۷۰ درصد قيمت مسكن زمين است
مسكن در ايران ديگر يك مساله محدود به دهكهاي پايين يا كلانشهرها نيست؛ بلكه به بحراني فراگير تبديل شده كه بنا بر برآورد كارشناسان، اكنون ۹ دهك جامعه را درگير كرده است.
مسكن در ايران ديگر يك مساله محدود به دهكهاي پايين يا كلانشهرها نيست؛ بلكه به بحراني فراگير تبديل شده كه بنا بر برآورد كارشناسان، اكنون ۹ دهك جامعه را درگير كرده است. افزايش مداوم قيمت مسكن، كاهش قدرت خريد خانوارها و رشد بيسابقه سهم هزينه مسكن از سبد معيشت، همگي نشان ميدهد كه سياستگذاريهاي گذشته در حوزه زمين و مسكن نيازمند بازنگري جدي است. در اين ميان، ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه به عنوان يكي از مهمترين ابزارهاي مهار تورم زمين و افزايش عرضه، در كانون توجه و مناقشه قرار گرفته است.
محمد صالح شكوهي، كارشناس اقتصاد مسكن، با اشاره به عمق بحران موجود ميگويد: موضوع مسكن دغدغه بسياري از خانوادهها و مهمترين دغدغه جامعه ايران است. اگرچه پيشتر اين دغدغه محدود به كلانشهرها بود، اكنون تقريباً در سراسر كشور مساله دسترسي خانوادهها به مسكن مطرح است و تنها براي دهكهاي كمدرآمد نيست. به گفته اين كارشناس، وضعيت هزينهاي خانوارها به نقطه هشدار رسيده است. شكوهي تصريح ميكند: اكنون ۹ دهك جامعه با مساله مسكن مواجه هستند؛ سهم هزينه مسكن از سبد خانوار در برخي شهرها به ۵۰ تا ۶۰ درصد و در تهران به ۷۰ درصد رسيده است، در حالي كه در دنيا اين سهم زير ۳۰ درصد است.
اين اختلاف چشمگير با استانداردهاي جهاني نشان ميدهد كه مساله اصلي نه كمبود تقاضا يا ضعف ساختوساز، بلكه گراني ساختاري مسكن است؛ گرانياي كه ريشه آن بيش از هر چيز در زمين نهفته است.
زمين؛ عامل اصلي گراني مسكن
شكوهي در گفتوگو با تسنيم، با تأكيد بر نقش زمين در قيمت نهايي مسكن ميگويد: مهمترين مساله در حوزه مسكن، گراني است. گراني مسكن عمدتاً ناشي از گراني زمين است. در تهران، حدود ۷۰ درصد قيمت مسكن مربوط به زمين است و در ساير شهرها نيز وضع مشابهي وجود دارد.
او براي روشنتر شدن موضوع، به هزينه ساخت اشاره كرده و توضيح ميدهد: ميانگين قيمت ساخت يك واحد مسكوني در تهران حدود متري ۱۳۰ ميليون تومان است كه از اين مقدار، تنها بخش كمي مربوط به هزينه ساخت است و مابقي قيمت مربوط به زمين است. اين ارقام نشان ميدهد حتي اگر فناوري ساخت ارزانتر شود يا تسهيلات بانكي افزايش يابد، بدون كنترل قيمت زمين، دسترسي به مسكن همچنان دشوار باقي خواهد ماند.
سوءمديريت زمين؛ مسالهاي سه دههاي
از نگاه اين كارشناس، ريشه تورم زمين را بايد در حكمراني نادرست جستوجو كرد. شكوهي ميگويد: مساله زمين يك مساله استراتژيك و كاملاً در اختيار دولت است و بنابراين دولت بايد پاسخگوي گراني آن باشد. او ادامه ميدهد: سوءمديريت در حكمراني زمين، طي حداقل سه دهه اخير، زمينهساز افزايش قيمت زمين بوده است. اين سوءمديريت هم شامل طرف عرضه و هم طرف تقاضا ميشود. به گفته شكوهي، در سمت عرضه، سياستهاي محدودكننده توسعه شهرها توسط دولت و شوراي عالي شهرسازي و معماري، زمين شهري را كمياب كرده و در سمت تقاضا نيز دولت، نهادهاي شبهدولتي، بانكها و كلانسرمايهها تقاضاهاي سرمايهاي ايجاد كردهاند. نتيجه اين روند، افزايش پيوسته قيمت زمين بدون وجود سياست كنترلي موثر بوده است.
تغيير نسبت زمين و ساخت نشانهاي از بحران
شكوهي با اشاره به تغيير نسبت سهم زمين و ساخت در پروژههاي ساختماني ميگويد: چند سال پيش نسبت مالكيت زمين و ساخت براي سازنده و مالك تقريباً پنجاه پنجاه بود، اما اكنون ۶۰ به ۴۰ هم رضايتبخش نيست. اين نشان ميدهد قيمت زمين بهشدت افزايش يافته است. اين تغيير نسبت، عملاً انگيزه توليد مسكن را كاهش داده و بازار را به سمت فعاليتهاي سوداگرانه سوق داده است.
