چالشي براي نجات مستاجران
بازار مسكن ايران در سال‌هاي اخير وارد مرحله‌اي از بحران مزمن و چندلايه شده كه بسياري از كارشناسان آن را بي‌سابقه توصيف مي‌كنند. براساس گزارش‌هاي رسمي مركز آمار، تورم سالانه مسكن به ۳۶.۶ درصد و تورم اجاره‌بها به ۳۶.۵ درصد رسيده است؛ رقمي كه نشان مي‌دهد هزينه تأمين سرپناه تقريباً هم‌پاي رشد قيمت واحدهاي مسكوني افزايش يافته است.
بازار مسكن ايران در سال‌هاي اخير وارد مرحله‌اي از بحران مزمن و چندلايه شده كه بسياري از كارشناسان آن را بي‌سابقه توصيف مي‌كنند. براساس گزارش‌هاي رسمي مركز آمار، تورم سالانه مسكن به ۳۶.۶ درصد و تورم اجاره‌بها به ۳۶.۵ درصد رسيده است؛ رقمي كه نشان مي‌دهد هزينه تأمين سرپناه تقريباً هم‌پاي رشد قيمت واحدهاي مسكوني افزايش يافته است. حتي هزينه‌هاي جانبي اين بخش هم از شرايط بحراني حكايت دارد؛ چنان‌كه «خدمات نگهداري و تعمير واحدهاي مسكوني» طي يك سال گذشته تورم ۴۴.۳ درصدي را ثبت كرده است. اين رشد بي‌وقفه قيمت‌ها، خريد خانه را براي بخش وسيعي از خانوارها به مرز ناممكن رسانده و اجاره‌نشيني را به معضل جدي طبقات متوسط و پايين تبديل كرده است. ناكارآمدي سياست‌هاي كنترلي، عدم تحقق وعده‌هاي ساخت‌وساز و شكاف عميق ميان درآمد و هزينه مسكن، چشم‌اندازي مبهم پيش‌روي مردم و سياست‌گذاران قرار داده است. در چنين شرايطي، دولت چهاردهم با رونمايي از طرح مسكن استيجاري تلاش دارد، فشار روزافزون اجاره‌بها را كاهش دهد و به‌ويژه زوج‌هاي جوان را هدف حمايت قرار دهد. اما پرسش جدي اين است كه آيا اين طرح با توجه به تجربه‌هاي ناكام گذشته، محدوديت منابع مالي و عملكرد كند پروژه‌هاي قبلي، در عمل شانس موفقيت دارد؟وزير راه و شهرسازي، فرزانه صادق، اخيراً در گفت‌وگويي تلويزيوني اعلام كرد: تلاش وزارتخانه بر اين است كه تا پايان سال جاري، حداقل ۱۰ هزار واحد استيجاري در اختيار خانواده‌ها و زوج‌هاي جوان قرار گيرد. به‌نظر مي‌رسد دولت قصد دارد با مداخله مستقيم در بازار، بخشي از بار سنگين اجاره‌بها را از دوش جوانان بردارد. اما آيا اين هدف با امكانات موجود قابل تحقق است؟ خشايار باقرپور، رييس اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران، در گفت‌وگو با مهر تأكيد كرد كه ايده مسكن استيجاري ذاتاً مفيد و قابل دفاع است، اما چالش اصلي در منابع مالي نهفته است. او مي‌گويد: مسكن استيجاري به لحاظ ماهيت، طرحي بسيار مطلوب است؛ زيرا هدف آن تأمين واحدهايي با قيمت‌هاي كنترل‌شده و متناسب با تورم مهارشده براي مصرف‌كننده است. اما پرسش اصلي اين است كه اين واحدها قرار است با چه منبع مالي توليد شوند؟ در واقع دولت در شرايط فعلي با ناترازي شديد بودجه مواجه است، موضوعي كه باقرپور به آن اشاره مي‌كند و در همين زمينه هشدار مي‌دهد و مي‌گويد: اگر دولت بخواهد اين واحدها را از محل بودجه عمومي تأمين كند، با توجه به ناترازي فعلي بودجه، تحقق آن بسيار سخت است. منابع دولتي محدود است و امكان سرمايه‌گذاري گسترده در چنين طرحي با اما و اگر مواجه است.
مسكن استيجاري روي ريل بانك‌ها
حالا سوال اين است كه اگر دولت قصد داشته باشد از ظرفيت بانك‌ها استفاده كند، آيا اين مسير امكان‌پذير است؟ باقرپور با اشاره به تجربه نهضت ملي مسكن، اشاره كرده و مي‌گويد: اگر توليد اين واحدها از طريق منابع بانكي انجام شود، بايد توجه داشت كه حتي در نهضت ملي مسكن نيز بانك‌ها به تعهدات خود عمل نكرده و تسهيلات بلندمدت وعده‌داده‌شده به متقاضيان به‌طور كامل اختصاص نيافت. بنابراين انتظار تأمين منابع مالي پايدار از شبكه بانكي براي مسكن استيجاري نيز واقع‌بينانه نيست.
