آغاز طرحي جديد در ميانه بحران مسكن
افزايش بي‌وقفه قيمت مسكن، جهش‌هاي ناگهاني اجاره‌بها، كمبود واحدهاي مناسب براي دهك‌هاي متوسط و فشار اقتصادي روزافزون بر خانواده‌ها، بازار مسكن را با چالش‌هاي جدي مواجه كرده است.
افزايش بي‌وقفه قيمت مسكن، جهش‌هاي ناگهاني اجاره‌بها، كمبود واحدهاي مناسب براي دهك‌هاي متوسط و فشار اقتصادي روزافزون بر خانواده‌ها، بازار مسكن را با چالش‌هاي جدي مواجه كرده است.
در چنين شرايطي كوچك‌ترين روزنه‌اي كه بتواند از بار اين مشكلات بكاهد، براي بسياري از شهروندان اهميت حياتي دارد. اكنون طرح جديد دولت با عنوان «مسكن استيجاري» اميد تازه‌اي را براي زوج‌هاي جوان ايجاد كرده است؛ طرحي كه قرار است به‌زودي در تهران عملياتي شود و با هدف حمايت از خانواده‌هاي تازه‌تشكيل‌شده، واحدهايي با اجاره پايين و مدت قرارداد طولاني در اختيار آنان قرار بدهد.
مديركل راه و شهرسازي استان تهران، رضا خالقي، در توضيح اين طرح مي‌گويد: طرح جديد مسكن استيجاري با هدف حمايت از زوج‌هاي جوان و تسهيل دسترسي آنها به مسكن در شهر تهران به زودي عملياتي خواهد شد.
اين تأكيد نشان مي‌دهد كه دولت قصد دارد در زمان كوتاه، وارد فاز اجرايي شود و از حالت طرح و گمانه‌زني خارج شود؛ موضوعي كه معمولا در سياست‌هاي مسكن كشور محل انتقاد بوده است.
دولت به عنوان خريدار بزرگ وارد بازار مي‌شود
يكي از بخش‌هاي مهم اين طرح، نحوه تأمين واحدهاي مسكوني است. برخلاف برخي طرح‌هاي پيشين كه بر ساخت‌وسازهاي طولاني‌مدت تكيه داشت، دولت اين‌بار تصميم گرفته از واحدهاي آماده موجود در بازار استفاده كند. خالقي در اين باره توضيح مي‌دهد: بر اساس اين طرح، دولت واحدهاي مسكوني آماده را از طريق بانك‌ها، نهادها و بخش خصوصي در مناطق متوسط تا پايين شهر تهران با متراژهاي مناسب خريداري مي‌كند و با قيمت پايين به‌صورت اجاره به زوج‌هاي واجد شرايط واگذار مي‌كند.
اين سخنان نشان مي‌دهد كه دولت در نقش يك خريدار بزرگ وارد بازار املاك مي‌شود؛ اقدامي كه مي‌تواند به افزايش عرضه در بخش اجاره‌داري كمك كند. ورود دولت به بازار خريد مسكن، علاوه بر اينكه نوعي تزريق مستقيم واحدهاي موجود به بازار اجاره محسوب مي‌شود، پيام مهمي نيز براي فعالان بخش مسكن دارد: اينكه دولت در شرايط بحراني مسكن قصد دارد نقش فعالي بر عهده بگيرد و تنها به ابزارهاي سنتي مانند وام ساخت يا زمين رايگان بسنده نكند.
قراردادهاي يك تا پنج ساله
يكي از مشكلات مزمن بازار اجاره در تهران، كوتاه‌مدت بودن قراردادها و بي‌ثباتي شديد براي مستأجران است. بسياري از خانواده‌ها سال‌به‌سال با اضطراب افزايش اجاره‌بها، خطر تخليه و هزينه‌هاي سنگين جابه‌جايي مواجه‌اند.
به همين دليل، بخش ديگري از سخنان مديركل راه و شهرسازي استان تهران كه به مدت زمان قراردادهاي اجاره‌اي اشاره دارد، اهميت ويژه‌اي پيدا مي‌كند. او مي‌گويد: واگذاري واحدهاي اجاره‌اي دولت به زوج‌هاي واجد شرايط حداقل از يك سال تا حداكثر پنج سال در نظر گرفته شده است.
