در بازار مسكن چه ميگذرد؟
يك كارشناس بازار مسكن گفت: با تك نرخي شدن ارز و بحرانهاي سياسي و اجتماعي موجود و با توجه به اينكه نقدشوندگي بخش مسكن پايين است، فعلا سرمايهها به سمت ارز و طلا روانه شده و حوزه مسكن دچار جاماندگي است؛ اما اين شرايط پايدار نخواهد بود و بخش مسكن دير يا زود خود را تحميل ميكند.
حسن محتشم در گفتوگو با ايسنا، درباره تاثير حذف ارز ترجيحي و تك نرخي شدن قيمت ارز بر بازار مسكن اظهار كرد: تاثير جنگ ۱۲ روزه اختلاف فاحشي بين رشد قيمت مسكن و رشد قيمت ارز و طلا ايجاد شد و به جاماندگي بازار مسكن انجاميد. اين جاماندگي همچنان ادامه دارد و دولت نيز اخيرا تصميم گرفت كه با حذف ارز ترجيحي، نرخ ارز را تك نرخي كند و قيمت بازار ملاك عمل باشد. البته از نظر اقتصادي متفاوت بودن نرخ ارز جز ايجاد رانت و خسارت به جامعه سودي نداشت. بنابراين حذف ارز ترجيحي از ديدگاه اقتصادي بسيار تصميم خوبي است اما تبعات ناشي از آن دامنگير اقتصاد كشور شد. وي افزود: يكي از دلايل اصلي بحران و شرايط ناگوار اجتماعي، مساله اقتصاد و معيشت مردم به خصوص اقشار متوسط و پايين است اما ادامه پرداخت ارز ترجيحي نيز امكانپذير و منطقي نبود. محتشم تصريح كرد: بسياري از واردكنندگان و توليدكنندگاني كه از ارز ۲۸ هزار و ۵۰۰ تومان استفاده ميكردند معمولا كالاهاي خود را با اين نرخ در بازار نميفروختند بلكه سعي ميكردند قيمت آن كالا را به نرخ دلار آزاد نزديك كنند. لذا از افزايش قيمت ارز سود ميبردند. رشد قيمت ارز هم باعث ايجاد شكاف بين دلار دولتي و بازار آزاد ميشد و هم به رشد قيمت كالاهاي وارداتي ميانجاميد. اين كارشناس بازار مسكن تاكيد كرد: در واقع يك عده مافيا از جيب مردم هر روز پولدار ميشدند. دولت هم نتوانست اين مساله را مديريت كند كه كالاها ارزان در اختيار جامعه قرار گيرد. به گفته محتشم، تك نرخي ارز شدن باعث شده كالاها با ارز بازار آزاد عرضه شود. در اينجا بخش مسكن ميماند كه از مجموعه كالاها و خدماتي تشكيل شده كه ارتباط مستقيم با قيمت ارز دارد. وقتي قيمت ارز بالا ميرود قيمت نهادههاي مسكن نيز كه در صنايع و كارخانجات توليد ميشود، افزايش مييابد. عضو هياتمديره انجمن انبوهسازان استان تهران گفت: بنابراين تك نرخي شدن ارز به تورم مصالح ساختماني و حتي زمين منجر ميشود و به رشد هزينه توليد مسكن دامن ميزند؛ در حالي كه بازاري براي اين توليد وجود ندارد. وي با بيان اينكه از آن سو شرايط ناامن اقتصادي و اجتماعي باعث ايجاد شكاف بين ارزش افزوده بخش مسكن و قيمت ارز و طلا شده است، گفت: به دليل آنكه نقدشوندگي ارز و طلا بيشتر از مسكن است در حال حاضر عمده سرمايهها به سمت طلا و ارز روانه شده است. مضافا اينكه در شرايط ناامن، بازار مسكن جذابيت خود را براي سرمايهگذاري از دست ميدهد. اما شرايط نميتواند اينگونه بماند. محتشم اظهار كرد: دير يا زود بخش مسكن خودش را به اقتصاد كشور تحميل ميكند و هرچقدر جاماندگي رشد قيمت ملك از بازارهاي موازي طولانيتر شود، فنر فشرده شده بازار مسكن، پرش بيشتري خواهد داشت.
