بازار مسكن در محاصره نوسانات ارزي
بازار مسكن ايران بار ديگر در معرض موجي از بيثباتي قرار گرفته است؛ موجي كه اينبار ريشه آن نه صرفاً در متغيرهاي درونبخشي يا تحولات معمول بازار ملك، بلكه در نوسانات شديد و بعضاً غيرقابل پيشبيني بازار ارز نهفته است. به اعتقاد فعالان صنفي و كارشناسان، اين نوسانات بيش از آنكه به افزايش واقعي و فوري قيمت مسكن بينجامد، ابتدا فضاي رواني بازار را دچار اختلالي جدي كرده و رفتار بازيگران اصلي را تغيير داده است.
بازار مسكن ايران بار ديگر در معرض موجي از بيثباتي قرار گرفته است؛ موجي كه اينبار ريشه آن نه صرفاً در متغيرهاي درونبخشي يا تحولات معمول بازار ملك، بلكه در نوسانات شديد و بعضاً غيرقابل پيشبيني بازار ارز نهفته است. به اعتقاد فعالان صنفي و كارشناسان، اين نوسانات بيش از آنكه به افزايش واقعي و فوري قيمت مسكن بينجامد، ابتدا فضاي رواني بازار را دچار اختلالي جدي كرده و رفتار بازيگران اصلي را تغيير داده است. پيامد اين وضعيت، كاهش محسوس حجم معاملات، عقبنشيني فروشندگان از امضاي قراردادها و شكلگيري موج تازهاي از انتظارات تورمي در ميان خريداران، سرمايهگذاران و سازندگان بوده است؛ انتظاراتي كه در صورت تداوم، ميتواند بهتدريج به تغييرات واقعي و ماندگار در قيمتها و ساختار بازار مسكن منجر شود. خشايار باقرپور، مديرعامل اتحاديه تعاونيهاي عمراني تهران، در گفتوگو با مهر، با تشريح ابعاد اين وضعيت تأكيد ميكند: در بررسي تحولات بازار ارز و اثرگذاري آن بر بازار مسكن، ما با دو پيامد اصلي مواجه هستيم؛ يكي در كوتاهمدت و ديگري در بلندمدت. در كوتاهمدت، اثر اصلي نوسانات ارز، اثرات رواني است كه بازار مسكن را بدون تغيير قيمتي مشخص، بهشدت ملتهب ميكند. به گفته باقرپور، بايد ميان افزايشهاي معمول و تدريجي نرخ ارز با جهشهاي شديد و غيرعادي تفاوت قائل شد. او توضيح ميدهد: آنچه در هفتههاي اخير شاهد آن بوديم، يك روند افزايشي نرمال نبود. افزايشهاي مهارنشدني و غيرطبيعي نرخ ارز، همواره نخستين پيامدشان ايجاد آشفتگي در بازارهاست. اين آشفتگي پيش از آنكه در قالب قيمتهاي رسمي ظاهر شود، خود را در رفتار بازيگران بازار نشان ميدهد. فروشندگان، بهويژه در بازارهايي مانند موبايل، مصالح ساختماني و اكنون مسكن، دچار ترديد ميشوند و ترجيح ميدهند از معامله فاصله بگيرند. بازار مسكن نيز از اين قاعده مستثني نيست.
افزايش تقاضا؛ توقف معامله
در ظاهر، بازار مسكن با افزايش تقاضا مواجه شده است. باقرپور در اين باره ميگويد: پيشتر هم پيشبيني كرده بوديم كه بخشي از جاماندگان بازار ارز و طلا به سمت بازار مسكن حركت ميكنند. امروز اگر بررسي ميداني انجام شود، افزايش مراجعه به دفاتر املاك كاملاً مشهود است. اما اين افزايش تقاضا، به افزايش معاملات منجر نشده است. دليل اصلي، عقبنشيني فروشندگان است. مديرعامل اتحاديه تعاونيهاي عمراني تهران تصريح ميكند: فروشندگان نگران هستند كه پس از فروش ملك، نتوانند دارايي خود را با شرايط جديد جايگزين كنند يا سرمايه خود را در بازارهاي ديگر به كار بگيرند. به همين دليل، حتي فروشندگاني كه ماهها در انتظار مشتري بودند، امروز با وجود داشتن متقاضي جدي، از امضاي قرارداد خودداري ميكنند.
بازار متوقف؛ نه گران، نه ارزان
از نگاه فعالان صنفي، بازار مسكن امروز بيش از آنكه دچار افزايش قيمت شده باشد، دچار «ايست معاملاتي» شده است. باقرپور در اين باره ميگويد: بازار مسكن امروز بيشتر از افزايش واقعي قيمتها، از آثار رواني نوسانات نرخ ارز آسيب ديده است. اين توقف، اگرچه در كوتاهمدت به معناي ثبات ظاهري قيمتهاست، اما در دل خود زمينهساز جهشهاي بعدي است. به باور باقرپور، اگر نرخ ارز با يك ريزش جدي مواجه نشود، اين فضاي رواني دير يا زود به افزايش واقعي قيمتها تبديل خواهد شد. او در اين زمينه هشدار ميدهد: اگر نرخ ارز حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصد كاهش پيدا نكند، بايد انتظار داشت موج افزايشي شديدي در قيمت مسكن شكل بگيرد. در اين صورت، تا پايان سال شاهد يك جهش قيمتي قطعي در بازار مسكن خواهيم بود.