اين عبارت، نقطه تمايز اصلي طرح مسكن استيجاري با ساير سياست‌هاي حمايتي در بازار مسكن است. قراردادهاي پنج‌ساله، اگر به‌طور كامل اجرا و نظارت شود، مي‌تواند ثباتي جدي در زندگي زوج‌هاي جوان ايجاد كند؛ ثباتي كه خود بستري براي برنامه‌ريزي‌هاي خانوادگي، شغلي و حتي فرزندآوري خواهد بود. كاهش جابه‌جايي و اطمينان از محل سكونت، نه‌تنها هزينه‌هاي اقتصادي خانواده‌ها را پايين مي‌آورد، بلكه اثرات رواني مثبت قابل‌توجهي نيز به دنبال دارد.
تمركز بر خانواده‌هاي تازه تشكيل‌شده
اين طرح به‌طور ويژه براي گروهي طراحي شده كه در سال‌هاي اخير بيش از همه تحت فشار اقتصادي مسكن قرار داشته‌اند: زوج‌هاي جوان. طبق توضيحات خالقي، واحدهاي مسكوني خريداري‌شده در اختيار زوج‌هايي قرار مي‌گيرد كه كمتر از پنج سال از ازدواج آنها گذشته باشد. اين شرط نشان‌دهنده تمركز طرح بر خانواده‌هاي نوپاست؛ خانواده‌هايي كه معمولا در ابتداي زندگي مشترك با هزينه‌هاي متعدد مواجه‌اند و نداشتن مسكن، مهم‌ترين مانع بر سر راه ثبات و پيشرفت آنها محسوب مي‌شود.
خالقي همچنين در ادامه مي‌افزايد: اين اقدام در راستاي اجراي قانون جمعيت و جواني جمعيت كشور انجام مي‌شود و هدف آن تسهيل شرايط زندگي براي خانواده‌هاي تازه‌تشكيل‌شده است.
اين جمله نشان مي‌دهد كه طرح مسكن استيجاري تنها يك اقدام اقتصادي نيست، بلكه به عنوان بخشي از سياست‌هاي كلان جمعيتي كشور تعريف شده است. در سال‌هايي كه نرخ ازدواج كاهش يافته و بسياري از جوانان به دليل مشكلات اقتصادي از تشكيل خانواده منصرف مي‌شوند، چنين سياست‌هايي مي‌تواند نقش محرك و انگيزشي داشته باشد.
تهران؛ شهري با بحران مزمن مسكن
انتخاب تهران به عنوان پايلوت اين طرح، اتفاقي نيست. پايتخت سال‌هاست ركورددار بالاترين هزينه‌هاي مسكن در كشور است. افزايش قيمت‌ها در بسياري از مناطق تهران به حدي رسيده كه حتي خانوارهاي با درآمد متوسط نيز توان اجاره واحدهاي مناسب را ندارند.
نسبت اجاره مسكن به درآمد خانوار در برخي مناطق به بيش از حد قابل‌تحمل رسيده و همين وضعيت باعث شده است بسياري از خانواده‌ها مجبور شوند از مناطق مركزي به حاشيه‌ها مهاجرت كنند.
در چنين شرايطي، طرح مسكن استيجاري مي‌تواند بخشي از فشار موجود را كاهش دهد. هرچند روشن است كه در آغاز راه نمي‌توان انتظار داشت اين طرح حجم بزرگي از تقاضاي بازار را پاسخ بدهد، اما ورود دولت به عنوان يك عرضه‌كننده رسمي مسكن اجاره‌اي مي‌تواند رويه‌اي تازه در سياستگذاري مسكن ايران ايجاد كند.
تجربه بسياري از كشورهاي موفق نشان مي‌دهد كه بازار پايدار اجاره زماني شكل مي‌گيرد كه نهادهاي عمومي و خصوصي بزرگ در آن نقش فعال داشته باشند و دولت نيز به عنوان تنظيم‌گر و در صورت لزوم عرضه‌كننده، حضور موثر داشته باشد.
