انفجار تقاضاي ۶ ميليوني در راه است
براساس گزارش‌هاي رسمي و غيررسمي، در حال حاضر بازار مسكن با ۶ ميليون تقاضاي انباشته روبروست كه علاوه بر چالش‌هاي موجود، فشار مضاعفي به بخش توليد وارد كرده است.
براساس گزارش‌هاي رسمي و غيررسمي، در حال حاضر بازار مسكن با ۶ ميليون تقاضاي انباشته روبروست كه علاوه بر چالش‌هاي موجود، فشار مضاعفي به بخش توليد وارد كرده است. درواقع بازار مسكن در ايران به يكي از بزرگ‌ترين چالش‌هاي اقتصادي تبديل شده است. شرايط كنوني اين بازار كه تحت فشار تورم مصالح ساختماني و ركود اقتصادي قرار دارد، به‌شدت پيچيده شده است. افزايش قابل توجه هزينه‌هاي ساخت‌وساز و انباشت تقاضاي مسكن موجب شده كه بازار مسكن به يكي از بحراني‌ترين دوران‌هاي خود وارد شود. در اين ميان در شرايطي كه تورم مصالح ساختماني همچنان رو به افزايش است، ركود در ساخت‌وساز نيز شدت يافته است. طبق گزارش‌ها، شاخص قيمت نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسكوني در تابستان ۱۴۰۴ در تهران به عدد ۱۷۳.۰ رسيده كه نسبت به فصل قبل ۶.۳ درصد افزايش داشته و نسبت به سال گذشته نيز رشد ۴۳.۶ درصدي را تجربه كرده است. اين آمارها نشان‌دهنده فشار سنگين هزينه‌ها بر توليد مسكن و كاهش توان ساخت‌وساز است.به علاوه، افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز به ويژه در گروه‌هاي پرمصرف نظير آهن‌آلات، چوب و گچ، هزينه‌هاي پروژه‌هاي ساختماني را به‌شدت بالا برده و اين مساله تأثير زيادي بر توان خريد مردم و به‌ويژه طبقات متوسط و پايين جامعه گذاشته است. همچنان كه فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوه‌سازان، اشاره كرده، تقريباً ۲۰ درصد از هزينه‌هاي ساخت مسكن مربوط به هزينه‌هاي مختلف خدمات‌رساني دولتي است كه به‌واسطه قوانين و مقررات از سازندگان دريافت مي‌شود. اين هزينه‌ها به‌ويژه در شرايط فعلي اقتصاد كشور، هزينه تمام شده ساخت مسكن را به‌طور قابل توجهي افزايش داده است.
تورم مصالح و چالش‌هاي دولت در تامين مسكن
پيش از اين، دولت‌ها با طرح‌هايي چون مسكن مهر و نهضت ملي مسكن سعي در برطرف كردن بحران مسكن داشتند، اما اين طرح‌ها نتوانسته‌اند به‌طور موثر به نياز واقعي بازار پاسخ دهند. سياست‌هاي دولت اغلب به دليل محدوديت‌هاي مالي و ساختاري نتوانسته‌اند نتايج مطلوبي در كاهش شكاف عرضه و تقاضا داشته باشند. به گفته پورحاجت، افزايش قيمت‌ها در ماه‌هاي آينده به‌ويژه با افزايش تورم در اقتصاد كلان، به وضوح خود را در بازار خريدوفروش آپارتمان نشان خواهد داد. در همين راستا، هزينه نهادهاي ساختماني كه به واسطه قوانين و مقررات مختلف دولت‌ها تعيين شده‌اند، افزايش چشمگيري داشته است. برخي از اين هزينه‌ها به خدمات مختلف مانند آب، برق، گاز و موارد مشابه مربوط مي‌شود كه همه اينها باعث افزايش قابل‌توجه هزينه‌هاي تمام‌شده توليد مسكن مي‌شود. اين در حالي است كه نهادهاي بانكي نيز وام‌هاي كافي به متقاضيان مسكن ارايه نمي‌دهند، كه اين خود به بحران كمبود عرضه و ركود بازار دامن مي‌زند.