پايهگذاري قيمتهاي جديد
يكي از پيامدهاي مهم اين وضعيت، تغيير تدريجي پايه قيمتي بازار است. باقرپور توضيح ميدهد: فضاي رواني حاكم بر بازار بهگونهاي شكل گرفته كه خريداران براي جلب نظر فروشندگان ناچارند پيشنهادهاي اغواكنندهتري ارايه دهند. همين پيشنهادها بهتدريج به يك قيمت مرجع جديد تبديل ميشود. اين روند، بهويژه در واحدهاي زير ۱۰ ميليارد تومان در شهر تهران مشهود است؛ بازهاي كه بيشترين حجم تقاضا در آن متمركز شده، اما همزمان بيشترين انصراف فروشندگان نيز در همين بخش ديده ميشود.
كاهش توليد؛ آتش زير خاكستر
در كنار نوسانات ارزي، عامل مهم ديگري نيز بازار مسكن را تهديد ميكند: كاهش توليد. مديرعامل اتحاديه تعاونيهاي عمراني تهران با استناد به آمار رسمي ميگويد: بر اساس گزارشهاي بانك مركزي، توليد مسكن حدود ۱۲.۹ درصد كاهش يافته است. اين كاهش عرضه، بهطور طبيعي نسبت عرضه و تقاضا را برهم ميزند و زمينه موج دوم افزايش قيمتها را فراهم ميكند. به گفته او، اين موج دوم احتمالاً در اواسط سال آينده خود را نشان خواهد داد؛ موجي كه ديگر صرفاً رواني نخواهد بود، بلكه ريشه در كمبود واقعي عرضه دارد. يكي از نكات كليدي كه باقرپور بر آن تأكيد دارد، بازگشتناپذيري هزينههاي ساخت است. او ميگويد: تجربه نشان داده افزايش قيمت نهادههاي ساختماني در اثر نوسانات ارزي، حتي با كاهش نرخ ارز هم به قيمتهاي قبلي بازنميگردد. اين يعني قيمت تمامشده توليد مسكن بهطور دايمي افزايش پيدا ميكند. اين مساله، نهتنها سازندگان، بلكه خريداران و پيشخريداران را نيز با ريسكهاي جدي مواجه كرده است. به گفته باقرپور، هيچيك از پروژههاي در حال ساخت كشور با اعداد و ارقامي كه در ابتداي كار براي آنها برنامهريزي شده بود، به پايان نخواهد رسيد.
خروج سازندگان و بيميلي دولت
باقرپور با انتقاد از فضاي غيرقابل پيشبيني اقتصاد كشور ميگويد: هر فعال اقتصادي ترجيح ميدهد در فضايي آرام و قابل پيشبيني فعاليت كند. امروز بسياري از سازندگان، حتي با سود كمتر، فعاليت در كشورهاي همسايه را به ادامه كار در داخل كشور ترجيح ميدهند. او همچنين معتقد است دولت تمايل چنداني به خروج بازار مسكن از ركود ندارد و پنهانسازي آمار را جايگزين سياستگذاري شفاف كرده است: بازار مسكن با گفتاردرماني و سانسور آمار قابل كنترل نيست. بازار مسير خودش را پيدا ميكند.
نقد طرح خانهريز شهرداري
در بخش پاياني، مديرعامل اتحاديه تعاونيهاي عمراني تهران به انتقاد صريح از طرح «خانهريز شهرداري» ميپردازد و ميگويد: اين طرح اساساً با هدف خانهدار كردن مردم طراحي نشده است. هدف اصلي، حفظ ارزش داراييهاست؛ يعني مشاركت مردم در يك فعاليت اقتصادي پرريسك. به باور او، ورود شهرداري به بنگاهداري و ساختوساز، خارج از ماموريت ذاتي اين نهاد است و تجربههاي مشابه گذشته، از جمله صندوقهاي املاك و مستغلات، نشان دادهاند كه چنين طرحهايي شانس موفقيت بالايي ندارند. آنچه امروز در بازار مسكن مشاهده ميشود، صرفاً يك نوسان مقطعي يا واكنشي كوتاهمدت به تحولات بيروني نيست، بلكه برآيند همزمان چند عامل ساختاري و رواني است؛ از شوكهاي انتظاري ناشي از نوسانات شديد نرخ ارز گرفته تا كاهش محسوس توليد مسكن، افزايش بازگشتناپذير هزينههاي ساخت و بيثباتي در سياستگذاريهاي اقتصادي و بخشي. تداوم اين وضعيت، در صورت نبود مديريت موثر و سياستهاي شفاف، ميتواند به شكلگيري جهشهاي قيمتي جديد و عميقتر شدن شكاف ميان عرضه و تقاضا منجر شود؛ شكافي كه بيش از هر چيز، طبقات متوسط و مصرفكنندگان واقعي مسكن را تحت فشار قرار خواهد داد. بازار مسكن اكنون در نقطهاي ايستاده است كه هر تصميم يا بيتصميمي، آثار بلندمدت و تعيينكنندهاي بر مسير آن خواهد گذاشت. به نظر ميرسد آينده اين بازار بيش از آنكه به متغيرهاي دروني آن وابسته باشد، به ميزان ثبات اقتصادي، كنترل نوسانات ارزي و بازگشت قابليت پيشبيني به فضاي كلان اقتصاد كشور گره خورده است؛ مولفههايي كه بدون تحقق آنها، خروج بازار مسكن از ركود يا مهار تورم، بيش از يك آرزو نخواهد بود.
