اجارهداري نهادي؛ ابزار كنترل يا محدوديت اجرايي؟
قيمت متوسط مسكن در شهر تهران طي پنج سال گذشته بيش از ۳۵۰ درصد افزايش يافته و نرخ رشد اجارهبها در همين مدت به حدود ۲۵۰ درصد رسيده است. همزمان، بيش از ۴۰ درصد خانوارهاي ايراني مستأجر هستند و اين سهم در كلانشهرهايي مانند تهران و مشهد به بيش از ۵۰ درصد ميرسد.
قيمت متوسط مسكن در شهر تهران طي پنج سال گذشته بيش از ۳۵۰ درصد افزايش يافته و نرخ رشد اجارهبها در همين مدت به حدود ۲۵۰ درصد رسيده است. همزمان، بيش از ۴۰ درصد خانوارهاي ايراني مستأجر هستند و اين سهم در كلانشهرهايي مانند تهران و مشهد به بيش از ۵۰ درصد ميرسد. تحليلها نشان ميدهد كه دهكهاي پايين و متوسط درآمدي بيش از ۷۰ درصد درآمد خود را صرف اجاره ميكنند و توان خريد مسكن براي آنان تقريباً غيرممكن شده است.در چنين شرايط بحراني، دولت چهاردهم با اجراي طرح «مسكن استيجاري» تلاش دارد علاوه بر تأمين مسكن براي زوجهاي جوان و اقشار فاقد استطاعت مالي، بازار اجاره را كنترل كند و نوسازي بافتهاي فرسوده شهري را سرعت بخشد. اين طرح كه هماكنون مراحل اجرايي و ثبتنام آن در حال نهايي شدن است، بر اساس اعلام مسوولان، ميتواند به عنوان يك الگوي پايدار و كمهزينه سياستگذاري مسكن عمل كند.
تغيير نگاه در سياستگذاري مسكن
در طرح جديد دولت، خانهدار شدن تنها به معناي مالكيت نيست؛ بلكه هدف اصلي، ايجاد سكونت پايدار براي گروههايي است كه امكان ورود به بازار خريد مسكن را ندارند. عبدالرضا گلپايگاني، معاون وزير راه و شهرسازي، با اشاره به افزايش سهم مستأجران ميگويد: هماكنون بهطور ميانگين ۴۰ درصد مردم كشور مستأجر هستند و اين ميزان در شهرهاي بزرگ بيشتر نيز هست. بنابراين لازم بود براي اين بخش بزرگ كه توان پرداخت تسهيلات مالكيت را ندارند، امكان خانهدار شدن در قالب استيجار فراهم شود.اين الگو در بسياري از كشورهاي توسعهيافته رايج است؛ جايي كه دولتها از طريق مسكن استيجاري براي زوجهاي جوان، كارگران و اقشار كمدرآمد امنيت سكونتي فراهم ميكنند.
تملك ۱۰ هزار واحد تا پايان سال
يكي از محورهاي مهم طرح، تملك واحدهاي آماده فروش و بلااستفاده است. بر اساس مصوبه شوراي عالي مسكن، وزارت راه و شهرسازي موظف است واحدهايي را كه به دليل افت قدرت خريد مردم به فروش نرفتهاند، خريداري و در اختيار متقاضيان طرح استيجار قرار دهد. گلپايگاني اين رويكرد را يك سياست دوگانه و موثر ميداند: موفقيت طرح در بافتهاي فرسوده با تحقق دو هدف «مسكن استيجاري» و «نوسازي و مقاومسازي بافت فرسوده» همراه است.در همين راستا، حبيبالله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزير راه، خبر مهمي را اعلام كرده است: وزارت راه و شهرسازي با فروش يا تهاتر املاك عموماً لوكس متعلق به وزارتخانه، تا پايان سال جاري ۱۰ هزار واحد مسكوني را تملك كرده و در اختيار زوجهاي جوان متقاضي بازار اجاره قرار ميدهد.اين بخش از طرح، برنامه كوتاهمدت دولت است تا اثر آن هرچه سريعتر در جامعه ديده شود.
اجارهداري حرفهاي ابزار جديد براي تنظيم بازار
بازار اجاره در ايران ساختار حرفهاي ندارد و عمدتاً توسط افراد حقيقي مديريت ميشود؛ موضوعي كه ثبات را از اين بازار گرفته و آن را مستعد نوسانات شديد كرده است.
گلپايگاني با اشاره به نقش نهادهاي رسمي ميگويد: در اختيار گذاشتن بخشي از واحدهاي مسكوني به نهادهاي حاكميتي مانند وزارت راه يا شهرداريها ميتواند بر قيمت اجارهبها اثر گذاشته و تعادل ايجاد كند. در دنيا نيز بخش زيادي از اجارهداري توسط مديريت شهري انجام ميشود.
طرح مسكن استيجاري درواقع تلاشي براي ايجاد اجارهداري نهادي در كشور است؛ الگويي كه ميتواند قراردادهاي پايدار، نرخگذاري منطقي و امنيت سكونتي را براي مستأجران فراهم كند.