مسكن استيجار كجا ساخته ميشود؟
معاون وزير راه و شهرسازي با بيان اينكه وام ساخت مسكن استيجار بيش از تسهيلات مسكن ملي است، گفت: در تهران علاوه بر اختصاص بافت فرسوده پايتخت به مسكن استيجار عمومي، ميتوان در شهرهايي مثل اسلامشهر، واوان يا انديشه براي ساخت مسكن استيجار برنامهريزي كرد. حبيبالله طاهرخاني در گفتوگو با ايسنا، اظهار كرد: برنامههاي گذشته كه درخصوص اقتصاد مسكن در كشور اجرا شده و همچنين تجارب ساير كشورها نشان ميدهد يكي از بهترين راهكارهاي مواجهه با مسكن كمدرآمدها موضوع مسكن استيجار عمومي است. اين جزو معدود سياستهاي مشتركي است كه تقريبا در همه كشورهاي جهان دنبال ميشود. وي افزود: دهكهاي پايين درآمدي امكان تملك مسكن ملكي را ندارند. تجربه دولتها در اجراي طرحهاي مسكن هم به عينه اين موضوع را نشان داد كه اين طرحها نميتواند به عنوان سياست پايدار در خانهدار شدن اقشار جامعه موثر باشد. طاهرخاني يادآور شد: اتفاقي كه در طرحهاي مسكن دولتي ميافتاد اين بود كه بخشي از متقاضيان به دليل عدم توانايي در تامين آورده اوليه امكان ورود به طرحهاي مسكن دولتي را نداشتند. برخي هم كه آورده اوليه را واريز ميكردند به علت عدم تأمين واريز وجوه در مراحل بعدي به صورت غيررسمي انصراف ميدادند يا امتياز خود را واگذار ميكردند و از اين طرح خارج ميشدند. معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي تاكيد كرد: در اين طرحها منابع دولت شامل زمين و زيرساختها كه هزينههاي سنگيني صرف آن شد به اجراي طرحهاي مسكن اختصاص يافت و دست آخر هم خدمات به جامعه هدف مدنظر اصابت نكرد. وي گفت: كشورهايي كه ممكن است درآمد سرانه آنها چند ده برابر ما باشد حتي در شرايط مناسب اقتصادي، مسكن استيجار عمومي را كنار نگذاشتهاند. به خصوص براي كمدرآمدها و همچنين كساني كه در مراحل خاصي از زندگيشان نياز به حمايت دارند، مثل زوجهاي جوان، طرحهاي استيجار عمومي در اين كشورها اجرا ميشود. اين طرحها به زوجين اجازه ميدهد چهار تا پنج سال فرصت تنفس داشته باشند تا بعدا وارد بازار آزاد اجاره شوند يا بتوانند براي خودشان مسكن ملكي تهيه كنند. طاهرخاني با اشاره به قانون استيجار در دهه ۷۰ شمسي بيان كرد: ما در مجموعه وزارت راه و شهرسازي به اين جمعبندي در رسيديم كه از ظرفيت قانون استيجار و ساير قوانين مرتبط استفاده كنيم و بخشي از عرضه مسكن را در قالب استيجار انجام دهيم كه در سالهاي گذشته مورد بيتوجهي قرار گرفته بود. البته عموماً وقتي از چنين برنامههايي صحبت ميشود ابتدا از دشواري آن سخن به ميان ميآيد. بهطور مثال سوال ميشود كه منابع اين طرح از كجا تامين خواهد شد. معاون وزير راه و شهرسازي اظهار كرد: بحث ما اين است كه همين الان در بسياري از طرحهاي حمايتي دولتي هزينه ميكنيم. استيجار عمومي هم در كنار اين طرحها بايد دنبال شود و نميتوان به بهانه مشكلات آن را اجرا نكرد. كشورهاي ديگر هم در استيجار عمومي مشكلاتي را سپري كردهاند كه ميتوان از اين تجارب بهرهمند شد. وي گفت: موضوع مسكن استيجار عمومي را در شوراي عالي مسكن به صورت يك بسته منسجم در قالب كوتاهمدت و ميانمدت مطرح كرديم. در كوتاهمدت ۱۰ هزار واحد را به اتكاي املاك و داراييهاي عموماً لوكس مجموعه وزارت راه و شهرسازي تهاتر ميكنيم يا به فروش ميرسانيم و منابع آن را صرف تامين مسكن استيجاري زوجهاي جوان خواهيم كرد. آثار اين اقدام حتما مثبت خواهد بود. طاهرخاني ادامه داد: وجه دوم، برنامه ميان مدت ما است كه اراضي و زمينهاي مجموعه وزارت راه و شهرسازي را اهرم خواهيم