چرخه مسكن و بورس
در اقتصاد ايران، رفتار بازار مسكن با ساير بازارهاي دارايي تفاوت معناداري دارد و همين تفاوت، رابطه آن را با بازارهايي همچون ارز، طلا و بازار سرمايه پيچيدهتر ميكند.
در اقتصاد ايران، رفتار بازار مسكن با ساير بازارهاي دارايي تفاوت معناداري دارد و همين تفاوت، رابطه آن را با بازارهايي همچون ارز، طلا و بازار سرمايه پيچيدهتر ميكند. برخلاف بازارهايي كه واكنش سريع و لحظهاي به شوكهاي تورمي و انتظارات اقتصادي نشان ميدهند، بازار مسكن معمولا با تاخير و بهصورت پلكاني حركت ميكند؛ الگويي كه از آن به عنوان «مدل جي» ياد ميشود. براساس گزارش صداي بورس، بررسي چرخههاي تاريخي بازار مسكن نشان ميدهد كه در بسياري از مقاطع، اين بازار وارد دورههاي ركود فرسايشي ميشود؛ ركودهايي كه عمدتا با كاهش حجم معاملات و توقف رشد قيمت همراهند، نه افت اسمي قيمتها. قيمت مسكن بهدليل چسبندگي بالا، معمولادر برابر كاهش اسمي مقاومت ميكند و تعديل آن بيشتر از مسير تورم عمومي و كاهش ارزش واقعي دارايي رخ ميدهد. به بيان ديگر، تخليه حباب مسكن غالبا از طريق گذر زمان و فرسايش قيمتي اتفاق ميافتد، نه از مسير كاهش مستقيم قيمتها.
اين ويژگي باعث ميشود بازار مسكن در دورههاي ركود، از ساير بازارهاي دارايي عقب بماند. در چنين شرايطي، بازارهاي موازي از جمله بازار سرمايه، ارز و طلا نقش جبران تورم را ايفا ميكنند. در سالهاي اخير، توسعه ابزارهاي مالي در بازار سرمايه از جمله صندوقهاي سرمايهگذاري سهامي، صندوقهاي اهرمي، صندوقهاي طلا و نقره و ساير ابزارهاي مبتني بر كالا موجب افزايش سرعت معاملات، كاهش هزينههاي نقلوانتقال و بهبود نقدشوندگي شده است. اين ابزارها به عنوان نيازهاي فرعي سرمايهگذاري در مقابل مسكن عمل ميكنند و بهويژه در دورههاي جهش تورمي، امكان واكنش سريعتر سرمايهها را فراهم ميسازند.
از اين منظر، بازار مسكن يكي از ديرواكنشترين بازارها در چرخههاي تورمي به شمار ميرود. فرآيند انجام معاملات ملكي زمانبر است و در بسياري موارد، نهايي شدن يك معامله چند هفته به طول ميانجامد. همين عامل باعث ميشود سرمايهها در مقاطع پرريسك و تورمي، ترجيح دهند به سمت ابزارهاي مالي با نقدشوندگي بالاتر در بازار سرمايه حركت كنند.
رابطه انتقال سرمايه ميان بازار سرمايه و بازار مسكن، رابطهاي خطي و قطعي نيست. در بسياري از دورهها، ابتدا بازار سرمايه در واكنش به انتظارات تورمي و جريان نقدينگي رشد ميكند و پس از فروكشكردن هيجانات يا افزايش ريسكهاي سيستماتيك و سياسي، بخشي از سرمايهها به سمت داراييهاي فيزيكي از جمله مسكن منتقل ميشود. تجربه سال ۱۳۹۹ نمونهاي روشن از اين الگو است؛ دورهاي كه تشديد ريسكهاي سياسي، انتخابات امريكا، ابهامات مربوط به برجام و كاهش اعتماد به سياستگذاريها، موجب خروج سريع سرمايه از بازار سرمايه و ورود آن به بازار مسكن شد.
اين جابهجايي سرمايه به عواملي همچون سطح اعتماد به بازار سرمايه، چشمانداز سودآوري شركتها، شدت ريسكهاي سيستماتيك و جهتگيري سياستهاي اقتصادي و سياسي وابسته است و مجموعه اين عوامل مسير سرمايهگذاري را شكل ميدهد.
