مسكن در آذرماه ۳۳.۴ درصد بود كه كمترين ميزان از نيمه دوم ۱۴۰۱ تاكنون محسوب ميشود. تورم سالانه اجاره نيز ۳۵.۶ درصد ثبت شد كه ۶.۶ واحد درصد كمتر از تورم عمومي بود.اين ارقام نشان ميدهد كه در نيمه دوم سال ۱۴۰۴، با وجود تورم عمومي بالا، بازار اجاره توانسته بود روند كاهشي داشته باشد و فاصله تورم اجاره با تورم عمومي افزايش يافته بود. با اين حال، شوك ديماه روند كاهش تورم را متوقف كرد و به افزايش شديد اجارهها منجر شد.
تغيير رفتار بازار و الگوي تقاضا
يكي از پيامدهاي قابل توجه اين وضعيت، تمركز تقاضا بر واحدهاي كوچك و ارزانتر است. بسياري از مستأجران مجبور شدهاند از آپارتمانهاي بزرگتر و لوكس به واحدهاي كوچكتر منتقل شوند. مشاوران املاك ميگويند: با افزايش تقاضا براي آپارتمانهاي كوچك، اين واحدها در بازار كمياب شدهاند و اجارههاي آنها بهشدت افزايش يافته است. همچنين مشاوران توصيه ميكنند كه مستأجران در صورت امكان قرارداد خود را تمديد كنند، زيرا توافق با صاحبخانه جديد سختتر و هزينه اسبابكشي و تنظيم قرارداد بالاتر است. نمونههايي از افزايش اجاره در قراردادهاي تمديدي: آپارتمان ۱۰۰ متري خيابان دبستان: از رهن ۳۰۰ ميليون و اجاره ۱۷ ميليون به اجاره ۲۵ ميليون. آپارتمان ۸۵ متري، منطقه جمالزاده: از رهن ۳۵۰ ميليون و اجاره ۱۳ ميليون به اجاره ۲۰ ميليون. اگرچه افزايش اجاره در قراردادهاي تمديدي نسبتا متعادلتر است، اما همچنان فشار مالي زيادي بر مستأجران وارد ميكند.
بازار حساس به شوك ارزي
تحليلگران ميگويند كه بازار مسكن تهران بهشدت حساس به نوسانات ارزي و انتظارات تورمي است. هرگونه شوك در بازار ارز يا افزايش نااطميناني اقتصادي ميتواند باعث جهش ناگهاني اجارهها شود. در شرايط فعلي، مستأجران با محدوديت مالي مواجهاند و صاحبخانهها به دنبال درآمد نقدي هستند، اين تركيب باعث افزايش تنش در بازار اجاره شده است.
يكي از كارشناسان بازار مسكن گفت: بازار مسكن تهران در وضعيت شكنندهاي قرار دارد و هرگونه شوك اقتصادي يا انتظارات تورمي ميتواند باعث افزايش سريع اجارهها شود. مستأجران به دليل محدوديت در قدرت خريد، بيشترين فشار را تحمل ميكنند.
پيامدها و چشمانداز
بهطور كلي، بازار مسكن تهران با سه چالش اصلي مواجه است: جهش اجارهها ناشي از شوك ارزي: صاحبخانهها به دنبال جبران قدرت خريد از دست رفته خود، اجارهها را به شكل قابل توجه افزايش دادهاند.
مورد بعدي فشار شديد بر مستأجران است، مستأجران به دليل كاهش قدرت خريد و نبود پسانداز، مجبور به قرض گرفتن يا پرداخت اجارههاي بالا شدهاند.
موضوع سوم، تغيير الگوي تقاضاست، تقاضا براي واحدهاي كوچك و كمامكانات افزايش يافته و اين واحدها در بازار كمياب شدهاند.
تحليلگران هشدار ميدهند كه اگر سياستهاي حمايتي دولت و كنترل انتظارات تورمي اجرا نشود، روند افزايش اجارهها ادامه خواهد يافت و فشار بر مستأجران شديدتر خواهد شد. همچنين، اين وضعيت ميتواند به افزايش نابرابري و كاهش دسترسي خانوارهاي كمدرآمد به مسكن مناسب منجر شود.
بازار مسكن تهران در هفتههاي اخير يك تكان شديد تجربه كرده است كه ناشي از افزايش قيمت دلار و انتظارات تورمي بوده است. آمارها نشان ميدهد كه اجارهها در برخي مناطق تا ۷۵ درصد افزايش يافتهاند و مستأجران با فشار مالي سنگين مواجه هستند.
با وجود اينكه پيش از ديماه تورم اجاره در مسير كاهشي بود، شوك ارزي اخير روند كاهش را متوقف كرد و بازار را دوباره ناپايدار ساخت. افزايش تقاضا براي آپارتمانهاي كوچك و كمامكانات، تغيير الگوي بازار و فشار بر مستأجران، از پيامدهاي ملموس اين وضعيت است. به گفته كارشناسان، ادامه اين روند بدون دخالت سياستگذار و كنترل انتظارات تورمي ميتواند باعث تشديد بحران مسكن، افزايش فشار مالي بر مستأجران و تغييرات بلندمدت در بازار اجاره شود.
بازار مسكن تهران در حال حاضر به نقطهاي حساس رسيده است؛ نقطهاي كه هر حركت اقتصادي يا ارزي ميتواند اثرات شديدي بر زندگي ميليونها مستأجر و الگوي مالكيت و اجاره مسكن در پايتخت داشته باشد.