ابعاد اقتصادي و اجتماعي طرح
از منظر اقتصادي، تأمين مسكن استيجاري مي‌تواند چند اثر كليدي داشته باشد. نخست آنكه عرضه واحدهاي اجاره‌اي با قيمت كنترل‌شده مي‌تواند به تثبيت نسبي قيمت‌ها كمك كند و تا حدي از رشد افسارگسيخته اجاره جلوگيري كند.
دوم اينكه ورود دولت به عنوان موجر رسمي، الگويي جديد از اجاره‌داري حرفه‌اي ايجاد مي‌كند؛ الگويي كه بر قراردادهاي طولاني‌مدت، ثبات قيمت و كيفيت خدمات تأكيد دارد، نه سود كوتاه‌مدت.
از منظر اجتماعي نيز اين طرح حامل پيام مهمي است. زوج‌هايي كه در آغاز زندگي مشترك هستند، بيش از هر زمان ديگري نياز به احساس امنيت و ثبات دارند. در شرايطي كه حتي يافتن يك خانه با مبلغ اجاره معقول به يكي از بزرگ‌ترين دغدغه‌هاي جوانان تبديل شده، برنامه‌اي كه بتواند اين نگراني را كاهش دهد، مي‌تواند تأثير بلندمدتي بر كيفيت زندگي و تصميم‌گيري‌هاي خانواده‌ها داشته باشد.
چالش‌ها و ابهامات پيش‌رو
با وجود نكات مثبت فراوان، طرح مسكن استيجاري پرسش‌هايي را نيز پيش روي كارشناسان و مردم قرار مي‌دهد. يكي از مهم‌ترين دغدغه‌ها ميزان بودجه و توان دولت براي خريد واحدهاي مسكوني است. خريد واحدهاي آماده در تهران، حتي در مناطق متوسط و پايين، نيازمند منابع قابل‌توجهي است و روشن نيست دولت تا چه حد قادر خواهد بود حجم مناسب از اين واحدها را تأمين كند. مساله ديگر، نحوه انتخاب و غربالگري زوج‌هاست. شرط كمتر از پنج سال از ازدواج، اگرچه روشن است، اما برنامه‌ريزي براي جلوگيري از سوءاستفاده احتمالي نيز اهميت دارد. پرسش ديگر مربوط به آينده زوج‌هايي است كه پس از پنج سال بايد واحد را تخليه كنند. آيا طرح امكان تمديد در شرايط خاص يا واگذاري طولاني‌تر را دارد؟ اگر زوج‌ها پس از اين پنج سال همچنان توان ورود به بازار آزاد مسكن را نداشته باشند، ممكن است با بحران جديدي مواجه شوند. با اين حال، بسياري از كارشناسان معتقدند كه هرچند اين طرح با چالش‌هايي همراه خواهد بود، اما ورود دولت به بازار اجاره اقدامي ضروري و تحول‌آفرين است و مي‌تواند زمينه‌ساز طرح‌هاي جامع‌تر در آينده باشد.
گامي كوچك اما اثرگذار
طرح مسكن استيجاري تهران را مي‌توان يكي از مهم‌ترين اقدامات دولت در سال‌هاي اخير براي حمايت از زوج‌هاي جوان و ساماندهي بازار اجاره دانست. خريد واحدهاي آماده، تمركز بر زوج‌هاي تازه‌ازدواج‌كرده، قراردادهاي يك تا پنج ساله و اجاره‌هاي پايين، مجموعه‌اي سازگار از سياست‌هاي حمايتي را تشكيل مي‌دهد كه مي‌تواند آثار قابل‌توجهي بر بازار مسكن و فضاي اجتماعي پايتخت داشته باشد. شايد اين طرح در مرحله نخست نتواند تمامي مشكلات گسترده بازار مسكن تهران را حل كند، اما بدون ترديد گامي جدي در مسير صحيح است؛ مسيري كه اگر با نظارت، شفافيت و تداوم همراه شود، مي‌تواند شكل تازه‌اي از بازار اجاره در ايران ايجاد كند و اميد را به خانواده‌هايي بازگرداند كه سال‌ها زير فشار بحران مسكن قرار داشته‌اند.