ماده ۵۰ برنامه هفتم؛ پاسخ قانونگذار به بحران زمين
در چنين شرايطي، مجلس شوراي اسلامي در برنامه پنجساله هفتم توسعه، ماده ۵۰ را با هدف افزايش عرضه زمين تصويب كرده است. شكوهي در توضيح اين ماده ميگويد: در برنامه پنجساله هفتم، مجلس با همكاري سازمان برنامه ماده ۵۰ را تصويب كرده كه طبق آن دولت موظف است در طول برنامه، ۲ دهم درصد مساحت كشور را به شهرها، بهويژه شهرهاي متوسط، كوچك و روستاها اضافه كند.
او هدف اين سياست را چنين تشريح ميكند: اين تكليف با هدف منطبق كردن توسعه شهري با رشد طبيعي جمعيت و تسهيل مهاجرت معكوس، يعني بازگشت مردم به شهرها و روستاهاي كوچك، تعيين شده است.
نگرانيها درباره كشاورزي و آمايش سرزمين
يكي از انتقادات به ماده ۵۰، نگراني درباره تخريب اراضي كشاورزي و فشار بر منابع طبيعي است. شكوهي در پاسخ ميگويد: در ماده ۵۰ تصريح شده كه اضافه كردن زمين به محدودههاي شهري بايد مطابق ضوابط آمايش سرزمين و قوانين موجود باشد تا از آسيب به زمينهاي كشاورزي جلوگيري شود. او همچنين تأكيد ميكند كه پراكندگي جمعيت، بهجاي تمركز، ميتواند فشارهاي محيطزيستي را كاهش دهد. با وجود اهميت اين ماده، دولت پس از گذشت يك سال، پيشنهاد حذف آن را مطرح كرده است. شكوهي در اين باره ميگويد: وقتي بعد از گذشت يك سال دولت پيشنهاد حذف ماده ۵۰ را ميدهد، چند برداشت ميتوان داشت كه يكي از آنها ناتواني دولت در اجراي اين برنامه است. اما او بلافاصله اضافه ميكند: بنده با اين برداشت موافق نيستم. با توجه به گزارش دولت در سال اول برنامه، حدود ۸۰ درصد تكليف ماده ۵۰ محقق شده است. دولت اگر اراده داشته باشد، قادر به اجراي آن است.
ظرفيت بالاي سرزمين ايران براي توسعه سكونتگاهي
شكوهي با استناد به مطالعات آمايش سرزمين بيان ميكند: مطالعات آمايش سرزمين نشان ميدهد كه ۱۶ درصد مساحت كشور براي اسكان جمعيت در اولويت است، در حالي كه مجموع مساحت شهرها، روستاها و شهركها تنها يك درصد است. او نتيجه ميگيرد: اين يعني دولت ميتواند ۱۵ درصد به مساحت شهرها اضافه كند. بنابراين دولت با اضافه كردن ۲ دهم درصد زمين، تنها بخشي از ظرفيت موجود را استفاده ميكند. در نهايت، اين كارشناس اقتصاد مسكن تأكيد ميكند: به نظر ميرسد ماده ۵۰ يك ماده مترقي در برنامه هفتم است و عدم اجراي آن نشاندهنده درك نادرست دولت از ابعاد پيچيده مساله مسكن و فشار زندگي مردم است. به باور شكوهي، اجراي كامل اين ماده ميتواند افزايش عرضه زمين، كاهش تورم زمين، كاهش سهم زمين از قيمت مسكن، تسهيل مهاجرت معكوس، توسعه متوازن سرزمين و بهبود كيفيت زندگي در شهرهاي كوچك و روستاها را به دنبال داشته باشد. او ابراز اميدواري ميكند: صداي كارشناسان به گوش رييسجمهور و وزير راه و شهرسازي برسد و با استفاده از زمينهاي مناسب و خارج از زمينهاي كشاورزي درجه يك و گسلها، برنامه چهار سالهاي تدوين شود تا عرضه زمين به ثبات بازار مسكن كمك كرده و امكان دسترسي به مسكن بهتر و مهاجرت معكوس را فراهم آورد.
بحران مسكن در ايران نشان ميدهد كه مديريت ناكافي زمين، محدوديت در توسعه شهري و تقاضاي سرمايهاي بيرويه، همگي دست به دست هم دادهاند تا قيمت خانه براي ۹ دهك جامعه غيرقابل دسترس شود. تجربه سال اول اجراي ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه نشان ميدهد كه افزايش محدود مساحت شهرها و روستاها ميتواند فشار بر بازار زمين را كاهش دهد، مهاجرت معكوس را تسهيل كند و رشد متوازن جمعيت را ممكن سازد.
اگر دولت با اراده و رعايت ضوابط آمايش سرزمين اين ماده را بهطور كامل اجرا كند، ميتوان انتظار داشت كه سهم زمين در قيمت مسكن كاهش يابد، دسترسي به مسكن آسانتر شود و كيفيت زندگي در شهرهاي كوچك و روستاها ارتقا يابد؛ درس مهمي كه بحران كنوني به سياستگذاران يادآوري ميكند.