درخصوص اثر رونق يا ركود بازار مسكن بر صنايع بورسي، تجربه نشان ميدهد در دورههاي رونق بازار سرمايه، اغلب صنايع بورسي مورد توجه قرار ميگيرند. حتي صنايعي مانند سيمان و فولاد كه ممكن است بهواسطه ركود ساختوساز با محدوديت تقاضا مواجه باشند، در جريان كلي معاملات بازار فعال ميشوند. در جهشهاي تورمي، جريان پول و مومنتوم بازار باعث ميشود اغلب صنايع، فارغ از شرايط بنيادي كوتاهمدت، تحت تاثير قرار گيرند. در بازارهاي سايتمحور، رونق مسكن اثر مستقيمتري بر صنايعي مانند سيمان، كاشي و سراميك و كانيهاي غيرفلزي دارد؛ اما در دورههاي جهش تورمي، اين اثرگذاري معمولا محدودتر و كوتاهمدتتر است. براي آينده بازار مسكن ميتوان سه سناريو متصور بود: تداوم ركود ملايم، جهش قيمتي مقطعي و رونق محدود و كمهيجانتر نسبت به ساير بازارهاي موازي. افزون بر متغيرهاي پولي و تورمي، عواملي نظير ناترازي انرژي، محدوديتهاي زيستمحيطي و بحران آب و برق نيز بهتدريج بر بازار مسكن اثرگذار شدهاند. اين ناترازيها موجب افزايش تمايل به مهاجرت به مناطق خوشآبوهوا شده و ميتواند در صورت وقوع رونق يا جهش قيمتي، تمركز تقاضا را به اين مناطق سوق دهد؛ هرچند در حال حاضر وزن اين عامل هنوز بالا نيست.
تداوم ريسكهاي سيستماتيك و تورمي و مفروضات بودجه سال ۱۴۰۵، كاهش قدرت خريد را تشديد خواهد كرد. افزايش محدود حقوقها در برابر رشد قابلتوجه درآمدهاي مالياتي، افزايش ماليات بر ارزش افزوده و حذف ارز ترجيحي، همگي نشانههايي از يك بودجه تورمي هستند كه در نهايت به افزايش سطح عمومي قيمتها و تضعيف قدرت خريد منجر ميشوند.
با توجه به نياز به سرمايه قابلتوجه براي خريد مسكن، در افق كوتاهمدت و ميانمدت نميتوان انتظار رشد معنادار و پايدار در اين بازار داشت. جهش قيمتي زماني محتمل خواهد بود كه حجم معاملات افزايش يابد؛ در حالي كه در شرايط فعلي، سطح معاملات مسكن همچنان پايين است. رونق پايدار بازار مسكن زماني شكل ميگيرد كه ريسكهاي بودجهاي، ناترازي انرژي، چالشهاي زيستمحيطي و ريسكهاي سيستماتيك اقتصاد كاهش يابد. بازار مسكن در اقتصاد ايران نه فرو ميريزد و نه همپاي تورم ميدود؛ بلكه در ركودهايي فرسايشي متوقف ميشود. در اين ميان، سرمايهها براي جبران تورم به بازارهاي سريعواكنشتري مانند بورس، ارز و طلا كوچ ميكنند. فهم اين «ركود چسبنده» كليد درك رابطه پيچيده مسكن و بازار سرمايه در چرخههاي تورمي است.
در حال حاضر، بيشتر نقدينگيها به سمت بازارهاي ارز و طلا هدايت شده است. اين وضعيت نميتواند براي مدت طولاني پايدار بماند و احتمالا اين بازارها نيز با چالشهاي مشابهي روبهرو خواهند شد. بهطور كلي، ميتوان گفت كه در حال حاضر فرصتي براي خريد مسكن به وجود آمده است، چراكه در اين دو سال اخير كه ركود در بازار مسكن حاكم بوده، قيمتها نسبت به تورم افزايش نيافتهاند و اين دوره ميتواند يك موقعيت مناسب براي خريد ملك به شمارآيد. صنايع مرتبط با بخش مسكن مانند سيمان و فولاد نيز تحت تاثير اين ركود قرار دارند. كاهش تقاضا براي ساخت و ساز، منجر به كاهش مصرف مصالح ساختماني شده و بر توليد اين صنايع اثر گذاشته است. اين صنايع باوجود مشكلات انرژي، همچنان با افت توليد مواجه هستند، اما به دليل مشكلات انرژي و قطع مكرر برق و گاز، قيمت تمامشده محصولات آنها بهطور چشمگيري افزايش يافته است.
در همين حال، دولت تلاش كرده است تا با تزريق نقدينگي از طريق صندوقها، بازار بورس را تقويت كند. با وجود هزينههاي زيادي كه در اين راستا صرف شده، نتايج قابل توجهي هنوز حاصل نشده است. اين اقدامات مانع از سقوط كامل بورس شدهاند، اما همچنان بورس با مشكلات زيادي روبهرو است. برخي سهامداران بهدليل نبود شفافيت و اطلاعات رانتي، اعتماد خود را از دست دادهاند و به همين دليل، فعاليت در بورس كاهش يافته است. در شرايط كنوني، با وجود تلاشهاي دولت براي تقويت بورس، بازار بورس همچنان با مشكلات بسياري روبهرو است. اگرچه دولت توانسته است از سقوط كامل آن جلوگيري كند، اما هنوز نتايج ملموس و مثبت از اقدامات صورتگرفته مشاهده نميشود.