تمركز بر بافتهاي فرسوده؛ امنيت جاني و توسعه شهري
يكي از اصليترين ويژگيهاي طرح استيجار، تمركز آن بر بافتهاي فرسوده شهري است؛ مناطقي كه هم پتانسيل توسعه دارند و هم از نظر ايمني در وضعيت بحراني قرار گرفتهاند. گلپايگاني در توضيح اهميت اين مناطق ميگويد: بيش از ۲ ميليون و ۶۰۰ هزار واحد مسكوني ناپايدار در كشور وجود دارد و حدود ۷ ميليون نفر در اين بافتها زندگي ميكنند كه در برابر زلزلههاي ۵ و ۶ ريشتري آسيبپذيرند.او هشدار ميدهد كه شهرهايي مانند تهران، تبريز و مشهد در بخشهايي بدون ملاحظات مهندسي ساخته شدهاند و نوسازي آنها يك انتخاب نيست، بلكه الزام است.تمركز بر اين مناطق علاوه بر افزايش ايمني، امكان توسعه شهري و استفاده بهينه از زيرساختهاي موجود را نيز فراهم ميكند.
منابع مالي طرح؛ نقد شدن داراييهاي لوكس
در سالهايي كه محدوديتهاي بودجهاي يك مانع جدي براي پروژههاي ملي محسوب ميشود، استفاده از داراييهاي راكد و لوكس وزارتخانه اقدامي راهبردي است. طاهرخاني در اين باره تأكيد ميكند: منابع خريد ۱۰ هزار مسكن استيجاري از طريق فروش يا تهاتر املاك عموماً لوكس وزارت راه و شهرسازي تأمين ميشود. به بيان ديگر، دولت بدون فشار بر بودجه عمومي، با فعال كردن داراييهاي غيرمولد، نياز مالي طرح را تأمين ميكند. طاهرخاني درباره جامعه هدف طرح توضيح ميدهد: مخاطبان اين طرح زوجهاي جواني هستند كه حداكثر پنج سال از زمان ازدواجشان گذشته باشد. او همچنين اين طرح را يك ابزار موثر براي تشويق ازدواج و فرزندآوري ميداند و ميافزايد: طرح استيجار در دو سطح طراحي شده است: الف) برنامه كوتاهمدت: تملك و عرضه فوري ۱۰ هزار واحد آماده و برنامه ميانمدت: توسعه گسترده طرح با همكاري بخش خصوصي، انبوهسازان، نهادهاي عمومي و خيرين.طاهرخاني ميگويد: اراضي وزارت راه اهرم خواهد شد و از طريق همكاري با بخش خصوصي اين سياست را دنبال ميكنيم.
ثبتنام از سامانه تِم؛ فرآيند شفاف و بدون صف
براي ثبتنام و انتخاب متقاضيان طرح استيجار، «سامانه تِم» به عنوان مرجع رسمي در نظر گرفته شده است. طاهرخاني درباره روند نامنويسي توضيح ميدهد: همه استانها كار را آغاز كردهاند و ظرفيتهاي خود را اعلام ميكنند. متقاضيان ميتوانند در سامانه ثبتنام كنند.براي جلوگيري از ايجاد صف، شروط مشخصي تعريف شده است: متقاضي حتماً بايد متأهل باشد، از زمان ازدواج بيش از پنج سال نگذشته باشد، فرد نبايد جزو دهكهاي بالاي درآمدي باشد.طاهرخاني تأكيد ميكند: ارزيابي شرايط و اولويتبندي كاملاً سيستمي و شفاف انجام ميشود تا امكان مداخله وجود نداشته باشد.پس از ارزيابي، افراد واجد شرايط به واحدها متصل ميشوند و اقدامات بعدي مانند عقد قرارداد انجام ميشود.
زمان آغاز ثبتنام؛ بسيار نزديك
معاون وزير راه درباره زمان آغاز ثبتنام ميگويد: تا يكي- دو ماه آينده قطعاً ثبتنام طرح مسكن استيجار عمومي آغاز ميشود و حتي ممكن است برخي استانهاي پيشرو زودتر ثبتنام را آغاز كنند.اين اعلام نشان ميدهد طرح استيجار وارد مرحله نهايي است و بزودي شاهد اجراي عملي آن در سراسر كشور خواهيم بود.طرح مسكن استيجاري دولت چهاردهم بهطور همزمان سه هدف مهم را دنبال ميكند: حمايت از زوجهاي جوان و اقشار فاقد استطاعت مالي، تنظيم بازار اجاره و توسعه اجارهداري حرفهاي و تسريع نوسازي و مقاومسازي بافتهاي فرسوده.اين طرح با استفاده از منابع غيرمولد وزارتخانه، تملك واحدهاي آماده و بهرهگيري از فرآيند شفاف ثبتنام، ميتواند به يكي از مهمترين برنامههاي دهه اخير در حوزه مسكن تبديل شود. اگر اجراي آن با نظارت دقيق و استمرار همراه باشد، ظرفيت آن را دارد كه معادلات بازار مسكن و روند توسعه شهري را بهطور بنيادين تغيير دهد.