كرد و به اتكاي ورود بخش خصوصي، انبوهسازان و سازندگان و همچنين نهادهاي عمومي غيردولتي و خيرين اين سياست را پيش خواهيم بود. به اين صورت كه در شروع عمليات اجرايي ساخت، دولت شرايط را تسهيل خواهد كرد. دولت زمين در اختيار بخش خصوصي ميگذارد و بخش خصوصي اين طرحها را اجرا خواهد كرد. معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي درباره تسهيلات مسكن استيجار عمومي بيان كرد: مذاكراتمان با بانك مركزي در حال نهايي شدن است تا تسهيلات مسكن اجارهداري را در اختيار انبوهسازان و سازندگان با شرايط مناسب و احتمالا رقم بالاتر از وام نهضت ملي مسكن قرار دهيم. به محض جمعبندي اين تصميم اطلاعرساني خواهد شد. به گفته طاهرخاني، برنامه اين است كه به صورت مشاركت عمومي- خصوصي، موضوع تامين مسكن استيجار عمومي اجرا شود. مديريت كار در دست بخش خصوصي باشد تا بتوانند بر اساس تنظيمگري كه دولت از طريق سامانههاي مرتبط انجام ميدهد طرحها را شروع كنند. وي اظهار كرد: مطابق دستورالعملي كه ابلاغ كرديم بخشي از مبلغ اجاره از زوجها دريافت خواهد شد و در صورت لزوم قراردادها بلندمدت حداكثر پنج ساله منعقد ميشود تا خيالشان از بابت امكان پسانداز براي ورود به بازار مسكن راحت باشد. معاون وزير راه و شهرسازي درباره ميزان استقبال سازندگان از طرح مسكن استيجار عمومي گفت: انجمن ساختمان ايران، انجمن انبوهسازان و كانون انبوهسازان براي اجراي اين طرح اعلام آمادگي كردهاند. چهارچوب همكاري نيز در تعامل سازندگان با مجموعه اقتصادي دولت شامل وزارت راه و شهرسازي، بانك مركزي، وزارت اقتصاد و سازمان برنامه و بودجه خواهد بود. طاهرخاني ابراز اميدواري كرد تا مسكن استيجار عمومي سرفصل جديدي براي پاسخگويي به مسائل بنيادين حوزه مسكن باشد. وي خاطرنشان كرد: در برخي سالها در شهر تهران براي ۲۰۰ هزار واحد مسكوني پروانه ساختماني صادر شده اما مسكن در استطاعت ساخته نشد، به همين دليل در آمار سال ۱۳۹۵ ميبينيم كه با يك ركورد در واحدهاي مسكوني خالي مواجه شدهايم. در حالي كه همين پروژهها به تخريب باغات شهرهايي مثل تهران و شيراز انجاميد. بنابراين بايد توجه كنيم كه عرضه مسكن مهم است اما چيزي كه مهمتر است اينكه اين عرضه به جامعه متوسط و كمدرآمد اصابت كند. معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي، تمركز اصلي اجراي طرح مسكن استيجار را كلانشهرها و شهرهاي بزرگ دانست و گفت: در شهرهاي كوچك و روستاها، برنامهريزيها بر اساس عرضه زمين خواهد بود تا مردم نياز مسكن خود را حل كنند. در قالب طرحهاي ملي مسكن و قانون برنامه هفتم توسعه در حال حاضر اراضي شناسايي ميشود و در اختيار متقاضيان قرار ميگيرد. بحث آمادهسازي اراضي نيز توسط دولت انجام ميشود. در حال حاضر نيز عرضه ۵۰۰۰ هكتار زمين در دستور كار سازمان ملي زمين و مسكن است كه عموما در شهرهاي كوچك و مياني صورت ميگيرد. طاهرخاني تصريح كرد: برنامه استيجار عمومي مربوط به شهرهاي بزرگ و كلانشهرها و مناطقي است كه با محدوديت تامين مسكن ملي مواجهيم. در شهر تهران اراضي فاقد كاربري يا غيرمرتبط شهري وجود دارد. بافت فرسوده گستردهاي نيز وجود دارد كه از امكان بارگذاري و ظرفيتسازي در قالب طرح استيجار عمومي برخوردار است. اما بايد شرايط براي ساخت اين واحدها تسهيل شود. البته ممكن است تامين مسكن استيجار در كلانشهرها در شهر مركزي و همچنين شهرهاي پيرامون صورت گيرد. بهطور مثال براي تهران ميتوان در اسلامشهر، واوان يا انديشه براي پاسخگويي مسكن استيجار شهر تهران برنامهريزي كرد.
