سازندگان آینده‌نگر چگونه از بحران عبور می‌کنند؟
بازار ساخت‌وساز ایران در سال ۱۴۰۴ در وضعیتی قرار گرفته که بسیاری آن را «دوره‌ای سخت و خاکستری» توصیف می‌کنند.
بازار ساخت‌وساز ایران در سال ۱۴۰۴ در وضعیتی قرار گرفته که بسیاری آن را «دوره‌ای سخت و خاکستری» توصیف می‌کنند. تورم بالا، نوسانات ارزی، محدودیت منابع مالی، بحران انرژی و خروج گسترده نیروی کار مهاجر، همگی دست‌به دست هم داده‌اند تا صنعت ساختمان در یکی از پیچیده‌ترین مقاطع دهه اخیر قرار گیرد.با این حال، برخی فعالان و تحلیلگران این حوزه معتقدند در دل همین رکود، فرصت‌هایی نهفته است که می‌تواند مسیر آینده این صنعت را دگرگون کند.مهدی زرقانی، استاد دانشگاه و توسعه‌گر صنعت ساختمان، می‌گوید: بازار ساخت‌وساز امروز ترکیبی از چالش‌های اقتصادی، اجتماعی و سیاسی است. اما برخلاف تصور عمومی، همه چیز ناامیدکننده نیست. نیمه دوم سال ۱۴۰۴ می‌تواند برای پروژه‌هایی که بر اساس منطق اقتصادی و شناخت واقعی از نیاز بازار طراحی شده‌اند، نقطه آغاز یک دوره تازه باشد.
مدیریت بازار مسکن سخت‌تر از همیشه
زرقانی معتقد است شرایط فعلی صنعت ساختمان بی‌سابقه است. او با اشاره به افزایش هزینه‌های اجرایی پروژه‌ها می‌گوید: تورم و نوسانات ارزی باعث شده هزینه‌های ساخت به‌طور بی‌سابقه‌ای رشد کند. حتی پروژه‌هایی که با برنامه‌ریزی دقیق آغاز شده بودند، امروز با تغییرات ناگهانی در قیمت مصالح، دستمزد نیروی کار و دشواری در تأمین منابع مالی مواجه شده‌اند. این فشارها باعث شده مدیریت پروژه‌ها نسبت به گذشته چند برابر دشوارتر شود.به گفته این کارشناس، نوسانات قیمتی تنها یک بُعد از بحران است و بخش مهم‌تر آن، کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن است. او در گفت‌وگو با ایرنا توضیح می‌دهد: در حال حاضر با رکود دوطرفه روبه‌رو هستیم؛ هم عرضه کاهش یافته و هم تقاضا تضعیف شده است. وقتی خریدار توان مالی ندارد، چرخه ساخت و فروش کند می‌شود و سرمایه سازنده دیرتر بازمی‌گردد. این یعنی پروژه‌ها دیرتر به سود می‌رسند و انگیزه برای شروع طرح‌های جدید کمتر می‌شود.
تورم مصالح ساختمانی؛ دشمن اصلی پروژه‌ها
در سال جاری، قیمت مصالح ساختمانی تقریباً هیچ ثباتی نداشته است. زرقانی می‌گوید: قیمت فولاد، سیمان، کاشی و تجهیزات تأسیساتی به‌صورت مداوم در حال تغییر است. در برخی پروژه‌ها، هزینه ساخت تا ۳۰ درصد افزایش یافته که این رقم در ابعاد کلان، فشار سنگینی به صنعت وارد کرده است. از طرفی، چون سازندگان مجبورند هزینه‌های اضافی را به خریدار منتقل کنند، قیمت نهایی مسکن افزایش می‌یابد و همین باعث افت تقاضا می‌شود.به اعتقاد این توسعه‌گر، اگر سیاست‌های تثبیت اقتصادی و کنترل تورم در بخش تولید مصالح اتخاذ نشود، صنعت ساختمان به‌سختی می‌تواند مسیر تعادلی پیدا کند.
خروج کارگران مهاجر؛ زنگ خطر برای کارگاه‌ها
یکی از معضلات جدی که در سال ۱۴۰۴ دامنگیر پروژه‌های عمرانی شده، خروج گسترده کارگران افغانستانی است. زرقانی در این باره توضیح می‌دهد: کارگران مهاجر، بخش قابل توجهی از نیروی کار ماهر در پروژه‌های ساختمانی بودند. با محدود شدن حضور اتباع غیرمجاز، بسیاری از کارگاه‌ها با کمبود نیرو مواجه شده‌اند. این موضوع باعث افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی دستمزدها شده و برخی پروژه‌ها به‌ناچار متوقف یا کند شده‌اند. به گفته او، جایگزینی نیروهای جدید هم راه‌حل فوری نیست: آموزش نیروی تازه‌کار زمان‌بر است. تجربه و مهارت عملی چیزی نیست که در کوتاه‌مدت جبران شود. در نتیجه، علاوه بر افزایش هزینه، کیفیت کار هم در برخی پروژه‌ها افت کرده است.
ناترازی انرژی؛ مشکل پنهان اما اثرگذار
در سال‌های اخیر، بحران انرژی به یکی از چالش‌های جدی صنعت ساختمان تبدیل شده است. زرقانی با اشاره به این موضوع می‌گوید: قطع برق و گاز در کارخانه‌های سیمان و فولاد، باعث اختلال در تولید مصالح شده و در نتیجه، قیمت‌ها بالا رفته است. وقتی زنجیره تولید مصالح ساختمانی دچار وقفه می‌شود، کل صنعت تحت تأثیر قرار می‌گیرد. این همان حلقه پنهان رکود در بازار مسکن است. او تأکید می‌کند که مشکل صنعت ساختمان فقط کمبود سرمایه نیست، بلکه «کمبود انرژی» نیز نقش تعیین‌کننده‌ای در تأخیر پروژه‌ها دارد. حتی اگر سرمایه‌گذار و نیروی انسانی کافی داشته باشیم، وقتی کارخانه تولید مصالح با مشکل انرژی مواجه است، هیچ پروژه‌ای طبق برنامه پیش نمی‌رود.