كاهش فعاليت‌هاي اقتصادي و ناترازي شديد در بازار مسكن
يكي از بزرگ‌ترين مشكلات بازار مسكن در ايران، كاهش سهم اين صنعت از توليد ناخالص داخلي است. در گذشته، سهم صنعت ساختمان از GDP كشور حدود ۸ تا ۹ درصد بود، اما اين سهم‌اكنون به ۲ تا ۳ درصد كاهش يافته است. در واقع، اين صنعت كه به عنوان لوكوموتيو اقتصاد كشور شناخته مي‌شود، اكنون به بخش غيركارآمد و معيوب تبديل شده و محدوديت‌هاي مختلف بر آن تحميل شده است. اين وضعيت به‌طور مستقيم بر ساير بخش‌هاي اقتصادي تأثير گذاشته است.سيدطه‌حسين مدني، رييس انديشكده حكمراني هوشمند، در اين خصوص مي‌گويد كه در حال حاضر بازار مسكن ايران با ۵ تا ۶ ميليون تقاضاي انباشته روبروست. علاوه بر اين، طبق برآوردها، حدود ۸ ميليون واحد مسكوني فرسوده و نيازمند بازسازي نيز وجود دارد كه خود به‌شدت تقاضا را در اين بازار افزايش داده است. مدني تأكيد دارد كه براي رسيدن به تعادل در اين بازار، نياز است كه هر سال حدود ۱.۵ ميليون واحد مسكوني جديد ساخته شود، در غير اين صورت، ناترازي موجود در بازار مسكن تا سال ۱۴۱۰ به حدود ۱۲ ميليون واحد افزايش خواهد يافت.
ضرورت سياست‌گذاري بلندمدت و علمي در بازار مسكن
طبق بررسي‌ها و تحليل‌هاي كارشناسان، مشكل اصلي بازار مسكن ايران نه تنها به افزايش هزينه‌هاي توليد و تورم مصالح بازمي‌گردد، بلكه به ضعف در برنامه‌ريزي‌هاي دولت و ناترازي عرضه و تقاضا نيز مرتبط است. از آنجا كه مسكن نه تنها يك كالاي مصرفي بلكه به عنوان يك نياز اوليه براي مردم محسوب مي‌شود، بايد در سياست‌گذاري‌ها توجه بيشتري به اين بخش صورت گيرد.به گفته مدني، تقاضاي مسكن زماني موثر است كه هم‌راستا با توان خريد واقعي مردم باشد. به عبارت ديگر، زماني كه پول و نوع نياز متقاضيان با يكديگر تناسب نداشته باشند، تقاضاي نهفته شكل مي‌گيرد كه اين نوع تقاضا مي‌تواند به‌دنبال تغيير شرايط، مانند ارايه وام، تغيير قيمت يا افزايش عرضه، بالفعل شود. در اين ميان، مشكل عمده بازار مسكن به‌ويژه در تهران، تقاضاي سفته‌بازي است كه باعث ايجاد نوسانات كاذب در بازار و افزايش قيمت‌ها مي‌شود. بسياري از افرادي كه در بازار مسكن حضور دارند، در حقيقت به‌دنبال حفظ ارزش پول خود هستند و نه تأمين نياز مصرفي. اين نوع تقاضا مي‌تواند در كوتاه‌مدت قيمت‌ها را بالا ببرد اما اگر نقدينگي به بخش توليد مسكن تزريق شود، مي‌تواند به رفع ناترازي بازار كمك كند.
راه‌حل‌هاي پيشنهادي
براي ساماندهي بازار مسكن
كارشناسان براي حل بحران موجود در بازار مسكن به ارايه راه‌حل‌هاي مختلفي پرداخته‌اند. مدني به‌ويژه به استفاده از استراتژي‌هاي نوين تأمين مالي و احياي تعاوني‌هاي خانوادگي اشاره كرده است. در اين راستا، شركت‌هاي دانش‌بنيان مي‌توانند با مشاركت در پروژه‌هاي ساخت مسكن، هم‌زمان با ايجاد اشتغال، به حل مشكل تأمين مسكن كمك كنند. همچنين استفاده از پلتفرم‌هاي فروش متري ساختمان به عنوان يكي از روش‌هاي نوين در فروش، مي‌تواند كمك كند تا افراد با توان مالي متفاوت، از طريق خريد متري واحدهاي مسكوني، قادر به تأمين خانه مورد نظر خود باشند.در كنار اين موارد، اصلاح برخي از قوانين مانند قانون پيش‌فروش ساختمان و فراهم‌سازي شرايط براي صدور مجوزهاي بلندمرتبه‌سازي در مناطق فاقد بافت‌هاي فرسوده مي‌تواند به افزايش عرضه و كاهش فشار تقاضا در بازار مسكن منجر شود. وضعيت بازار مسكن ايران در شرايط كنوني نشان‌دهنده يك بحران ساختاري است كه نيازمند برنامه‌ريزي دقيق و سياست‌گذاري علمي است. افزايش هزينه‌ها، ركود در ساخت‌وساز و انباشت تقاضاي مسكن از يك‌سو و ناترازي عرضه و تقاضا از سوي ديگر، به‌شدت اين بازار را تحت فشار قرار داده است. راه‌حل‌هاي پيشنهادي در زمينه اصلاح قوانين، استفاده از ابزارهاي نوين تأمين مالي و افزايش عرضه مي‌تواند به رفع مشكلات بازار مسكن كمك كند. اگر اين مسائل به‌طور جدي مورد توجه قرار گيرد، شايد بتوان از بحران كنوني عبور كرده و به ايجاد تعادل در بازار مسكن دست يافت.