يكي ديگر از چالش‌هاي موجود، بي‌ميلي بخش خصوصي براي ورود به پروژه‌هاي مسكن استيجاري است. باقرپور در بخش ديگري از اظهارات خود به اين موضوع اشاره مي‌كند و مي‌گويد: بخش خصوصي با توجه به ريسك‌هاي بالاي طرح و بازده پايين اقتصادي، براي ورود ترديد دارد. سرمايه‌گذار بايد سرمايه كلان خود را در پروژه‌اي حبس كند كه سال‌به‌سال دچار استهلاك مي‌شود و هزينه‌هاي نگهداري، بازسازي و ارتقاي آن نيز بر دوش او است، در حالي كه بازده اقتصادي طرح پايين و غيرقابل‌توجيه است.
به تعبير ديگر، حتي اگر دولت موفق به جذب سرمايه‌گذار خصوصي نشود، تأمين واحدهاي استيجاري در مقياس گسترده تقريباً سخت خواهد شد. باقرپور در پايان هشدار مي‌دهد: بنابراين، به نظر مي‌رسد طرح مسكن استيجاري بدون تأمين منابع مالي مشخص و پايدار، همانند طرح‌هاي پيشين مواجه شود .
نگاهي به سرنوشت طرح‌هاي بزرگ مسكن
نگاهي به كارنامه طرح‌هاي بزرگ مسكن‌سازي در ايران، نشانه‌هايي روشن از چالش‌هاي اجراي طرح‌هاي جديد ارايه مي‌دهد. طبق اعلام رسمي وزارت راه و شهرسازي، طي شش سال از آغاز نهضت ملي مسكن، تنها حدود ۷۰ هزار واحد به‌صورت قطعي تحويل مردم شده است؛ آن هم در حالي كه تنها ۵۰ هزار واحد از اين تعداد در يك سال اخير تكميل شده‌اند.اين عملكرد در مقايسه با وعده ساخت چهار ميليون واحد مسكوني طي چهار سال، شكافي عميق را نشان مي‌دهد. آمارهاي موجود نيز گوياي آن است كه از مجموع ۸۵۰ هزار واحد نهضت ملي مسكن، تنها ۵۰۵ هزار واحد به شبكه بانكي متصل شده‌اند. اين داده‌ها بيانگر آن است كه حتي در طرح‌هايي كه بودجه، زمين و ساختار قانوني مشخص داشته‌اند، مشكلات تأمين مالي، كندي اجرا و عدم هماهنگي نهادي، مانع اصلي بوده‌اند. بنابراين، پرسش مهم اين است كه چگونه مي‌توان پروژه‌اي چون مسكن استيجاري را با ابعاد وسيع و حساسيت بالا، بدون داشتن سازوكار مالي پايدار آغاز كرد؟
چالش‌هاي جدي پيش‌روي بخش خصوصي و سرمايه‌گذاران
اقتصاددانان معتقدند مسكن استيجاري صرفا زماني مي‌تواند به نقطه موفقيت برسد كه چند پيش‌شرط اساسي برقرار باشد: تأمين منابع مالي شفاف و پايدار؛ حمايت‌هاي بلندمدت و قابل پيش‌بيني دولت، امكان مشاركت جذاب براي بخش خصوصي، ايجاد انگيزه‌هاي مالياتي و تسهيلاتي براي سرمايه‌گذاران و طراحي مدل‌هاي اجاره بلندمدت با بازده اقتصادي معقول. اما مهم‌تر از همه، نياز به هماهنگي نهادي و سرعت در تخصيص زمين، صدور مجوز و نظارت واقعي بر پروژه‌هاست. نبود اين سازوكارها در طرح‌هاي قبلي، سبب شده بسياري از پروژه‌ها با تأخيرهاي طولاني و افزايش هزينه مواجه شوند.
آيا مسكن استيجاري مي‌تواند ناجي مستاجران باشد؟
در شرايط فعلي كه قيمت مسكن و اجاره‌بها با سرعتي فراتر از رشد درآمد خانوار افزايش يافته، هرگونه طرح حمايتي مي‌تواند بخشي از فشار معيشتي را كاهش دهد. طرح مسكن مهر و نهضت ملي مسكن نمونه‌هاي روشني از اين موضوع هستند. بسياري از كارشناسان بر اين باورند كه اگر دولت چهاردم قصد دارد طرح مسكن استيجاري را به عنوان پروژه‌اي پايدار به نتيجه برساند، بايد ابتدا نظام مالي مشخص، تخصيص منابع قابل اتكا و سازوكارهاي جذب بخش خصوصي را نهايي كند. مسكن استيجاري در نگاه نخست، راهكاري منطقي و ضروري براي كاهش فشار اقتصادي بر مستأجران و حمايت از زوج‌هاي جوان است. اما تجربه ناموفق طرح‌هاي گذشته و اظهارات كارشناسان نشان مي‌دهد كه بدون برنامه‌ريزي دقيق مالي، اين طرح نيز ممكن است به فهرست پروژه‌هاي نيمه‌تمام كشور افزوده شود. همانطور كه خشايار باقرپور هشدار مي‌دهد: طرح مسكن استيجاري، بدون تأمين منابع مالي مشخص و پايدار، همانند طرح‌هاي پيشين مواجه خواهد شد. اما سوال اين است؛ آيا برنامه مالي شفافي ارايه خواهد شد؟ آيا بخش خصوصي به مشاركت تشويق مي‌شود؟ آيا نظام بانكي همكاري خواهد كرد؟ پاسخ اين پرسش‌ها، سرنوشت يكي از مهم‌ترين طرح‌هاي مسكن كشور را رقم خواهد زد.