تأمین مالی؛ گلوگاه اصلی ساخت‌وساز
به اعتقاد کارشناسان، بحران تأمین مالی مهم‌ترین مانع پیش‌روی پروژه‌های ساختمانی است. زرقانی در این باره توضیح می‌دهد: بانک‌ها به‌دلیل محدودیت منابع، توان حمایت از پروژه‌های جدید را ندارند. حتی پروژه‌های مسکن حمایتی دولت هم با مشکل تأمین اعتبار روبه‌رو هستند. از سوی دیگر، مدل سنتی پیش‌فروش که زمانی ابزار اصلی تأمین نقدینگی بود، امروز دیگر پاسخگو نیست، چون خریدار اعتماد و توان مالی سابق را ندارد. او می‌افزاید: اگر مدل‌های جدید تأمین مالی مثل صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن یا انتشار اوراق پروژه‌ای به‌صورت واقعی اجرا شود، می‌توان بخشی از این گره را باز کرد. در غیر این صورت، بسیاری از پروژه‌ها در نیمه‌راه می‌مانند. به گفته زرقانی، تحولات سیاسی اخیر نیز بر وضعیت بازار مسکن سایه انداخته است. او اشاره می‌کند: در ماه‌های اخیر، جنگ تحمیلی ۱۲ روزه رژیم نامشروع اسرايیل علیه ایران، باعث افزایش ریسک سیاسی در منطقه شد. این رویداد به‌طور مستقیم نرخ ارز را بالا برد و همین امر هزینه مصالح وارداتی را افزایش داد. در نتیجه، به‌جای رونق تابستانی، بازار با افزایش قیمت و کاهش حجم معاملات روبه‌رو شد. او اضافه می‌کند: ریسک‌های سیاسی همیشه برای سرمایه‌گذاران هزینه‌زا هستند. در چنین فضایی تصمیم‌گیری ساده نیست و هر پروژه‌ای باید بر پایه تحلیل دقیق داده‌ها و برنامه‌ریزی منعطف پیش برود.
کدام سازندگان در سال ۱۴۰۴ موفق خواهند بود؟
با وجود تمام این چالش‌ها، زرقانی معتقد است آینده صنعت ساختمان لزوما تیره نیست. او می‌گوید: سازندگانی که نگاه آینده‌نگر و تحلیل اقتصادی قوی دارند، می‌توانند از دل رکود فرصت بسازند. تغییر مسیر از ساخت واحدهای لوکس و پرهزینه به سمت مسکن میان‌قیمت، جمع‌وجور و اجاره‌محور در مناطق فرسوده، یکی از راه‌های نجات بازار است. به گفته این توسعه‌گر صنعت ساختمان، پروژه‌هایی که بر اساس نیاز واقعی جامعه شهری طراحی شوند، بازدهی بالاتری خواهند داشت، مردم امروز به دنبال خانه‌ای هستند که متناسب با توان اقتصادی‌شان باشد، نه ساختمان‌های لوکس با قیمت‌های نجومی. اگر سازندگان به این واقعیت توجه کنند، نه‌تنها سرمایه خود را سریع‌تر بازمی‌گردانند بلکه اعتماد بازار را هم دوباره به دست می‌آورند.
بازآفرینی راهبردها در دل رکود
زرقانی با نگاهی بلندمدت‌تر تأکید می‌کند که سال پیش‌رو را باید «سال بازآفرینی راهبردها» دانست، نه صرفا سال رکود. او توضیح می‌دهد: صنعت ساختمان ایران در حال پوست‌اندازی است. شاید اکنون بازار در ظاهر آرام و بی‌تحرک باشد، اما در عمق آن تغییرات جدی در حال شکل‌گیری است. نسل جدید سازندگان به دنبال روش‌های مدرن تأمین مالی، طراحی پایدار و استفاده از فناوری‌های نوین در ساخت‌وساز هستند. او ادامه می‌دهد: بازار آینده متعلق به کسانی است که با داده‌های واقعی تصمیم می‌گیرند، نه با حدس و هیجان. کسانی که بتوانند از مدل‌های هوشمند در مدیریت پروژه استفاده کنند، هزینه‌ها را کنترل و زمان ساخت را کاهش دهند. به‌رغم همه دشواری‌ها، کارشناسان معتقدند مسیر خروج از رکود وجود دارد؛ اما به شرطی که سیاست‌گذاران و فعالان بخش خصوصی هماهنگ عمل کنند. به باور زرقانی، رونق آینده در گرو بازنگری در سیاست‌های حمایتی، کاهش هزینه‌های غیرمولد و تمرکز بر تولید مسکن اقتصادی است. او می‌گوید: نیمه دوم ۱۴۰۴ می‌تواند زمان آغاز یک دوره تازه باشد؛ دوره‌ای که در آن، سازندگان واقع‌گرا و آینده‌نگر، با تکیه بر داده، منطق اقتصادی و شناخت دقیق از بازار، مسیر جدیدی برای این صنعت ترسیم می‌کنند. در دل رکود فعلی، بذر بازآفرینی در حال جوانه زدن است.
